炒股就看金麒麟分析師研報(bào)，權(quán)威，專業(yè)，及時(shí)，全面，助您挖掘潛力主題機(jī)會(huì)！

　　作者 | 呂秀倫

　　來源 | 進(jìn)深News

　　導(dǎo)語：即便有明星企業(yè)均瑤集團(tuán)坐鎮(zhèn)，民生地產(chǎn)的日子依舊不好過。

　　72歲的張藝謀很忙。

　　3月中旬，在經(jīng)過冬奧會(huì)、殘奧會(huì)的開閉幕式的大放異彩后，老謀子又聯(lián)手英皇電影，官宣了2022年的新片《懸崖之上2》。

　　不久前，他的新片《滿江紅》宣布正式開機(jī)，再度引發(fā)關(guān)注。首次曝光的概念海報(bào)上，配文：“怒發(fā)沖冠，滿腔熱血忠義有繼。懲奸除惡，生死謎局是非難辨。”

　　在影視娛樂圈摸爬滾打多年的張藝謀，在7月首登微博熱搜第一，卻并非因?yàn)殡娪白髌罚蔷W(wǎng)傳他要急售無錫豪宅的消息，迅速引來發(fā)酵。

　　這下全國人民都知道張藝謀要賣房子。

　　眼見事情越來越大，其妻陳婷站出來在微博辟謠稱，“無錫的房子沒有急售，只是詢問一下。爸媽年紀(jì)也越來越大了，想接過來一起住方便照顧。”緊接著1個(gè)小時(shí)后，她又po了一條動(dòng)態(tài)，“造謠也好，碰瓷也好，不影響咱心情哈！”

　　雖然正主出來辟謠，但還是有中介在接受媒體采訪時(shí)表示，該房源已以6100萬元的價(jià)格成交，賣給了圈內(nèi)人士，該價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于掛牌價(jià)3500萬元。

　　到底張藝謀有沒有最終出售這套豪宅，或許只有他本人和妻子知曉。但可以肯定是，項(xiàng)目背后開發(fā)商的日子卻并不好過，成立于1997年的老牌房企“無錫民生地產(chǎn)集團(tuán)”，現(xiàn)如今好似站在懸崖邊上，岌岌可危。

　　“目前該公司并無土地儲(chǔ)備”，一位業(yè)內(nèi)人士透露。眼下，民生地產(chǎn)的困境遠(yuǎn)不止沒有土儲(chǔ)糧食這么簡單，它還面臨旗下公司被破產(chǎn)重整、注銷，以及被討債等種種困惱。

　　甚至，背后老板、實(shí)控人楊辛鳴也在今年1月中旬被限消令砸中。

　　6年未“贖身”

　　7月10日，無錫一位房產(chǎn)中介在朋友圈曬出一則豪宅出售消息：“出售著名導(dǎo)演家的房子湖璽莊園，產(chǎn)證721平，花園1000平，豪華裝修”。

　　中介稱，該套房子正是張藝謀旗下的，“別墅掛牌價(jià)在 3500 萬元，因?yàn)榧笔郏變r(jià)或可觸及 3000萬元。”

　　據(jù)了解，該別墅所處小區(qū)名為“湖光山色”（又稱“湖璽山莊”），建成于2007年。這套房子門牌號(hào)100，占地面積1050平方米，建筑面積721平方米，地面2層，地下還有一層， 5房4廳5衛(wèi)的戶型。

　　除了戶型基本信息外，援引坊間中介消息稱，這套房子的裝修就有500萬，還有中介表示裝修遠(yuǎn)不止500萬，物業(yè)費(fèi)每年還要3000元。

　　有媒體指出，當(dāng)時(shí)這套房子是張藝謀直接和開發(fā)商老板談的，總價(jià)不超過1800萬，于2006年成交。

　　同期，該小區(qū)精裝修房源的總價(jià)約為 1850 萬元，單價(jià)約為2萬元/平方米。16年時(shí)間過去，眼下，該小區(qū)二手房源掛牌均價(jià)在5.5萬元/平方米上下。

　　不過，當(dāng)所有人的目光投向湖璽山莊小區(qū)時(shí)，卻忽視了背后的開發(fā)商。

　　查詢獲悉，湖璽莊園的開發(fā)商為無錫市山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“山水地產(chǎn)”），該公司成立于2003年3月，注冊(cè)資本2000萬元，由無錫民生地產(chǎn)集團(tuán)（下稱“民生地產(chǎn)”）全資控股。

