文/意見領袖專欄作家 李庚南

　　7月17日，銀保監(jiān)會相關部門負責人發(fā)聲，及時回應近期被媒體炒得沸沸揚揚的爛尾樓業(yè)主停貸潮（準確說應該是斷供潮）。針對始于江西景德鎮(zhèn)某樓盤業(yè)主的“強制停貸告知書”及隨后蔓延至全國多地的“爛尾樓”業(yè)主集體停貸潮，銀保監(jiān)會相關負責人就積極做好“保交樓”提出了四方面具體要求。明確將指導銀行機構在“保交樓”總體框架下，摸清情況、實事求是、科學分類、精準施策，主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進項目快復工、早復工、早交付；要求銀行機構做好客戶服務工作，加強與客戶溝通，個性化地滿足居民客戶的不同需求，信守合同，踐行承諾，依法保障金融消費者合法權益。

　　這一表態(tài)無疑給市場吃了一顆“定心丸”，有助于抑制事態(tài)的擴散，也為推動風險的化解贏得時間。顯然，這次業(yè)主斷供潮背后有著復雜的經(jīng)濟社會環(huán)境因素，交織著疫情反復下居民收入、就業(yè)問題，以及房地產(chǎn)行業(yè)的積重難返。社會各方關注的焦點，不僅是這許多爛尾樓事件如何平息、老百姓的合法權益如何得到應有的保障，更關心如何從長效機制上杜絕爛尾樓的出現(xiàn)。輿論關注的焦點逐漸轉向爛尾樓背后的核心問題，即預售制問題。

　　透過各地爛尾樓業(yè)主貼出的“強制停貸告知書”，不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們對銀行的指責集中在兩方面：一是認為銀行存在違規(guī)向主體結構未封頂項目發(fā)放按揭貸款；二是認為銀行未盡到對商品房預售資金監(jiān)管義務。盡管銀行也有銀行的苦衷，如商品房預售資金監(jiān)管涉及房管部門、監(jiān)理、銀行等多環(huán)節(jié)。對于工程用款進度等，銀行其實很難把握。更為致命的是，一些樓盤的預售購房款最后有很大一部分并未進入監(jiān)管賬戶，要銀行關注預售資金顯然勉為其難。但業(yè)主們這些指責并非全無道理。畢竟，對于出現(xiàn)爛尾的樓盤，銀行機構當初在按揭貸款發(fā)放過程中難免有瑕疵，甚至存在違規(guī)行為，集中表現(xiàn)為向主體結構未封頂?shù)臉潜P發(fā)放按揭貸款。畢竟，按照各地制定的商品房預售資金監(jiān)管辦法，銀行機構承擔著部分監(jiān)管義務；不然，樓盤也不至于因為缺乏資金而爛尾。

　　但換一個角度看，無論是銀行向主體結構未結頂樓盤發(fā)放按揭貸款，還是在購房者預售資金監(jiān)管中的未盡責，都聚焦到一個關鍵詞：商品房預售。毫無疑問，頻頻出現(xiàn)的爛尾樓現(xiàn)象，始作俑者是商品房預售制。因此，許多專家學者紛紛呼吁應取消商品房預售制，認為不合理的預售制度才是停貸潮的根源；當然也有不同的聲音，認為不應因噎廢食，因為爛尾樓的出現(xiàn)就取消預售制。

　　筆者以為，取消預售制實際上已經(jīng)不是要不要的問題，而是時機如何選擇、時機是否成熟問題。毋庸置疑，商品房預售制度的確存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險。換言之，缺乏有效監(jiān)管的商品房預售制某種程度上成了爛尾樓現(xiàn)象的原罪。

　　無論從整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度還是從開發(fā)商資本積累程度、融資渠道多元化看，商品房預售制的確已經(jīng)到了該壽終正寢的時候；無論從降低房地產(chǎn)開發(fā)商杠桿率、消除房地產(chǎn)領域“空手套白狼”式“野蠻生長”，還是從有效遏制“爛尾樓”的發(fā)生、維護好購房者權益角度，取消商品房預售制度都是大勢所趨。從市場消費的角度看，預售制實際上已構成對商品房市場消費能力的透支。取消預售制更深遠的意義在于，有助于引導開發(fā)商穩(wěn)健經(jīng)營、量力而行、快建快銷，讓“空頭套白狼”的野蠻生長亂象不再；從根本上遏制“爛尾樓”對購房者的侵害，維護購房者的合法權益。

