文/意見領袖專欄作家 姜兆華

　　最近，房地產市場真不消停。武漢時代新城項目因工程“爛尾”，逾期數月無法交付，數千業主網上聯名發布集體停貸聲明：若該項目規定時間內仍未全面復工，業主將集體強制停還銀行月供。一石激起千層浪，全國先后有河南、湖南、江西等10多個省市100多個“爛尾樓”項目業主紛紛效仿呼應。一場席卷全國多地的“爛尾樓”業主停貸“討房”事件持續發酵。

　　一、期房為何變成“爛尾樓”

　　“爛尾樓”事件緣起期房銷售，要了解期房銷售的來龍去脈，還得從當前的住房銷售制度說起。長期以來，房地產行業實行的是商品房“預售制”，這一制度最早從香港學來，對開發商而言，其最大好處是可在房屋未建成交付情況下，提前收回全部銷售樓款。嚴格意義講，在商品房預售制度下，買賣雙方交易的是未來才能交付實物的期房。很顯然，商品房預售制對購房者存在不確定性風險，因此，“預售制”出臺時在房屋銷售、按揭貸款條件、資金使用等諸多方面，對房屋建設主管部門、貸款銀行制定了嚴格監管制度，以保證項目按期交付。既然主管部門、貸款銀行都有嚴格明確監管流程，那期房怎么就變成了“爛尾樓”呢？

　　頂層設計都是好制度，但落到具體執行層面，就難免會出現走樣變味。實際執行中，全國各地建設主管部門對商品房預售項目到位資金、工程進度等規定不盡一致，各家銀行對房地產開發貸款、住房按揭貸款準入標準、銷售資金回籠比率等尺度不一，客觀上為房地產開發項目資金抽逃、挪用打開了“綠燈”。房地產開發商據此形成獨特的開發運作模式：“湊資金拿地—銀行開發貸融資—企業項目預售—銀行按揭回款—抽逃資金拿地—到銀行貸款融資—企業項目預售—銀行按揭回款”，如此循環往復。在此模式下，一個開發商往往同時承建多個項目，“十個瓶子九個蓋”，有的時甚至只有七八個“蓋子”來回倒騰，很難保證項目資金專款專用。一旦遭遇市場行情下行，或者國家銀根緊縮等外部因素影響，開放商難免資金鏈“斷裂”，導致項目停工“爛尾”。

　　二、業主集體停貸傷了誰

　　“爛尾”項目停工停產不能交付，業主維權“討房”天經地義，但這類事情往往都很復雜，開發商、主管部門、貸款銀行誰也不敢輕易接手這塊燙手“山芋”。走投無路的“爛尾樓”業主們只得將“討房”維權的“矛頭”指向銀行。受“爛尾樓業主集體停貸”事件影響，7月13日銀行板塊集體大跌1.69%，多家銀行跌幅超過3%。7月14日，建行、農行、招行、興業、工行、交行、郵儲、中行等多家上市銀行緊急發布公告回應“停貸事件”，各家銀行紛紛表示：本行涉及停工、緩建樓盤項目按揭貸款規模有限，個人按揭貸款風險總體可控。

　　從事件影響程度看，“爛尾樓”業主集體停貸維權的做法確實情有可原，但似乎又缺少法理支持。“爛尾樓”業主集體停貸，這一近乎“自殺式”的維權方式，首先影響到的是業主本人個人征信，留下銀行貸款逾期的“不光彩”記錄。其次，“爛尾樓”業主集體強制停貸將直接影響到銀行的信貸資產質量，按揭貸款不良率會因此大幅攀升。第三，業主集體停貸對于房地產開發商來說，無疑是雪上加霜、名聲掃地。第四，地方主管部門將更加被動，“爛尾樓”項目集中地區很可能淪為金融高風險區。

　　三、保證項目交付才是關鍵

　　“爛尾樓”事件不是今天才有，全國各地早就或多或少地存在，只是事態從未像今天這么集中、這么嚴重而已。解決“爛尾樓”問題必須堅持問題導向，追根溯源，標本兼治，嚴防“爛尾樓”事件外溢，引發系統性風險。

　　當前，最重要的是要夯實地方主體責任，迅速盤活“爛尾”樓盤，抓緊復工復產。鼓勵商業銀行創新方法“輸血供氧”，推動項目重組兼并，保證項目運轉起來。地方主管部門更要躬身入局，“打補丁，堵漏洞”，加強項目監管，確保樓盤項目交出去。

　　說一千道一萬，保交樓才是平息“爛尾樓”事件的關鍵！

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，現任某全國性股份制商業銀行總行部門負責人。)