作者： 李愛琳

　　[ 美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月新增非農(nóng)就業(yè)人口20.9萬(wàn)，失業(yè)率仍在歷史低位3.6%徘徊。 ]

　　對(duì)于正在持幣觀望的美國(guó)購(gòu)房者而言，美國(guó)經(jīng)濟(jì)避免衰退可能并非其喜聞樂(lè)見之事，因經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁意味著他們還需等待更長(zhǎng)時(shí)間才能入場(chǎng)。

　　美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家云（Lawrence Yun）于近期表示，高利率和高房?jī)r(jià)是當(dāng)前購(gòu)房者面臨的新常態(tài)。“我預(yù)計(jì)，基礎(chǔ)情形是美國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)發(fā)生衰退，就業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)創(chuàng)造崗位，可能增幅沒(méi)有那么強(qiáng)勁，但每月都有更多就業(yè)機(jī)會(huì)。”云表示。

　　“雙高”新常態(tài)

　　當(dāng)?shù)貢r(shí)間7日，美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月新增非農(nóng)就業(yè)人口20.9萬(wàn)，失業(yè)率仍在歷史低位3.6%徘徊，員工平均時(shí)薪加速上揚(yáng)，6月環(huán)比上漲0.4%，過(guò)去六個(gè)月，平均每月新增就業(yè)人口27.8萬(wàn)。

　　除了就業(yè)數(shù)據(jù)，其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也指向穩(wěn)健的基本面。美國(guó)一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）終值上修至增長(zhǎng)2%，動(dòng)能來(lái)自美國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎——消費(fèi)支出。華爾街預(yù)測(cè)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在二季度也將實(shí)現(xiàn)1%~2%的擴(kuò)張。

　　蒙特利爾銀行美國(guó)利率策略主管林根（Ian Lyngen）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“人們認(rèn)可（美聯(lián)儲(chǔ)主席）鮑威爾恢復(fù)物價(jià)穩(wěn)定的努力，普遍認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可能可以避免衰退。盡管我們對(duì)此仍表懷疑，但根據(jù)今年的實(shí)際情況，我們承認(rèn)避免衰退的可能性變高。上半年的經(jīng)濟(jì)韌性讓鮑威爾避開了最壞情況，即失業(yè)率飆升、通脹高企的滯漲狀態(tài)。”

　　衰退推遲甚至得以避免，意味著美聯(lián)儲(chǔ)無(wú)需擔(dān)心經(jīng)濟(jì)難以承受激進(jìn)加息，該央行也不必急于調(diào)轉(zhuǎn)貨幣立場(chǎng)、降低利率。市場(chǎng)共識(shí)是，美聯(lián)儲(chǔ)本月重啟加息幾乎板上釘釘，并且認(rèn)為利率很有可能在今年剩余時(shí)間維持在5.25%~5.50%區(qū)間。

　　美聯(lián)儲(chǔ)將于26日公布最新利率決議，據(jù)芝商所利率觀察工具（FedWatch Tool），截至記者發(fā)稿，交易員押注美聯(lián)儲(chǔ)按兵不動(dòng)的概率僅為7%，加息25個(gè)基點(diǎn)的概率為93%。

　　利率上行之下，30年期抵押貸款利率也隨之上調(diào)。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款巨頭房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，截至13日的一周，30年期抵押貸款平均利率為6.96%，該指標(biāo)于去年10月和11月兩次突破7%之后回落，曾于今年2月低至6.09%，此后重返上升態(tài)勢(shì)，目前距離20年高位又漸行漸近。

　　上述情形顯然并非購(gòu)房者所愿。云預(yù)計(jì)，今年剩余時(shí)間，房貸利率和房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，美國(guó)避免衰退的可能性意味著美聯(lián)儲(chǔ)不會(huì)很快轉(zhuǎn)向降息，故房貸利率不會(huì)出現(xiàn)明顯下滑，預(yù)期30年期抵押貸款利率年底時(shí)將小幅回調(diào)至6%~6.5%。

　　惠譽(yù)評(píng)級(jí)則在發(fā)送給第一財(cái)經(jīng)記者的報(bào)告中表示：“今年早些時(shí)候，房貸利率曾短線下挫，但與此同時(shí)，庫(kù)存創(chuàng)下歷史新低，導(dǎo)致樓市表現(xiàn)溫和。如果今年晚些時(shí)候經(jīng)濟(jì)步入溫和衰退，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能走軟。”該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，30年期抵押貸款利率今年的運(yùn)行區(qū)間為6%~7%，2024年才有望降至5%~6%。

　　鑒于長(zhǎng)期較高的房貸利率已經(jīng)成為新常態(tài)，購(gòu)房者可能需要數(shù)年時(shí)間才能縮小負(fù)擔(dān)能力差距。

　　樓市觸底反彈

　　值得一提的是，在數(shù)十年未見的激進(jìn)緊縮政策沖擊下，美國(guó)樓市表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。

　　美國(guó)商務(wù)部報(bào)告顯示，新房銷量已在2022年7月觸底回升，另?yè)?jù)NAR的數(shù)據(jù)，成屋銷量也于今年1月觸底反彈。在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，新屋占到整體銷量的一成，其余九成則為成屋銷售。截至5月，新屋銷售環(huán)比增速為12.2%，同比增速達(dá)20%，成屋銷售環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，同比則下滑20.4%。房?jī)r(jià)方面，目前新屋和成屋價(jià)格同比跌幅均為個(gè)位數(shù)。

　　鮑威爾在6月議息會(huì)議后的記者會(huì)上表示，樓市正在觸底并可能已有改善。“樓市對(duì)利率高度敏感，無(wú)論是得益于降息還是受累于加息，總是首當(dāng)其沖，過(guò)去一整年便是如此。現(xiàn)在我們看到樓市正在筑底，可能甚至略有反彈，我們正密切關(guān)注這一現(xiàn)象。”鮑威爾說(shuō)。

　　惠譽(yù)評(píng)級(jí)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，該機(jī)構(gòu)曾于去年12月時(shí)作出預(yù)測(cè)，房貸利率走高以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)疲軟將打擊購(gòu)房需求，令全球多數(shù)市場(chǎng)的名義房?jī)r(jià)在2023年出現(xiàn)下滑或收窄漲幅。“然而，今年上半年經(jīng)濟(jì)優(yōu)于預(yù)期，房屋供應(yīng)受限，需求持續(xù)高漲，上述因素支撐大多數(shù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。”

　　當(dāng)前，成屋庫(kù)存依舊緊張。截至5月底，美國(guó)有108萬(wàn)戶待售成屋，較去年同期下降6.1%，是自1999年以來(lái)最低的5月庫(kù)存水平。按照目前的銷售速度計(jì)算，僅需3個(gè)月時(shí)間就能消耗掉市場(chǎng)上的供應(yīng)量。

　　據(jù)惠譽(yù)的數(shù)據(jù)，2022年全年美國(guó)名義房?jī)r(jià)上漲5.6%，預(yù)計(jì)今年跌幅介于0~5%，2024年房?jī)r(jià)漲幅為0~3%。

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責(zé)任編輯：周唯