經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡艷明 汪青  7月11日，肖強(qiáng)第三次接到了建行的提醒還款電話。

　　對(duì)面是人工智能語音，但他還是耐心地跟電話那端講述了他為何暫停還房貸的前因后果。

　　停貸的念頭出現(xiàn)在6月份。每月的1號(hào)，建行會(huì)按時(shí)劃走肖強(qiáng)銀行卡中的3300元以償還住房按揭貸款。6月底，他的卡里只剩下3000塊，在7月1日被銀行劃走，還有300多元沒還。

　　工資無力支撐房貸、租房和日常開銷，入不敷出是他當(dāng)下的狀態(tài)。出于無奈，他暫停了還貸。7月6日，肖強(qiáng)還與購買同一樓盤的多位業(yè)主簽署了停貸告知書。

　　近日，已有超150個(gè)停工或爛尾樓盤項(xiàng)目的業(yè)主發(fā)出停貸告知書，涉及鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個(gè)城市。

　　在業(yè)主發(fā)出的停貸告知書中，多個(gè)樓盤業(yè)主直指，銀行在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號(hào)等違規(guī)問題，引發(fā)了關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管和商品房預(yù)售制的反思探討。

　　金融市場(chǎng)上，銀行板塊走勢(shì)震蕩。商業(yè)銀行排查相關(guān)業(yè)務(wù)情況，17家上市銀行公告做出回應(yīng)，業(yè)務(wù)規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　停貸

　　2019年5月，肖強(qiáng)在新鄭市康橋那云溪二期購買了一套住房，父母提供了首付27萬元，其在建行貸款67萬元，當(dāng)時(shí)的貸款利率為5.88%，每月還款3400元左右；后續(xù)，隨著5年期以上LPR下調(diào)，利率降至5.73%，他每月還款額為3300元左右。

　　按照約定，2022年7月底之前，肖強(qiáng)買的房子就可以交房了，他也盼著早日住進(jìn)新房。但從2021年7月到現(xiàn)在，康橋那云溪已經(jīng)停工將近1年的時(shí)間，何時(shí)交房無望。

　　康橋那云溪由鄭州康文置業(yè)有限公司（下稱“康文公司”）開發(fā)建設(shè)，隸屬于河南當(dāng)?shù)胤科罂禈蚣瘓F(tuán)旗下項(xiàng)目。從今年2月起，康橋那云溪的業(yè)主與開發(fā)商多次就復(fù)工事宜進(jìn)行溝通。

　　與肖強(qiáng)購買了同一全小區(qū)樓房的施先生，未能如期住上新樓房。他告訴記者，康橋那云溪二期樓盤按照約定要在2022年5月30日前、7月31日前、11月30日前交房，樓盤剩余工程量還有三分之二，業(yè)主頻頻去工地，看到無人動(dòng)工，眼看延期交房已經(jīng)成為既定事實(shí)，且開發(fā)商也曾表示會(huì)延期，但是關(guān)于延期多久，什么時(shí)間全面復(fù)工，業(yè)主們的感受是，康橋集團(tuán)沒有給業(yè)主一個(gè)合情合理的回應(yīng)，一直在溝通的過程中敷衍業(yè)主，口頭承諾沒有兌現(xiàn)。

　　2022年2月9日、2022年3月11日、2022年3月15日、2022年3月21日、2022年3月28日……康橋那云溪的業(yè)主數(shù)次到康橋集團(tuán)溝通，希望早日復(fù)工，但他們未得到明確的答復(fù)。

　　施先生回憶，2022年4月26日，幾位業(yè)主代表在新鄭市龍湖鎮(zhèn)政府，由龍湖鎮(zhèn)信訪辦組織與康橋集團(tuán)、中建七局（總承包單位）、康橋那云溪業(yè)主進(jìn)行一次會(huì)談，當(dāng)時(shí)中建七局未參會(huì)，開發(fā)商仍然維持原有說法，復(fù)工需要2到3個(gè)月，具體時(shí)間不確定，什么時(shí)間能交房，不確定。

　　“我們廣大業(yè)主的最大的訴求是康橋那云溪二期什么時(shí)間能全面復(fù)工？什么時(shí)間可以交房？”經(jīng)過多月溝通，業(yè)主仍然沒有等到答案。

