雷達(dá)財經(jīng)
雷達(dá)財經(jīng)出品 文 | 李宏晶 編|深海
6月16日，備受關(guān)注的新城控股原董事長王振華猥褻女童案一審開庭。據(jù)悉，目前擔(dān)任王振華案的辯護(hù)律師為煒衡律師事務(wù)所高級合伙人李肖霖、京衡律師事務(wù)所主任陳有西。李肖霖、陳有西均是知名刑事辯護(hù)律師。
因涉嫌猥褻未成年人，此案不公開審理。陳有西稱，案件審理整體還在進(jìn)行當(dāng)中，6月16日不可能會有明確的結(jié)果。
北京市中聞律師事務(wù)所張耀軍律師向雷達(dá)財經(jīng)表示，如果猥褻兒童罪被控事實成立、證據(jù)確鑿，則王振華構(gòu)成猥褻兒童罪，依法將可能被判處五年以下有期徒刑，且從重處罰。
新城控股董事長王振華被刑拘后，其子王曉松接任董事長。其后新城控股采取了一系列應(yīng)對舉措，包括迅速停止了拿地動作，并開始轉(zhuǎn)讓、出售部分項目以求快速回籠資金。
雷達(dá)財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，王曉松接任后，新城控股業(yè)績增長失速。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2018年期間，新城控股業(yè)績增速最低為57.32%。然而，2019年，公司凈利潤僅同比增長20.61%。2020年一季度，新城控股業(yè)績增速為31.96%，仍低于王振華主政時期。
從紡織行業(yè)白手起家，因猥褻女童被批捕
據(jù)常州當(dāng)?shù)厝私榻B，王振華從紡織行業(yè)白手起家。
1962年3月，王振華出生于常州武進(jìn)。少時家境并不富裕，其在家中排行老五，上面還有4個哥哥，父親身體一直不太好，在村里擺地攤做小生意。養(yǎng)家全靠母親一個人撐起，王振華的母親曾經(jīng)是紡織廠的工人。
王振華老家 已被征地并建成商品房 雷達(dá)財經(jīng) 長帆攝
江蘇廣播電視大學(xué)畢業(yè)后，王振華頂替母親的名額進(jìn)入紡織廠工作。由于肯鉆研、愛學(xué)習(xí)和性格外向，王振華得到領(lǐng)導(dǎo)賞識，僅用5年時間就坐上了車間主任的位置，成了廠里的"紅人"。
據(jù)當(dāng)時的同事回憶，王振華在擔(dān)任武進(jìn)第一棉紡廠車間主任時月薪已高達(dá)500元，這在當(dāng)時的整個中國工薪階層中，已是高薪中的高薪。
肯鉆研的王振華，并不滿足于一個車間主任。
1988年10月，王振華跳出國營棉紡廠，在武進(jìn)湖塘區(qū)創(chuàng)建了一家織布廠。王振華用存款買了6臺紡織機(jī)，專門為制衣廠做原料加工，將原料紡織成布?？恐^硬的紡織技術(shù)，以及原武進(jìn)第一棉紡廠車間主任的名聲，三年時間，王振華把6臺紡織機(jī)的小作坊，做成了"湖塘區(qū)織布廠"。
兩年后，積累了200萬元資金的王振華決意跳到房地產(chǎn)行業(yè)。
1993年，不到32歲的王振華，聯(lián)合幾位合伙人，投身到了轟轟烈烈的房地產(chǎn)行業(yè)，創(chuàng)辦了武進(jìn)新城投資建設(shè)開發(fā)有限公司（新城控股集團(tuán)前身）。90年代是房地產(chǎn)的黃金時期，王振華控制下新城控股發(fā)展迅速。
2000年，武進(jìn)新城房產(chǎn)開發(fā)公司（常州新城房產(chǎn)開發(fā)有限公司）的營業(yè)收入已有1.5億元。2001年，江蘇新城將控制的武進(jìn)新城房地產(chǎn)裝入江蘇五菱B股，成功在B股上市。這時已經(jīng)成為一家上市公司董事長的王振華，選擇了進(jìn)一步深造，在2002年底進(jìn)入長江商學(xué)院學(xué)習(xí)，獲碩士學(xué)位。同年，新城控股將住宅開發(fā)業(yè)務(wù)拓展至滬寧沿線，開始走出常州。
2009年，王振華將公司總部遷至上海。此后，新城控股資本運作頻繁。2012年11月，新城發(fā)展控股在香港成功上市。2015年12月，新城系再次完成一次重要的資本運作——發(fā)行股份吸收合并子公司新城地產(chǎn)，成為第一家“B轉(zhuǎn)A”的房地產(chǎn)公司。
