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作者|劉工昌
5月11日,網民“VS生生不息”發布一封“致綠地集團張玉良董事及各位執行總裁”的實名舉報信。
該網民史某稱其4月17日得知其妻和陳軍婚內出軌,2020年2月,當時尚未拿到研究生畢業文憑和學歷認證的其妻張某被綠地高管陳軍“破格錄取為自己秘書”。期間陳軍謊稱自己已無生育能力,導致張某懷孕2個月。
舉報信上還提到陳某用公款給張某買上萬元的奢侈品包包,還承諾自己有9000萬,會分給她3000萬。憤怒的史某向妻子提出了500萬元精神損失索賠。
史某的舉報信里附有他和妻子的聊天語音作為證據。
5月19日,舉報人的妻子張雨婷做出了回應。有人為此總結了一下,她主要說了下面幾點意思:
一、我出軌是事實,但我不是為了9000萬,我一點都不虛榮,也從來沒有人給我開過3000萬的身價,我說那些都是胡編亂造的。
二、我為什么胡編亂造?就是為了騙丈夫,刺激他,讓他看看自己沒實力,沒本事,配不上我,逼他和我離婚。
三、我和史某的婚姻根本不幸福,他沒錢,沒綠卡,還霸道又自私,還家暴,當初領證我也不是心甘情愿,為了給雙方一個交代,才勉強答應結婚的。
四、我現在不想把事態搞大,只想私下解決問題,你要不趕緊回來,這個孩子到時候還得落在咱們的戶口上。(綠地集團事件最新進展:女方做出回應,稱所做的一切只是為了離婚淺笑嫣然話情感 發布時間:05-2015:02)
5月20號這天,舉報人史某發了一個精心制作的電子相冊,回憶了與妻子4年生活片段,可以看出,他對妻子是全心全意的付出。期間妻子也曾多次給他許下承諾:“我隨時準備嫁給你”“我不會跟你分手”“謝謝老天賜我這么好的男朋友”……
(綠地男主520新動態,發4周年相處細節,網友怒了:?;ㄔ瓉硎钦镇_德濂美發布時間:05-2216:11)
由此可以看出,上面張雨婷說和丈夫婚姻不幸福,很可能是假話。而這個丈夫除了曝出這個相冊,還發布了一個視頻,這個視頻是特意找團隊提前做的,就是為了送給她4周年的520禮物。
一個男人為自己妻子做到如此,令人感慨。
陳軍人設:從堅挺到坍塌
關于舉報人提到的陳軍,公開資料顯示,陳軍,上海人,香港嶺南大學本碩連讀,法國INSEEC博士學位(DBA)。2012年前,曾在綠地長沙、南昌事業部負責營銷工作,業務能力很強。
他曾經負責湖南常德新都會項目營銷操盤,從項目蓄水期到開盤兩周時間,首期就銷售一空;而后,南昌綠地未來城項目,也是一周首期就銷售殆盡。
2012年10月下旬,陳軍調任綠地集團東北事業部營銷總監,次日宣傳稿盛贊:“掌管著東北5城近20個項目營銷重任的陳軍事業有成,沒有張狂,更多的是一份睿智與踏實?!?/p>
到哈爾濱后的第二個月,宣傳稿件中稱,“在陳總的操作下,不僅一掃綠地集團哈爾濱城市公司的低迷狀態,更把綠地集團世界500強品牌效應深深地植入了哈爾濱人心中?!?/p>
2014年1月,陳軍再次被調到綠地集團遼寧事業部沈陽辦公地點,這次的報道中,陳軍被冠上了東北綠地“救火隊員”、“關鍵先生”的稱號。
在陳軍負責綠地東北地區營銷的2012年至2014年,綠地東北的銷售業績從52億元,跨越式增長到了200億元。這塊房地產洼地的銷售額占集團總銷售額的8%。
但也是自他起,綠地東北問題叢生,訴訟不斷。
從2015年開始,綠地東北光環褪去,先是傳言資金鏈出現問題,項目大量延期交付,后有不少媒體報道綠地東北的一些項目未取得合法銷售手續即開始對外銷售。
當時與綠地東北地區有業務往來的廣告商黃健告訴市界,他們當時在綠地售樓處駐場辦公,售樓處都被業主砸了好幾回,期間他只好把辦公室鎖起來。
綠地集團董事長、總裁張玉良曾在2016年業績快報媒體溝通會上,坦承每況愈下的東北地區,退房金額有三四十億元之多。