　　但是，當前樓市按揭斷供潮之洶涌及房地產(chǎn)市場相關運行指標之低迷，恰恰提醒我們，現(xiàn)在取消預售制或許并非恰當?shù)臅r候。在該項制度的退出方面，我們不僅要考量制度本身的合理性，同時還需充分論證退出政策實施的效應及其對市場可能形成的沖擊。

　　可以預見，取消商品房預售制最直接的效應，將是改變房地產(chǎn)企業(yè)既有的運行模式和融資結構，勢必進一步收緊房企資金鏈。集體斷供潮本緣于房企資金鏈之脆弱。此時若取消商品房預售制，對于愈演愈烈的爛尾樓業(yè)主集體斷供，無異于是火上澆油。

　　因此，面對當前爛尾樓頻現(xiàn)，業(yè)主按揭斷供頻現(xiàn)并逐漸演化為集體斷供趨勢的時候，當務之急是快速穩(wěn)住趨勢、化解矛盾、消化風險，不要讓人們臆想中的“次貸”不幸成真。需要盡快摸清底數(shù)，弄清趨勢，對癥下藥。

　　一要弄清當前“斷供潮”態(tài)勢，相機實施保交房措施。盡管從銀行體系反饋的情況是，斷供潮影響有限，風險總體可控，尚難言構成系統(tǒng)性沖擊；但從有關披露的信息看，目前多地出現(xiàn)的集體斷供潮帶有一定普遍性，其溢出效應不可小覷。截至7月13日全國至少有18個省份100個爛尾樓業(yè)主強勢要求“停貸”，涉及全國多個樓盤4.6萬業(yè)主、總房款347億。從“保交樓”出發(fā)，銀行機構除了做好壓力測試、將影響降至最低外，還應加強與按揭客戶的溝通，充分運用延期還本付息政策，紓解部分購房者的還貸壓力。

　　二要準確研判當前房企現(xiàn)金流危機狀況，以研究紓解房企硬缺口的有效方案。盡管自去年四季度以來，決策層支持房企合理融資需求的導向日益明確，銀保監(jiān)會關于并購貸款、保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，進一步釋放了對房企融資松綁的信號，但房企資金鏈緊張局面尚未根本改變。從間接融資看，1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.3%。從直接融資看，房企發(fā)債明顯減少，而到期債務壓力較大。上半年房地產(chǎn)開發(fā)境內(nèi)債券融資同比減少41.35%。據(jù)安信證券統(tǒng)計，2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期，每個季度的到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元。

　　三要剖析政策預售制下的房地產(chǎn)“病灶”，條分縷析，對癥下藥。首先，應及時采取措施，強化商品房預售資金監(jiān)管。盡快組織對存量項目預售資金的收存和使用情況全面核查，排查項目風險隱患，確保項目建設竣工交付，以穩(wěn)定購房人情緒，防止新的爛尾樓出現(xiàn)。其次，要優(yōu)化預售資金監(jiān)管辦法，既要守好預售資金，又應給予房企資金使用的合理區(qū)間，適度降低預售資金凍結比例，從源頭上減少爛尾樓形成的可能。第三，要統(tǒng)一和協(xié)調(diào)好商品房預售與商品房按揭貸款的門檻。目前，地方政府對商品房預售條件的把握主要以是否取得土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證，投入開發(fā)建設的資金是否達到工程建設總投資的百分之二十五以上作為預售許可條件；而《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》則明確規(guī)定：商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。這種不一致，使得商業(yè)銀行在對已取得預售許可的項目發(fā)放按揭貸款時處于兩難：要么在同業(yè)競爭中敗下來，要么步入違規(guī)對主體結構未封頂項目發(fā)放按揭貸款。

　　如果商品房預售制是爛尾樓出現(xiàn)的“病根”所在，需要靠“中醫(yī)”調(diào)治以紓解內(nèi)循環(huán)；那么現(xiàn)在面臨的情況卻是房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)嚴重“感染”，需要及時做“外科”手術以救命。當前情況下，無論是對監(jiān)管部門還是銀行機構，如何平衡好處置房地產(chǎn)風險與維護購房者的合法權益關系，都將是一種嚴峻的考驗，關鍵是要“防止倒洗澡水的時候把孩子也一塊倒掉”。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負責小企業(yè)金融服務推進工作，潛心研究小企業(yè)金融服務問題。)