2013年起，新城發(fā)展控股就頻繁通過發(fā)行債券募集資金。有了充足資金，在2014年樓市低迷的時候，新城控股逆周期在長三角等地二三線城市大規(guī)模拿地。土地貨值大增之后，新城控股準(zhǔn)確踩中2015年后上海及周邊二線樓市房價快速上漲節(jié)奏，以及長三角三四線棚改去庫存紅利，銷售額連年翻倍。
財報顯示，2015年至2018年，新城控股合約銷售額分別是319億元、650億元、1265億元和2210億元，年均復(fù)合增長率達(dá)62.24%。2019年，新城控股累計實現(xiàn)合同銷售金額約2708億元，同比增長22.48%。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),新城控股合同銷售額排名進(jìn)入全國10強(qiáng)，位列第8名。
隨著新城控股的發(fā)展壯大，王振華個人財富也水漲船高。2019年，王振華位居福布斯全球億萬富豪榜排名第478位，財富值41億美元。
這一切隨著王振華涉嫌猥褻女童案發(fā)戛然而止。
2019年6月30日22時許，普陀警方接王女士報警，稱其女兒被上海一女性朋友周某某從江蘇老家?guī)е辽虾２⑷胱”臼幸痪频?，后其女兒在房間內(nèi)遭到一男子猥褻。接報后警方高度重視，迅速開展相關(guān)工作。
7月1日下午，在警方工作下犯罪嫌疑人男性王某某至公安機(jī)關(guān)接受調(diào)查。7月2日晚，犯罪嫌疑人周某某至公安機(jī)關(guān)自首。
媒體披露的細(xì)節(jié)顯示，事發(fā)當(dāng)天，周姓女子帶了2個女孩進(jìn)入酒店，小的9歲，大的12歲。當(dāng)晚，王某某支付了1萬元現(xiàn)金給周某某。事發(fā)后，女童哭著給媽媽打電話，王女士連忙報警并趕到上海。根據(jù)受害女童已驗傷結(jié)果，存有陰道撕裂情況，構(gòu)成輕傷。
7月3日晚，新城控股發(fā)布公告，確認(rèn)公司董事長王振華被刑事拘留，其子王曉松接任第二屆董事長。
7月10日，上海市普陀區(qū)人民檢察院以涉嫌猥褻兒童罪依法對犯罪嫌疑人王振華批準(zhǔn)逮捕。
今年5月29日，江蘇省人社廳官網(wǎng)披露，日前江蘇省人社廳發(fā)布公告：人力資源社會保障部印發(fā)決定，撤銷王振華“全國勞動模范”稱號，收回獎?wù)隆⒆C書等，停止其因獲得該榮譽(yù)而享有的有關(guān)待遇，并追繳其所獲獎金等物質(zhì)獎勵。
開庭后未宣判，猥褻女童最多可判5年以下有期徒刑
6月16日，據(jù)《棱鏡》報道，王振華因涉嫌猥褻兒童案在上海市普陀區(qū)人民法院一審開庭。上午11點半，王振華的四名辯護(hù)律師走出法院，包括北京煒衡律師事務(wù)所高級合伙人李肖霖、浙江京衡律師事務(wù)所主任陳有西等。
陳有西稱，案件審理整體還在進(jìn)行當(dāng)中，下午還會繼續(xù)開庭，今天不可能會有明確的結(jié)果。據(jù)悉，李肖霖、陳有西均為目前中國最知名的刑事辯護(hù)律師。
王振華有可能面臨怎樣的法律制裁？
北京市中聞律師事務(wù)所張耀軍律師向雷達(dá)財經(jīng)表示，從目前檢方對王某起訴的罪名可知，本案中王某涉嫌的應(yīng)該是猥褻兒童罪，雖然被害人有陰道被撕裂的傷害后果，但檢方?jīng)]有指控王某構(gòu)成強(qiáng)奸罪，說明在案事實僅限于猥褻行為，即王某以刺激或滿足性欲為目的，用性交以外的方法對受害人實施了淫穢行為。
張耀軍律師表示，根據(jù)我國《刑法》第二百三十七條規(guī)定，猥褻婦女的處以5年以下有期徒刑或者拘役；聚眾或者在公共場所當(dāng)眾犯前款罪的，處5年以上有期徒刑；猥褻兒童的，依照兩款的規(guī)定從重處罰。
"據(jù)此規(guī)定，如果被控事實成立，證據(jù)確鑿，則王某構(gòu)成猥褻兒童罪，依法將可能被判處五年以下有期徒刑，且從重處罰。"張耀軍稱。周某協(xié)助王某猥褻兒童，則應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為王某的共犯，但屬于從犯地位，依法也可能被判處五年以下有期徒刑。
2019年凈利潤增長失速，毛利率下滑
接任父親王振華董事長職務(wù)的王曉松生于1987年12月，加拿大國籍，畢業(yè)于南京大學(xué)環(huán)境科學(xué)專業(yè)。2018年8月，王振華曾辭去公司總裁職務(wù)，由王曉松接任，當(dāng)時王曉松年僅26歲。