　　目前，山水地產(chǎn)旗下并未出現(xiàn)對(duì)外投資企業(yè)，唯一一家對(duì)外投資企業(yè)無錫錦瑯企業(yè)管理有限公司已于2018年注銷。

　　然而，表面風(fēng)平浪靜的山水地產(chǎn)卻暗藏著被母公司放上“貨架”的過往，且至今并未“贖身”。2016年5月底，民生地產(chǎn)將山水地產(chǎn)價(jià)值2000萬元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予國聯(lián)信托。6年后的今天，這筆股權(quán)出質(zhì)仍顯示為有效狀態(tài)。

　　一則看似平平無奇的股權(quán)出質(zhì)融資，背后卻頗為“詭異”。

　　同樣是在2016年5月，因金融借款合同糾紛，國聯(lián)信托向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

　　最終法院凍結(jié)江蘇民舜實(shí)業(yè)有限公司無錫金陵大飯店分公司、江蘇民舜實(shí)業(yè)有限公司、民生地產(chǎn)、楊某某、王某某銀行存款25000萬元或查封、扣押其等值財(cái)產(chǎn)。

　　受此牽連，民生地產(chǎn)旗下多個(gè)公司被股權(quán)凍結(jié)，其中就包含山水地產(chǎn)。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，2016年5月26日，民生地產(chǎn)作為被執(zhí)行人，凍結(jié)其所持有的山水地產(chǎn)2000萬元股權(quán)數(shù)額（目前已是失效狀態(tài)）。

　　巧合的是，緊接著8天后，民生地產(chǎn)還曾將無錫東洲物業(yè)價(jià)值255萬元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予國聯(lián)信托。無錫東洲物業(yè)便是受此次案件影響被凍結(jié)股權(quán)的企業(yè)之一，涉及凍結(jié)股權(quán)數(shù)額也正是255萬元。

　　往往雙方對(duì)峙公堂之上，已經(jīng)到了撕破臉的地步。為何國聯(lián)信托還會(huì)同意民生地產(chǎn)通過出質(zhì)山水地產(chǎn)等企業(yè)股權(quán)，進(jìn)行融資？

　　對(duì)此，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析認(rèn)為，國聯(lián)信托把民生地產(chǎn)作為被告人之一，其將其在山水地產(chǎn)持有的股權(quán)做了訴前凍結(jié)以保全未來訴訟結(jié)果的可執(zhí)行性，也正是因?yàn)槿绱瞬糯偈姑裆禺a(chǎn)被迫與國聯(lián)信托達(dá)成和解，以將自己持有的山水地產(chǎn)2000萬元股權(quán)出質(zhì)給了國聯(lián)信托，以換取國聯(lián)信托的司法凍結(jié)。

　　“這樣做對(duì)于民生地產(chǎn)的好處是可以消除民生地產(chǎn)自身征信記錄上的相關(guān)資產(chǎn)被司法凍結(jié)的資信瑕疵，對(duì)于民生地產(chǎn)的市場(chǎng)形象和對(duì)外合作是非常重要的。”

　　背后大佬

　　其實(shí)，山水地產(chǎn)只是民生地產(chǎn)旗下的一塊地產(chǎn)拼圖。這家看似并不知名的房企，背后卻隱藏著實(shí)力雄厚的股東。

　　查詢獲悉，民生地產(chǎn)成立于1997年11月，注冊(cè)資本1億元，法定代表人是楊震霖。在股權(quán)上，由無錫君義企業(yè)管理、江蘇無錫商業(yè)大廈集團(tuán)、無錫匯川投資咨詢和胡小霞分別持股51%、30%、10%和9%。

　　穿透可知，大股東無錫君義由楊辛鳴全資持股；二股東無錫商業(yè)大廈由上海均瑤（集團(tuán)）和王瀅瀅，各持股99.84%和0.16%；三股東無錫匯川投資咨詢由胡小霞、徐剛各持股55%、45%。也就是說楊辛鳴是民生地產(chǎn)的實(shí)際控制人。

　　但別小瞧二股東背后的均瑤集團(tuán)，它可是一家明星級(jí)企業(yè)，創(chuàng)始于1991年，現(xiàn)已形成航空運(yùn)輸、金融服務(wù)、現(xiàn)代消費(fèi)、教育服務(wù)、科技創(chuàng)新五大業(yè)務(wù)板塊。