曾一直作為媒體寵兒出現的陳軍,2016年前后從綠地悄然抽身,去了碧桂園和中糧。直到2019年,才又回到綠地。
陳軍在綠地的前途
5月20日晚間,新浪財經消息稱,針對綠地集團京津冀事業部營銷部負責人陳軍被實名舉報一事,集團于近日發布聲明,宣布了最終處理意見:撤銷陳軍京津冀事業部營銷部負責人的職務,并與其解除勞動關系。同時,核查舉報信中所涉及的經濟問題,一經查實,將立刻移交司法機關。
根據勞動合同法相關司法解釋的規定,公司對勞動關系的解除承擔舉證責任,如果公司在疫情期間將陳軍解除勞動關系,那么也需要看公司最終的解除理由以及相關的事實依據是什么。
如果說公司沒有證據證明陳軍存在嚴重違紀,或者存在可以單方面解除的情況,那么公司就需要支付陳軍違法解除賠償金。
我們先看看陳軍的工資大家就知道為什么將會是天價:2019年綠地年報中披露的13位高管薪酬共計6191.39萬元。其中2019年獲得稅前年薪最高的恰好是與被舉報者同名同姓的集團執行總裁陳軍,共934.69萬元,但此陳軍非彼陳軍。綠地集團官方微信公眾號5月16日以綠地控股集團紀檢監察室發布聲明稱,被舉報的陳軍是綠地集團京津冀銷售負責人。
在其桃色事件的當事人張雨婷與其丈夫的聊天中,張雨婷透露陳軍給自己的工資只有7000多,但會保證張一年能賺30萬。
原來陳軍大人走的是我們常見的路子,20萬不僅不是個人出,而且不走有明確財務記錄的事務部報銷,而找很難看見蹤影的外圍工程,以綠地這么大的攤子,外圍工程報個幾十萬的帳,根本不算事兒。
綠地的盛極而衰
作為一家全球經營多元化的集團企業,綠地1992年成立,總部在上海。2013年,綠地集團成為中國第一家以房地產為主業并躋身《財富》世界500強的公司。2014年銷售金額首次超越萬科,行業第一。2015年,綠地集團借殼金豐投資,在上交所完成A股上市,當天就創造3054億元市值,排在房地產行業板塊首位。2015年,是綠地股價巔峰時期,一度達到37.55元。
綠地走到今天,陳軍事件只是個導火索,實際上近些年的發展早已為其危機埋下伏筆。
首先是其在北京市場的折戟。幾乎對于所有全國性房企來說,北京市場都是重中之重。綠地也是如此。從2007年至今,綠地已“進京”12年,但在京業績已被其他房企遠遠甩在身后。
2013年2月,綠地集團公開招標奪得北京市昌平區小湯山鎮未來科技城北區B-04、B-05、B-07地塊公建混合住宅用地,總價款11.88億元,相比底價僅溢價5%,建筑面積17.79萬平方米,樓板價6676元每平米。該項目坐落于未來科技城北區公共配套核心區。
同一天,綠地聯合北京科技商務區建設有限責任公司,拿下北京市昌平區北七家鎮公建混合住宅用地(配建公共租賃住房),總價10.508億元,溢價5.9%,建筑面積17.2萬平方米,樓板價僅為6106元每平米。
一份簽署于2013年1月的未來科技城北區B-04、B-05、B-07地塊出讓招標文件顯示,該項目擬定位為企業總部,建成后鼓勵引入符合國家戰略性新興產業方向的國內外知名企業的集團總部、區域總部、研發總部、財務結算中心、市場營銷中心等入駐。
同時招標文件還明確要求:鼓勵中標人對公建長期持有、經營,未經昌平區政府批準,不得轉讓或分割出售。
2015年9月24日下午,70多位北京市昌平區未來科技城綠地中央廣場項目業主,集合在北京綠地中心交涉維權。部分業主認為,開發商在銷售階段對業主隱瞞了與政府之間的重要約定,明知不能對進行個人銷售,卻急于散售回款,籌集建設資金,“白白用了我們兩年的資金,然后說政府不允許散售,兩年僅給約10%違約金。項目附近寫字樓單價已突破3萬,開發商應依據市場價格回購”。(綠地在北京昌平項目陷僵局解決方案被指擦邊球2015年10月11日無界新聞 記者 楊秋波)
不僅違反協議商售,在與業主談判中,綠地繼續推出被業主稱為“擦邊球”、“走鋼絲”的解決方案,包括把散戶的投資裝進殼公司,由殼公司出面收購相關物業,業主持有股權,或由綠地出面拿下大產權,以出租的名義租給業主,免收租金……