　　6月30日，一份顯示來自江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭樓盤業(yè)主們的《強(qiáng)制停貸告知書》在網(wǎng)上流傳?？禈蚰窃葡臉I(yè)主們看到后，決定也要停貸，7月6日，多位業(yè)主簽署了《康橋那云溪全體業(yè)主決定于2022年8月強(qiáng)制停貸告知書》（以下簡(jiǎn)稱“《停貸告知書》”）。

　　監(jiān)管賬戶

　　“為啥業(yè)主去走‘停貸’這條路呢？那都是沒法，其他路都堵死了。”施先生說，幾個(gè)月來，他們跟開發(fā)商康橋集團(tuán)、當(dāng)?shù)卣?、貸款銀行溝通無數(shù)次，但都沒有結(jié)果。

　　康橋那云溪業(yè)主的按揭貸款涉及到多家銀行，施先生和肖強(qiáng)都是在當(dāng)?shù)亟ㄐ修k理的貸款。

　　7月4日和7月11日，幾位業(yè)主到建行鄭州經(jīng)三路支行進(jìn)行溝通，業(yè)主希望建行經(jīng)三路支行個(gè)貸中心回復(fù)他們兩個(gè)訴求：一是查詢康橋那云溪二期業(yè)主貸款資金流向，建行經(jīng)三路支行個(gè)貸中心回復(fù)10個(gè)工作日給出回復(fù)。

　　第二個(gè)訴求是停息停貸，直到康橋那云溪二期交房后再次還房貸。建行經(jīng)三路支行個(gè)貸中心回復(fù)表示向上級(jí)反映并回復(fù)上級(jí)回復(fù)結(jié)果。

　　根據(jù)《停貸告知書》，康橋那云溪全體業(yè)主所簽購房合同第五條和附件一的約定，鄭州市人民政府、中國(guó)人民銀行鄭州中心支行《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》第三章第十條第二款：“預(yù)購人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行按預(yù)售人提供的商品房預(yù)售款專用存款賬號(hào)直接劃入”。

　　鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局《關(guān)于繼續(xù)做好商品房預(yù)（銷）售行為規(guī)范工作的通知》（2016年5月3日）第七條：“加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管。商品房預(yù)售款必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，專戶存儲(chǔ)、專款專用。凡屬售房資金（包括首付款、分期付款、按揭貸款等），必須及時(shí)進(jìn)入監(jiān)管賬戶，不得賬外循環(huán)”。

　　施先生給記者提供的房貸合同中的打款賬戶和《商品房預(yù)售許可證》中的監(jiān)管賬戶顯示，兩個(gè)賬戶不一致。

　　施先生購買的房子所在樓棟的《商品房預(yù)售許可證》中的監(jiān)管銀行為交通銀行鄭州黃河路支行；而他的房貸合同中的貸款款項(xiàng)劃入了康文公司開在建行鄭州崇山路支行的賬戶。

　　康橋那云溪的業(yè)主認(rèn)為，按揭房貸涉及到的銀行應(yīng)當(dāng)將貸款付至康文公司預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶。但幾家銀行將貸款資金付至康文公司一般賬戶，使資金無法受到有效監(jiān)管，業(yè)主們認(rèn)為，該行為已經(jīng)嚴(yán)重違規(guī)違法，因而導(dǎo)致了康文公司輕易地挪用資金，進(jìn)而導(dǎo)致工地長(zhǎng)期停工延期爛尾等嚴(yán)重后果。

　　北京市京師律師事務(wù)所向霞律師對(duì)記者表示，如果銀行違反規(guī)定，購房者因銀行過錯(cuò)等問題停貸，購房者可以通過訴訟方式確認(rèn)銀行是否存在過錯(cuò)，如銀行確實(shí)存在過錯(cuò)，購房者是可以停貸的，對(duì)于已支付的購房款，購房者可與開發(fā)商解除購房合同解決。在按揭貸款購房中銀行依約既享有抵押權(quán)，又享有債權(quán)，如果違規(guī)放貸，疏于監(jiān)管甚至為開發(fā)商“開綠燈”，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。