　　旗下3家A股上市公司，包括吉祥航空（603885.SH）、愛建集團(tuán)(600643.SH)、大東方(600327.SH)等。

　　除此之外，它還參投中國東航、張曉泉股份、上海華瑞銀行、湖北鈞瑤大健康股份等一眾知名企業(yè)。

　　在股權(quán)上，均瑤集團(tuán)由王均金、王瀚、王均豪、王超和王瀅瀅，各持股36.1357%、35.6338%、24.0905%、4.0151%和0.125%。

　　一家名不見經(jīng)傳的無錫房企，緣何會(huì)吸引均瑤集團(tuán)自掏腰包入股？

　　實(shí)際上，這個(gè)故事還要從均瑤集團(tuán)創(chuàng)始人說起。王均瑤，25歲成溫州首富，中國包機(jī)第一人。但2004年11月，38歲王均瑤病故，弟弟王均金接任集團(tuán)董事長職務(wù)。

　　王均瑤去世之時(shí)，正是均瑤集團(tuán)與無錫商業(yè)大廈集團(tuán)談判進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。彼時(shí)，均瑤集團(tuán)以超過2億元現(xiàn)金買下了無錫商業(yè)大廈集團(tuán)90%的股權(quán)。

　　公開資料中顯示，均瑤收購無錫商業(yè)大廈集團(tuán)的主要原因有二，一方面商業(yè)大廈屬于現(xiàn)金流型的企業(yè)，具有很好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也為其進(jìn)軍零售商業(yè)領(lǐng)域打好根基。

　　另一方面，無錫商業(yè)大廈集團(tuán)控股上市公司無錫商業(yè)大廈股份公司，也為均瑤集團(tuán)進(jìn)軍資本市場(chǎng)打開了大門。

　　彼時(shí)，無錫商業(yè)大廈集團(tuán)是江蘇省百貨零售業(yè)的巨頭。數(shù)據(jù)顯示，其1999年-2002年銷售總額分別超過16億元、20億元、23億元、27億元，規(guī)模列江蘇省同行業(yè)第1位。

　　目前，王均金親自掛帥公司法定代表人、董事長一職，足以見得其本人以及均瑤集團(tuán)對(duì)無錫商業(yè)大廈集團(tuán)的重視程度。

　　難東山再起

　　即便有均瑤集團(tuán)的坐鎮(zhèn)，民生地產(chǎn)的日子依舊不好過。

　　一位深耕無錫地產(chǎn)圈多年的業(yè)內(nèi)人士表示，民生地產(chǎn)立足無錫相繼開發(fā)了民生公寓、新世紀(jì)花園、長江國際花園、保利廣場(chǎng)、湖璽莊園等項(xiàng)目，也曾名噪一時(shí)。不過可惜的是，目前該公司并無土地儲(chǔ)備。

　　“此外，民生地產(chǎn)還投資興建了無錫金陵大飯店，日前也被證實(shí)進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，已正式停業(yè)。”上述人士表示。

　　民生地產(chǎn)的困境不僅僅局限于此。數(shù)據(jù)顯示，民生地產(chǎn)對(duì)外投資企業(yè)僅剩6家，包含無錫民申房地產(chǎn)、山水地產(chǎn)、江蘇民舜實(shí)業(yè)、無錫市名居裝飾裝潢、無錫民居大筑裝飾工程、無錫金陵飯店管理。

　　以無錫民申房地產(chǎn)為例，該公司由民生地產(chǎn)持股51%，另外49%股份由國聯(lián)信托持有。從股權(quán)上看，毫無疑問民生地產(chǎn)是控股方。

　　但是，目前這家企業(yè)卻被司法案件纏身。數(shù)據(jù)顯示，與之相關(guān)的司法案件高達(dá)90起，其中不乏商品房預(yù)售合同糾紛、買賣合同糾紛、金融借款糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛等多種案由案件。

　　受此影響，無錫民申房地產(chǎn)在今年3月被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額93.7萬元。不過，其歷史被執(zhí)行人卻高達(dá)20起。2017年，該企業(yè)還曾被法院列為失信被執(zhí)行人，信息多達(dá)8次。