可短短2月后，王曉松便在公司內(nèi)部宣布，辭去總裁職務(wù)，公司聘任王振華接任總裁。有聲音稱，這對父子之間發(fā)生權(quán)力斗爭。對此，新城集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，"父子相爭"一說純屬空穴來風(fēng)，毫無依據(jù)。
王振華事件發(fā)生后，國際評級機(jī)構(gòu)普爾、穆迪、惠譽(yù)和投資銀行高盛，均開始調(diào)低對新城系公司的信貸評級及債券評級。同時，幾十家基金公司也不約而同的下調(diào)了新城控股的估值價格。
市場的看淡情緒，明顯影響到了新城控股的經(jīng)營決策。尤其是在公司2019年一季度末資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84.57%的情況下，為了應(yīng)對沖擊、增強(qiáng)財務(wù)安全性，新城控股采取了一系列措施。包括長達(dá)4個月暫緩拿地，將多個處于前期開發(fā)階段尚未銷售的新獲純住宅項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
2019年7月22日，新城控股公告稱，公司在協(xié)商出售的部分項目股權(quán)約40個。7月24日公告稱，籌劃轉(zhuǎn)讓部分項目公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，交易總額不超過150億元，以優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力和經(jīng)營穩(wěn)健性。
在出售資產(chǎn)獲取現(xiàn)金流的同時，新城控股也暫緩拿地。
據(jù)媒體統(tǒng)計，去年7-11月，新城控股一共新增16宗地塊，其中8月份和10月份零拿地。而2018年第三季度拿地近40宗、2019年上半年拿地80宗。
據(jù)克而瑞公布的2019年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100榜單，新城控股以新增土地貨值2158.3億元名列12位，而其在2018年位列前十。
上述事件還傷及上市公司盈利水平。
財報數(shù)據(jù)顯示，2019年新城控股營業(yè)收入858.47億元，同比增長58.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤126.54億元，同比增長20.61%，這一數(shù)據(jù)為2015年“B轉(zhuǎn)A”后最低。據(jù)統(tǒng)計，2015-2018年，新城控股業(yè)績增速分別高達(dá)57.32%、64.42%、99.68%和74.02%。
數(shù)據(jù)來源：新城控股2019年財報
數(shù)據(jù)來源 同花順IFind 統(tǒng)計
值得注意的是，2019年新城控股年報顯示，公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益為26.47億元，占當(dāng)期126.54億元凈利潤總額比例高達(dá)21%。
據(jù)財務(wù)從業(yè)人士介紹，投資性房地產(chǎn)以公允價值計量的會計手法下，公允價值增加的部分不僅體現(xiàn)為公司利潤，還可以增厚公司凈資產(chǎn)。然而，一旦房價進(jìn)入趨勢性下跌，投資性房地產(chǎn)公允價值將顯著下降，這對于投資性房產(chǎn)貨值高達(dá)682億元的新城控股來說無疑將是一場災(zāi)難。
數(shù)據(jù)來源：新城控股2019年財報
此外，2019年新城控股將45.24億元的利息支出采取了資本化處理，此舉相當(dāng)于減少財務(wù)支出，增加利潤近三分之一。
數(shù)據(jù)來源：新城控股2019年財報
