謝麗佳 王松才

　　無預售證“內部認購”

　　“我們目前正舉辦內部認購活動，房子4100元每平方米起價，遠低于周邊6000多元每平方米的均價。”3月10日，中國經濟時報記者以購房者身份來到河北省三河市燕郊“夏威夷北岸”的售樓處，售樓人員告訴記者，現在只需交納一萬元定金并簽認購書，就可在今年5月份開盤的時候以認購書上的價格簽訂購房合同，購買所定住房。

　　記者詢問為什么要到5月份才能簽購房合同，售樓人員直言，目前“夏威夷北岸”尚未取得商品房預售許可證，所以暫時不能簽購房合同，也正因為此價格才會這么便宜。

　　如果等到5月份取得預售證正式開盤后再買，房子就不會這么便宜了。這位售樓人員非常肯定地說：“到時候我們這兒的房價肯定會漲！”

　　記者在現場看到，該售樓處豪華氣派，有三個樓盤同時銷售，分別為夏威夷北岸、東方夏威夷、東方夏威夷威畢歐溪谷，開發商均為三河市興達地產公司。

　　據記者了解，離夏威夷北岸不遠的東方夏威夷威畢歐溪谷雖同為興達地產公司所開發，但目前的均價為6250元每平方米。

　　“我本來想買夏威夷北岸的，但聽說他們五證不齊，所以干脆買東方夏威夷算了，省得以后出問題。”在售樓處，一位購房者這樣告訴記者。

　　隨后，記者來到夏威夷北岸項目的工地看到，高高的塔吊格外顯眼，建筑工人們正繁忙地工作。有不少樓已經出了地面，但普遍只建到了兩三層高。

　　56年土地產權

　　在售樓處，記者發現除了預售許可證，其它四證也未予以公示，因此，記者要求售樓部門提供相關復印件。

　　經過多次交涉，售樓部門負責人將四證復印件傳真給記者。

　　在土地證的傳真件上，記者發現，夏威夷北岸的土地用途為住宅用地，土地使用終止日期是2063年，而發證日期是2007年，也就是說，該用地的使用期限只有56年。

　　對此，夏威夷北岸銷售主管稱：“這塊地是開發商三河市興達地產公司去年從別人手里買過來的，估計這塊地是別人早些時候買的。”他又對記者表示，這塊地絕對是住宅用地，完全可以放心購買。

　　“我并不知道夏威夷北岸的土地證產權有多少年，交定金的時候，售樓人員并沒有出示土地證。”購房者趙先生對記者表示，興達地產公司在當地算是比較大的開發公司，應該沒有什么問題。

　　“根據相關法律規定，住宅用地土地使用權的最高期限為70年，目前沒有下限的規定。”中南財經政法大學教授喬新生接受本報記者采訪時表示，土地使用權期限往往隨著轉讓次數的增多而遞減，能夠辦理土地使用權證即表示合法。不過，在使用期限相對短的土地上蓋商品房，開發商銷售時應當向購房者說明。

　　而業主對此事則各有看法，趙先生認為，56年和70年的期限對自己來說都差不多，是很久以后的事，目前只要房子便宜就行。但也有業主對記者表示在乎土地證的年限問題。

　　簽合同必須交契稅

　　在與趙先生的交談中記者還了解到，在交定金時，售樓人員說必須在簽購房合同的時候交契稅和公共維修基金。盡管趙先生當即表示質疑，但售樓人員稱，這是公司的規定，所有客戶都要交。

　　“現在樓市是賣方市場，不是買方市場，他們讓交，我們購房者又能怎樣？”趙先生無奈地對記者表示。

　　記者在夏威夷北岸業主論壇上發現，與趙先生一樣被告知在簽購房合同時要交契稅和公共維修基金的業主不在少數。

　　“契稅和公共維修基金在5月份簽購房合同時交，并不是給開發商的，而是由開發商代收的。”售樓人員對記者如是說。

　　對此，夏威夷北岸銷售部門負責人李先生對記者的解釋是“我們并未強制征收”。

　　“契稅是應該交給稅務局的，開發商無權收取，業主可以拒絕繳納。”北京市京華律師事務所張軍律師在接受本報記者采訪時表示，據2004年10月國家稅務總局下發的《關于征收機關直接征收契稅的通知》中明確規定，各級征收機關一律不得委托其他單位代征契稅，契稅要由征收機關直接征收。

　　開發商否認對外銷售

　　“我們沒有賣房子，我們就是讓想買房子的業主交誠意金，搞的是內部認購活動。”中國經濟時報記者就相關問題正面采訪夏威夷北岸銷售部門負責人李先生，對于夏威夷北岸未取得預售許可證而銷售一事，他表示，只是針對一些公司內部員工或一些老客戶進行銷售。

　　但實際上，除了記者暗訪時作為非“內部員工”同樣能夠買房外，據記者在售樓處調查，不少購房者也并非夏威夷北岸內部員工。

　　有業內人士告訴記者，燕郊很多樓盤都是在未取得預售許可證的情況下就開始進行所謂的“內部認購”活動，其實只是打著幌子對外公開銷售。

　　這主要是因為開發商進行項目建設，需要大量資金，而現在國家銀根緊縮，銀行貸款比較困難，所以他們就想到低價“內部認購”，以便能夠迅速回籠資金。

　　建設部早在2001年就已經頒布實施的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房預售實行許可制度，不符合預售條件的房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。近年來，建設部等有關部門也一再三令五申禁止內部認購。

　　夏威夷北岸銷售人員曾向以購房者身份前去的記者透露，截至今年3月21日，該項目已經以內部認購的方式售出1000多套房子。

　　與此同時，記者多次聯系三河市房管局，希望就夏威夷北岸項目等房產開發和市場秩序問題采訪相關部門領導，但對方表示不能接受采訪。

　　對于燕郊樓盤的違規開發和銷售問題，本報將予以進一步關注、報道。