　　北京盈科律師事務(wù)所張曉英律師對(duì)記者表示，在此次事件中涉及到的法律關(guān)系有兩個(gè)：一是業(yè)主跟銀行的借貸關(guān)系，一個(gè)是跟開發(fā)商的購房關(guān)系。以爛尾樓為例，不能因開發(fā)商爛尾，業(yè)主就拒絕還銀行的貸款，因?yàn)樗鼈兊姆申P(guān)系不同，除非是借款合同里頭有明確的約定，在什么情況下可以申請(qǐng)逾期，這可以跟銀行方面進(jìn)行協(xié)商。但如果單方面自動(dòng)停貸的話，那對(duì)于廣大的購房者來說不利，因?yàn)樗阶酝ＹJ是一種違約行為。

　　具體分析來說，張曉英認(rèn)為，如果購房者希望停貸，要拆分出兩個(gè)法律關(guān)系。因?yàn)樽鳛橘I房人，是跟開發(fā)商簽的購房合同，如果開發(fā)商涉嫌違規(guī)或者沒有按期交房的，需要按照商品房買賣合同的相關(guān)法律規(guī)定去主張，具體是主張解除合同、還是追究開發(fā)商的違約責(zé)任等。

　　對(duì)于多位買房人反映的將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號(hào)問題，張曉英認(rèn)為，如果銀行監(jiān)管不到位，把資金劃撥給開發(fā)商，但資金被開發(fā)商挪用去還其他的借款，或者是又去做其他的開發(fā)，那銀行在監(jiān)管資金中可能存在過失。但是都改變不了購房者與銀行簽訂的商業(yè)貸款的合同性質(zhì)。購房者與銀行簽訂的是購房貸款協(xié)議，要落實(shí)到具體的貸款合同里的條款約定，如果銀行涉及給開發(fā)商放款，涉及資金監(jiān)管不到位的問題，業(yè)主可以向銀行的監(jiān)管機(jī)關(guān)比如銀保監(jiān)會(huì)舉報(bào)投訴處理，不能把這幾項(xiàng)不同的法律關(guān)系混合在一起。

　　反思預(yù)售

　　正如上文康橋那云溪的業(yè)主所指向的貸款未入監(jiān)管賬戶，在其他多個(gè)停工的小區(qū)業(yè)主告知書中也多有出現(xiàn)。

　　有股份行對(duì)公業(yè)務(wù)人士對(duì)記者表示，這種情況在過去幾年并不鮮見。“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房子會(huì)有一個(gè)資金監(jiān)管賬戶，這個(gè)資金監(jiān)管賬戶是開在銀行的，這部分錢是不能動(dòng)的，是根據(jù)施工進(jìn)度才能動(dòng)用。但是很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金流的問題，可能跟銀行溝通比較密切，會(huì)提前動(dòng)用一些資金?！?/p>

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)兼職教授譚浩俊表示，從銀行責(zé)任和義務(wù)來看，開發(fā)商動(dòng)用預(yù)售資金時(shí)，銀行應(yīng)該及時(shí)報(bào)告給監(jiān)管部門，必須經(jīng)過監(jiān)管部門同意才能調(diào)撥這些資金，否則銀行就是擅自動(dòng)用這個(gè)資金，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的。

　　針對(duì)監(jiān)管賬戶的資金不到位或者說被挪用的原因，譚浩俊分析認(rèn)為可能存在三方面的原因，其一，可能監(jiān)管部門沒有嚴(yán)格按照政策執(zhí)行，沒有監(jiān)督開發(fā)商將商品房預(yù)售資金及時(shí)足額交到監(jiān)管賬戶銀行。第二，有可能監(jiān)管部門與開發(fā)商之間有一些利益關(guān)系，同意開發(fā)商提前支取這些監(jiān)管資金。第三，也有可能是銀行與開發(fā)商之間勾兌，把不該提前支付的資金支付給開發(fā)商，從而導(dǎo)致監(jiān)管賬戶資金監(jiān)管不到位。不管是開發(fā)商還是監(jiān)管部門、銀行，一旦發(fā)生這樣的問題，都是嚴(yán)重違規(guī)，需要追究責(zé)任。

　　預(yù)售資金監(jiān)管賬戶伴隨著商品房預(yù)售制度而產(chǎn)生。商品房預(yù)售制度1956年起源于香港，當(dāng)時(shí)又被稱作“預(yù)售樓花”。1980-1986年，深圳和上海借鑒香港，率先開展商品房預(yù)售試點(diǎn)。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售制度作出原則性規(guī)定，同年11月《城市商品房預(yù)售管理辦法》出臺(tái)，對(duì)預(yù)售監(jiān)管細(xì)則進(jìn)行完善，這兩項(xiàng)政策構(gòu)成了預(yù)售制度的基本監(jiān)管框架，包括預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等，地方制定相應(yīng)的管理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則。

