文/意見領袖專欄作家 李春誼

　　最近，多地業主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發廣泛關注。據網上流傳信息顯示，截至7月13日，全國已有至少100個爛尾樓的業主發出集體公告宣布強制停貸，涉及包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省市。

　　業主選擇停止償還貸款并非惡意違約，而是認為所購房屋長期停工是由于開發商將建設資金挪作他用導致的，而貸款銀行存在違規發放貸款、未履行資金監管義務的過錯。

　　在建商品房爛尾過去偶有發生，但本次大規模的爛尾顯然與前段時間部分房產企業自身運營、部分地區房屋預售及其配套制度執行有關。而如此大規模的集體宣布停貸風潮，更為前所未有。

　　部分業主知道欠貸會影響其個人征信，但表示“飯都吃不上了，還在乎征信？”

　　本次爛尾停貸風潮事出有因、情有可原，但根據國家關于征信業相關的法律規范，相關的欠貸記錄會被報送并收錄于央行征信中心，對個人信用形成負面影響。針對上情況，購房人可積極行使法律賦予的征信異議權、征信聲明權，以維護自己合法權益、降低失信風險。

　　一、何為“上征信”

　　“上征信”通常指個人信用信息被收錄于中國人民銀行建立的個人信用信息基礎數據庫（“央行個人信用數據庫”）。依據《征信業管理條例》《個人信用信息基礎數據庫管理暫行辦法》等規范，商業銀行及其他接入機構有義務向央行個人信用數據庫準確、完整、及時地報送與之發生借貸、擔保等關系的主體信用信息。央行個人信用數據庫由央行征信中心管理及運營。接入機構可基于本人的授權或法定事項向央行征信中心查詢個人信用報告。在最新版的央行個人信用報告設有“信貸交易違約信息概要”欄目，分為“被追償信息匯總”（基于法院判決欠貸信息）以及“逾期（透支）信息匯總”（無須法院判決而由接入機構報送）兩類。其中“逾期（透支）信息匯總”會體現逾期賬戶類型、數量、逾期總共月份，逾期金額等信息。

　　如果貸款行向央行征信中心報送爛尾欠貸業主未按期還款的信息，則在該業主的個人征信報告中會體現相關信息，也就是“上征信”。上征信不一定影響業主的正常工作及生活，但必然會影響金融機構對業主的信用風險評價。在業主擬向金融機構申請貸款（銀行可決定是否批貸、授信額度等），或已申請貸款的貸后風險管理（銀行可宣布貸款提前到期）等事項上，“上征信”確實會形成負面影響。

　　房屋爛尾屬于開發商的嚴重違約行為。購房人既可主張開發商就逾期交房支付違約金或賠償損失，也可解除與開發商的購房合同同時解除相關的與銀行的《借款合同》《抵押合同》。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第二十一條第二款規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！?/p>

　　根據上述司法解釋以及相關最高院案例（（2019）最高法民再245號），購房人解除購房合同及相關的擔保合同的，即可免除向銀行償還剩余按揭貸款的義務。但在與此同時，購房人可積極行使法律賦予的征信異議權、征信聲明權，以降低逾期記錄所帶來的負面影響。

　　二、如何“提異議”

　　《征信業管理條例》第二十五條規定：信息主體認為征信機構采集、保存、提供的信息存在錯誤、遺漏的，有權向征信機構或者信息提供者提出異議，要求更正。

　　征信機構或者信息提供者收到異議，應當按照國務院征信業監督管理部門的規定對相關信息作出存在異議的標注，自收到異議之日起20日內進行核查和處理，并將結果書面答復異議人。

　　經核查，確認相關信息確有錯誤、遺漏的，信息提供者、征信機構應當予以更正；確認不存在錯誤、遺漏的，應當取消異議標注；經核查仍不能確認的，對核查情況和異議內容應當予以記載。

　　《金融信用信息基礎數據庫個人征信異議處理業務規程》（銀征信中心〔2013〕97號文）對于個人征信異議申請流程予以了詳細規定。

　　根據上述規范，個人認為信用報告中的信息存在錯誤、遺漏的，可以親自或委托代理人向征信中心、征信分中心提出異議申請。異議內容應包括貸款機構名稱、貸款種類、貸款發放日期和貸款合同金額，以及個人認為存在錯誤的數據項及理由。如異議得以成立，則征信中心將對異議進行更正。

　　但根據前述分析，在購房合同及擔保合同未解除之前，購房人仍應承擔向銀行償還借款的義務，逾期數據不構成錯誤。因此，信用異議更適用于已通過爭議解決程序解除購房合同及擔保合同，從而免除了償還貸款義務的情形。

　　三、如何“發聲明”

　　《個人信用信息基礎數據庫管理暫行辦法》第二十四條規定：對于無法核實的異議信息，征信服務中心應當允許異議申請人對有關異議信息附注100字以內的個人聲明。個人聲明不得包含與異議信息無關的內容，異議申請人應當對個人聲明的真實性負責。

　　征信服務中心應當妥善保存個人聲明原始檔案，并將個人聲明載入異議人信用報告。

　　根據《金融信用信息基礎數據庫個人聲明業務規程》（銀征信中心〔2013〕97號），個人需要就添加個人聲明的，可以到人民銀行分支機構現場提出申請，或是將申請材料郵寄至征信中心處理。個人聲明不得包括與信用報告信息無關的內容，個人應當對個人聲明的真實性負責。

　　聲明應明確描述個人聲明所涉及的業務，以便于查詢者準確定位聲明信息。例如對貸款信息發表聲明時應描述貸款機構名稱、貸款種類、貸款發放日期和貸款合同金額。

　　筆者建議爛尾停貸業主應在異議中描述停貸原因，包括開發商逾期交房的時長、是否進行訴訟、是否主張解除合同等內容，并明確個人停止償付貸款的合法理由及依據，在何種情況下恢復還貸的聲明。

　　征信中心受理征信聲明的，個人聲明內容將在個人信用報告中與逾期貸款相關的內容同時展示。查詢機構在依法查詢業主信用報告時，即可了解到業主欠貸的原因及背景，利于更為全面、客觀地顯示業主信用情況。

　　因此，個人聲明更適用于購房合同及擔保合同尚未解除，逾期理由成立與否尚未確定的情形。

　　綜上，爛尾斷供值得同情，但由此產生的失信風險也不可輕視，業主可積極應用征信法律規范所賦予的異議權及聲明權，以降低失信風險。

　　本文發出之前，筆者注意到銀保監會有關部門負責人已對近期爛尾停貸現象作出回應，表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。筆者希望上述風險處置工作中包含征信類舉措，征信機構通過履行其法律職責及社會責任，以化解危機、保障各方合法權益、推進新時代社會信用體系建設。

　　(本文作者介紹：北京市中咨律師事務所高級合伙人，首都經濟貿易大學兼職研究生導師，中國政法大學法律碩士學院兼職教授，長期從事征信業法律實踐及理論研究，擔任多家征信機構法律顧問)