在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，新城控股采用"住宅+商業(yè)"雙輪驅(qū)動模式，2019年新城控股住宅業(yè)務(wù)、綜合體業(yè)務(wù)分別實現(xiàn)銷售收入422.67億元和380.56億元，對應(yīng)的毛利率分別為25.6%和36.96%，較2018年均出現(xiàn)下滑，進(jìn)而導(dǎo)致新城控股整體毛利率由36.69%下降至32.64%。
數(shù)據(jù)來源：新城控股2019年財報
在2019年全年858.47億元的收入中，其中商業(yè)運營租金及管理費收入增長至40.69億元，同比大幅上漲92.3%。盡管新城控股商業(yè)出租業(yè)務(wù)同比增速更高，但在新城控股營業(yè)收入中的占比仍只有4.81%，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍舊占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。
數(shù)據(jù)來源：新城控股2019年財報
城市能級較低成為新城控股住宅業(yè)務(wù)銷售下滑的首要原因。年報數(shù)據(jù)披露，新城控股三四線城市銷售金額占比在2019年已超過60%，二線城市占比下降至32.8%。近兩年以來，隨著國內(nèi)三、四線城市銷售去化壓力的不斷增加，新城控股住宅業(yè)務(wù)毛利率已經(jīng)持續(xù)第三年出現(xiàn)下滑。
數(shù)據(jù)來源：新城控股2019年財報
土地儲備上，截至2019年末，新城控股在全國105個大中型城市合計擁有土地儲備1.24億平方米，滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需。公司在全國最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)布局，其中一、二線城市占公司總土地儲備的38.30%，長三角區(qū)域三、四線城市占公司總土地儲備的36.00%。
數(shù)據(jù)來源：新城控股2019年財報
對于王曉松履職近一年的表現(xiàn)，一位接近王曉松的新城控股人士表示，"他頂住了巨大的壓力，帶領(lǐng)新城走出危機(jī)，活下去且活得更好。"該人士表示，今年5月底，四大商業(yè)銀行中也有一家，給了新城新增項目開發(fā)貸放款。
在5月19日新城控股的股東大會上，王曉松復(fù)盤新城的發(fā)展經(jīng)歷，他表示，成立27年的新城，第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，第二個15年靠住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動，未來的15年利潤則來自于商業(yè)管理。
新城正處于第二個15年發(fā)展的末尾，按照規(guī)劃，將進(jìn)入向商業(yè)管理要利潤的階段。按照王曉松的分析，這一階段新城控股不但要繼續(xù)擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，還要改變商業(yè)地產(chǎn)運營的方式。
一方面，過去幾年純住宅市場規(guī)模保持在17萬億元左右，天花板已至。王曉松希望新城未來的現(xiàn)金流和利潤來源從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)到商業(yè)開發(fā)里去。
按照新城的測算，預(yù)計到2025年有3500家面積超過8萬-9萬平方米的購物中心。而現(xiàn)在只開業(yè)一半左右，還有大量有人口優(yōu)勢的三四線城市甚至都沒有購物中心。這就是新城商業(yè)板塊日后的市場空間。
另一方面，商業(yè)地產(chǎn)運營已經(jīng)逐漸從經(jīng)營場地轉(zhuǎn)向經(jīng)營會員與客群。在股東會上，王曉松坦言，對"人"的經(jīng)營是新城商業(yè)地產(chǎn)的短板。
"首先從經(jīng)營場地發(fā)展到經(jīng)營會員形成用戶黏性，把場地做活坪效做高，以平臺為場景，建立與客群的深度連接。然后，在場景提升等商場運營管理之上，加強(qiáng)會員發(fā)展和變現(xiàn)，借助AI、5G等技術(shù)，挖掘新城控股業(yè)主的潛力。"王曉松給出了自己的解決方案。