　　2010年后，各地有制定相應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管政策。據(jù)安信證券分析師池光勝梳理，在資金收存方面，各地規(guī)定差異不大。從資金監(jiān)管范圍看均包括全部購房款，含首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等，部分地區(qū)如合肥強(qiáng)調(diào)還包括訂金部分。從資金收存方式看多數(shù)地區(qū)均強(qiáng)調(diào)預(yù)售資金直接存入監(jiān)管賬戶。

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般不能私自動(dòng)用資金監(jiān)管賬戶的錢，要專款專用。對(duì)于房產(chǎn)商未按規(guī)定提取監(jiān)管賬戶資金，上述股份行人士表示，銀行一開始是不同意的，但是隨著溝通，因?yàn)殂y行也要存款，大家相互來講，各取所需。

　　“房地產(chǎn)行情好的時(shí)候，資金回籠都比較快，房地產(chǎn)企業(yè)融資能力還是比較強(qiáng)的。但是現(xiàn)在這種情況下，房企現(xiàn)在很難，所以這個(gè)問題就暴露出來?！鄙鲜龉煞菪袠I(yè)務(wù)人士表示。

　　“房地產(chǎn)抵押貸款資金監(jiān)管不到位、房地產(chǎn)開發(fā)商在多地開發(fā)過度擴(kuò)張、多元化經(jīng)營(yíng)、債務(wù)杠桿比率過高以及各地房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、銷售不暢，導(dǎo)致停工斷供。”中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

　　停貸斷供風(fēng)波，再次引起了社會(huì)各界對(duì)預(yù)售制該不該取消、并改為現(xiàn)房銷售的討論。

　　“是該取消商品房預(yù)售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對(duì)購房者的不公平。以后誰有錢誰建房，沒錢沒實(shí)力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會(huì)?！苯眨?jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)布的《關(guān)于預(yù)售制的理性思考》研究報(bào)告。

　　況偉大認(rèn)為，預(yù)售制是針對(duì)樓市供小于求的背景下制定出臺(tái)的。彼時(shí)，購房者根據(jù)供銷情況和實(shí)際購房需求，預(yù)判未來房?jī)r(jià)大概率會(huì)呈上升趨勢(shì)，故此愿意承擔(dān)一定的購房風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，對(duì)于一些去化壓力大的三四線城市，預(yù)售制或已不再適用，建議在這些地區(qū)試點(diǎn)推行現(xiàn)房銷售制度。

　　銀行風(fēng)險(xiǎn)幾何

　　地方“停貸告知”項(xiàng)目數(shù)量增加，其影響也在持續(xù)發(fā)酵，銀行指數(shù)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)交易日下跌。銀行指數(shù)7月13日下跌2.29%，7月14日下跌2.1%，7月15日下跌0.88%。

　　7月13日，銀行股全線下挫，其中江蘇銀行、成都銀行分別跌4.4%、4.12%，報(bào)收6.96元、16.05元。郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行均跌超3%。

　　7月14日，銀行股開盤后大范圍跳水，招商銀行、平安銀行、寧波銀行一度跌超4%。截至收盤，招商銀行收于36.48元，跌3.75%；平安銀行收于13.37元，跌4.29%；興業(yè)銀行報(bào)收18元，下跌3.23%；寧波銀行收于32.51元，跌1.19%。

　　對(duì)于停貸的金融風(fēng)險(xiǎn)影響，部分券商第一時(shí)間進(jìn)行了測(cè)算。根據(jù)天風(fēng)證券研報(bào)，央行數(shù)據(jù)顯示，新房按揭貸款發(fā)放額占新建商品住宅銷售額的比值長(zhǎng)期穩(wěn)定在38%~42%之間。在40%的中性假設(shè)下，對(duì)應(yīng)按揭潛在斷供規(guī)模在3600億~7300億，占2021年第一季度按揭貸款余額的比重為0.9%~1.9%，整體來看難以構(gòu)成系統(tǒng)性沖擊。