　　在過往的案件中，甚至無錫民申房地產(chǎn)還曾玩起了“無賴”的把戲。例如，因買賣合同糾紛，無錫恒安混凝土向法院對(duì)無錫民申房地產(chǎn)提起了訴訟。

　　無錫恒安混凝土表示，2010年雙方簽訂材料采購合同，約定由其負(fù)責(zé)長江國際二期A、C區(qū)的混凝土供應(yīng)。

　　此后，其按約供貨，但民申房地產(chǎn)卻未依約付款。經(jīng)雙方核算對(duì)賬后，民申房地產(chǎn)確認(rèn)截至2016年6月13日，結(jié)欠其質(zhì)保金約17.55萬元。

　　之后，無錫恒安混凝土多次向民申房地產(chǎn)催討，但其仍拖欠貨款。因此，該供應(yīng)商向法院請(qǐng)求要求民申房地產(chǎn)支付貨款17.55萬元及相關(guān)利息。最終，無錫恒安混凝土大部分請(qǐng)求得到了法院的支持。

　　然而，拖欠款項(xiàng)并非個(gè)案。像這樣對(duì)峙到公堂，向無錫民申房地產(chǎn)討債的，還包括了杭州先行環(huán)境技術(shù)、無錫市力馳冷氣技術(shù)服務(wù)、無錫市市政設(shè)施建設(shè)工程等企業(yè)。今年6月，無錫民申房地產(chǎn)終于進(jìn)行了注銷備案。

　　除此之外，民生地產(chǎn)旗下的江蘇民舜實(shí)業(yè)的日子也舉步維艱。因金融借款合同糾紛，中國農(nóng)業(yè)銀行無錫新吳支行將江蘇民舜實(shí)業(yè)告上了法庭。

　　此前，雙方約定，江蘇民舜實(shí)業(yè)向農(nóng)行新吳支行借款4億元，總借款期限為15年。分期還本，按季結(jié)息，此外對(duì)借款利率、罰息、復(fù)利等均作了約定。

　　借款合同項(xiàng)下，借款的擔(dān)保方式為以“無錫金陵大飯店”全部房產(chǎn)及土地抵押擔(dān)保。

　　雙方于2010年6月17日簽訂《抵押合同》，約定江蘇民舜實(shí)業(yè)以其所有的12套房地產(chǎn)設(shè)定抵押。截止起訴前，民舜公司未還清本金余額為2.18億元。

　　2020年12月18日，農(nóng)行新吳支行向江蘇民舜實(shí)業(yè)以書面通知書形式告知其，因其違反合同約定，該行宣布案涉借款提前到期。

　　緊接著去年10月，法院判決江蘇民舜實(shí)業(yè)應(yīng)償還農(nóng)行新吳支行借款本金2.18億元及相關(guān)利息等。同時(shí)，農(nóng)行新吳支行有權(quán)對(duì)其相關(guān)房屋在實(shí)現(xiàn)債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　在此之前，民生地產(chǎn)也對(duì)江蘇民舜實(shí)業(yè)提出了“死亡”申請(qǐng)。去年8月，無錫市梁溪區(qū)人民法院受理民生地產(chǎn)對(duì)民舜公司的破產(chǎn)重整申請(qǐng)。

　　屋漏偏逢連夜雨，民生地產(chǎn)旗下另一家企業(yè)無錫市名居裝飾裝潢也成為了“老賴”，被法院3次列為失信被執(zhí)行人，同時(shí)被法院限消令5次砸中。

　　目前，楊辛鳴旗下僅存無錫君義企業(yè)管理一家企業(yè)，曾對(duì)外投資的無錫市超越神話保利大劇院、無錫辛博房地產(chǎn)咨詢也早已注銷。

　　而無錫君義企業(yè)管理對(duì)外投資中除了民生地產(chǎn)和江蘇民舜實(shí)業(yè)外，也僅剩無錫凱美奇貿(mào)易一家企業(yè)（持股51%）。

　　伴隨著民生地產(chǎn)旗下企業(yè)破產(chǎn)重整、或者注銷，楊辛鳴或是有意在收縮戰(zhàn)線。但未來，對(duì)于楊老板來說，要想讓民生地產(chǎn)東山再起，已并非易事。

股民福利來了！十大金股送給你，帶你掘金“黃金坑”！點(diǎn)擊查看>>

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財(cái)經(jīng)APP

責(zé)任編輯：陳悠然