不過，有地產(chǎn)觀察人士表示，處于三、四線城市的持有型物業(yè)項目，增值較慢、資產(chǎn)流動性差，在很大程度上對其財務(wù)還是一種拖累。所以，新城控股需要更多地以住宅銷售的現(xiàn)金流來補(bǔ)充和培育所持有的商業(yè)物業(yè)。
2020年6月4日，新城控股發(fā)布2020年5月銷售簡報。5月份公司實現(xiàn)合同銷售金額約224.12億元，銷售面積約203.93萬平方米。1-5月累計合同銷售金額約714.55億元，比上年同期下降23.06%；累計銷售面積約654.15萬平方米，比上年同期下降17.84%。
天風(fēng)證券最新研報指出，新城控股1-5月銷售金額恢復(fù)至去年同期的近八成，完成2020年銷售目標(biāo)的28.6%，相比于往年當(dāng)前目標(biāo)完成率較低，主要和疫情影響之下推貨節(jié)奏鋪排變化有關(guān)。
上半年拿地力度有所提升 能否迎來行情存不確定性
由于2019年下半年新城控股拿地大幅減少，從而導(dǎo)致拿地和工程開支減少，使得報告期內(nèi)新城控股的財務(wù)杠桿下降。截至2019年末，新城控股的負(fù)債總額4002億元，總資產(chǎn)4621億元，有息負(fù)債為678.83億元。調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.58%，較2018年末的75.94%略有上升。
而調(diào)整后的凈負(fù)債率大幅下降至16.4%。新城控股對此稱：凈負(fù)債率下降最大的原因是公司2019年下半年基本未拿地。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，最大的資金流出就是拿地和工程開支，拿地減少導(dǎo)致凈負(fù)債率的下降。
數(shù)據(jù)來源：新城控股2019年財報
在減少拿地的同時轉(zhuǎn)讓項目回籠資金，新城控股2019年現(xiàn)金流入凈額同比增長超過十倍，達(dá)到435.8億元。
數(shù)據(jù)來源：新城控股2019年財報
從償債能力角度來看，截至2019年底，新城控股共持有現(xiàn)金639.4億元，短期債務(wù)306.02億元，現(xiàn)金短債比率達(dá)到2.08，公司的短期的償債壓力也得到進(jìn)一步降低。
盡管償債能力好轉(zhuǎn)、現(xiàn)金充沛，不過今年上半年，新城控股還是頻頻在債券市場上融資。
5月20日，新城控股成功發(fā)行2020年度第三期超短期融資券，發(fā)行金額10億元，票面利率4.39%。而在此前的5月9日，新城控股發(fā)布公告稱，在銀行間債券市場發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行金額15億元，發(fā)行期限不超過5年。
6月3日，據(jù)上清所披露，新城控股擬發(fā)行一筆規(guī)模為7.5億元的超短期融資券，發(fā)行期限為270天。據(jù)悉，該筆債券為新城控股2020年度第四期超短期融資券。此外，6月5日，新城控股母公司新城發(fā)展發(fā)布公告稱，擬發(fā)行金額為4億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率6.45%。
在頻繁融資的背后，是新城控股的拿地力度在增加。
據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，繼3月新增6幅、4月新增12幅地塊后，5月，新城控股繼續(xù)踏準(zhǔn)市場節(jié)奏積極補(bǔ)倉，新增10個項目。1-5月份，新城控股新增土地貨值793.5億元、新增土地建筑面積687.9萬平方米，均位列榜單TOP10。
一位地產(chǎn)行業(yè)分析人士表示，在過了300多天現(xiàn)金為王的日子后，新城控股已經(jīng)恢復(fù)拿地，重啟擴(kuò)張模式。而擴(kuò)張后能否再迎來一輪大行情，存在巨大不確定。
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責(zé)任編輯：陳悠然 SF104
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