　　7月14日、15日，包括國(guó)有六大行在內(nèi)的17家銀行紛紛緊急發(fā)布公告，回應(yīng)涉爛尾“斷貸”風(fēng)險(xiǎn)情況，均稱相關(guān)業(yè)務(wù)整體規(guī)模較小，風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　除了建行、中行未披露相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)外，另外14家銀行均公告了涉及到相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的一手房按揭資金情況，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，涉及金額約23億。

　　工行公告稱，經(jīng)排查，目前停工項(xiàng)目涉及不良貸款余額6.37億元，占全行按揭貸款余額的0.01%，風(fēng)險(xiǎn)可控。農(nóng)行表示，已初步認(rèn)定存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤涉及逾期按揭貸款余額6.6億元，占全行按揭貸款余額的0.012%，占一手樓按揭貸款余額的0.017%。目前涉及“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。郵儲(chǔ)銀行公告顯示，初步認(rèn)定的停工項(xiàng)目涉及住房貸款逾期金額1.27億元，規(guī)模和占比小，風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　交行發(fā)布公告稱，經(jīng)初步排查，媒體報(bào)道中存在風(fēng)險(xiǎn)的樓盤所涉及的本公司逾期住房按揭貸款余額0.998億元，占本公司境內(nèi)住房按揭貸款余額0.0067%，規(guī)模和占比較小，風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　股份行中，興業(yè)銀行涉及金額及停貸金額在目前已公布的股份行中最高。涉及“停貸事件”樓盤相關(guān)按揭貸款余額16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。

　　民生銀行公告稱，截至2022年6月末，其住房按揭貸款余額5910.39億元，其中涉及上述風(fēng)險(xiǎn)事件逾期按揭貸款余額0.66億元，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。光大銀行公告表示，經(jīng)初步排查，截至2022年6月末，認(rèn)定存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)樓盤的逾期按揭貸款余額0.65億元，占全行按揭貸款余額的0.01%。浦發(fā)銀行稱，目前涉及“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)逾期按揭貸款余額0.56億元，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。中信銀行稱，存在風(fēng)險(xiǎn)的樓盤所涉及本行逾期個(gè)人住房貸款余額0.46億元。

　　平安銀行公告稱，目前涉及網(wǎng)傳“停貸事件” 樓盤的逾期按揭貸款余額0.318億，占全行按揭貸款余額的0.011%，占一手樓按揭貸款余額的0.021%。招商銀行公告顯示，經(jīng)初步排查，目前涉及“網(wǎng)傳停貸”事件的樓盤數(shù)量占比較小，所涉及的招商銀行逾期個(gè)人住房貸款余額0.12億元，占銀行境內(nèi)個(gè)人住房貸款余額的比例不到0.001%，風(fēng)險(xiǎn)整體可控。浙商銀行稱，相關(guān)樓盤涉及該行按揭貸款余額約0.31億元，同時(shí)謹(jǐn)慎且寬泛認(rèn)定可能存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤涉及按揭貸款余額2.6億元。

　　華夏銀行公告稱，目前公司涉及媒體報(bào)道“停貸事件”樓盤的逾期按揭貸款余額0.31億元，占全行個(gè)人住房按揭貸款余額的0.01%，業(yè)務(wù)規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　城商行中，江蘇銀行稱，可能存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤涉及的個(gè)人住房貸款不良余額為0.31億元，占本行個(gè)人住房貸款余額的0.01%，對(duì)整體信貸資產(chǎn)質(zhì)量影響小。南京銀行稱，可能存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤涉及個(gè)人按揭貸款余額僅為0.2114億元。

　　7月14日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人做出回應(yīng)，表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國(guó)人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

　　有券商投資人士認(rèn)為，很多人分析停供潮的影響絕對(duì)值，這個(gè)有時(shí)候可能反而是次要的，麻煩的是帶來的連鎖反應(yīng)。

　　“現(xiàn)在業(yè)主這種聯(lián)名公告，其實(shí)已經(jīng)不是單純的法律問題，應(yīng)當(dāng)涉及到地方政府、銀行等多方溝通，協(xié)調(diào)保障這些業(yè)主的合法權(quán)益。如果單純從個(gè)案的角度上，涉及到法律問題的話，業(yè)主是很被動(dòng)的，所以現(xiàn)在不是一個(gè)簡(jiǎn)單的法律能解決這些問題?！睆垥杂⒈硎?。

　?。☉?yīng)受訪者要求，肖強(qiáng)為化名）

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責(zé)任編輯：張文