最后導致的結果是,不光是昌平北區,綠地與遠洋合作的一個昌平南區項目也銷不了;與中投在TBD云集中心的合作也已停滯;跟龍湖在沙河的合作,住宅部分已賣掉,辦公部分的銷售也已停滯。
總起來講,對綠地來說,在昌平區的投資,使得其在京投資全部陷入僵局。隨后綠地在2016年拿下的4宗大興生物醫藥基地地塊,就包含了大面積商辦產品。2017年,北京出臺商辦新政,一度火爆的商辦市場迅速降至冰點,手握巨大體量的商辦項目的綠地頓時陷入窘境。
大量商辦項目擱淺,唯一一個住宅海珀云翡因錯過窗口期而滯銷。綠地在2016年以創區域樓面價新高拿下大興黃村一地塊,試圖將其打造成旗下最高端產品系項目海珀云翡,但從2018年6月開始,北京調整供地政策,大批限競房地塊涌出,隨后性價比較高的限競房的出現令定價在7.5萬元/平方米左右的海珀云翡競爭力幾乎殆盡,想在北京住宅市場上“亮劍”的綠地徹底“啞火”。(綠地集團業績掉隊:超高層模式受挑戰三季度銷售大跌 新浪財經APP)
摩天大樓擱淺
作為城市最顯眼的地標,通過捆綁地方政府爭相追逐的摩天大樓,從而獲得其他土地收益的策略,曾為綠地立下過汗馬功勞。僅2018年,綠地因此而獲得的補貼達到5.4億元,這個數目能排在A股上市公司的第六位。
此外,地方給予開發商的政策優惠,比如配比商業、住宅用地等。由于摩天樓的選址,要么是城市中心區,要么就是地方有意打造的核心區。所以拿下地后,土地升值潛力很大,也能賣出不錯的價錢。
例如,打造武漢綠地中心項目時,綠地獲得了武漢濱江商務區的兩塊住宅及商業用地,建筑面積加起來超過了60萬平方米。過往,這些摩天大樓邊上的房子,在樓還沒蓋起來前,就已經被槍光了。還沒從摩天樓賺到錢,綠地就有了豐厚的收入。
所以綠地熱衷于建摩天大樓。
2005年5月,坐落于南京鼓樓的紫峰大廈正式開工,總高450米,這是世界上第一座中國人投資、中國人建設的完全中國超級摩天大樓。此后,綠地在鄭州、西安、蘇州、濟南、合肥、南昌等城市高歌猛進,成為一個又一個超高層的制造者。
2014年1月7日,在太原綠地以9個多億的價格拿下了一塊位于汾河邊上的黃金地塊,命名為太原綠地中央廣場。根據規劃,這個項目由4棟摩天大樓組成,但實際建成遠遠超預期。
2019年底,綠地曾經規劃的“華中第一高”——武漢綠地中心因欠款而停工。停工的原因,是開發商拖欠工程款。隨后是“華中第一高樓”被迫喊停。
無獨有偶,有未來“西南第一高樓”之稱的成都綠地中心蜀峰468項目也陷入“停工”漩渦。
從2011年開工時立志打造超越上海中心的“中國第一高樓”,到后來主動縮水到500米,降級成為華中第一高樓,其中頂部設計也不得不從“火箭發射”的“尖頭”更改為“平頭”,而建設進程由原本預計的2017年竣工延長到了2019年。
綠地曾經向世界各地承諾興建至少50座摩天樓,而經人統計發現,綠地承諾的這50座摩天大樓中,將近一半仍處于未建、緩建的狀態中,而這些項目大多在2013年左右拿地,可想沉淀了多少資金。就是建好的摩天大樓,也普遍面臨著空置率高、運營成本高,盈利狀況差的問題。
但如今,綠地的如意算盤失算了。隨著綠地多個摩天大樓項目的停工、緩建,輿論開始批評這種圈地不見動靜的行為,一些地方也開始對綠地有所保留,支持力度不斷縮減。所以,綠地這個套路越來越玩不下去了。(曾承諾建50座摩天樓的綠地,如今負債超9000億?華商韜略)
多元化走向泥沼
董事長張玉良是“多元化轉型”的鼓手。他號稱要在綠地打造“以房地產為主業,大基建、大金融、大消費、大科創等并舉發展”的產業格局,實現“年均銷售規模保持在5000億元以上,形成一批300億-500億元發展能級的重點事業部”的目標。
2014年,多元化產業集群布局已在綠地發展戰略中,這一年,綠地剛以房地產業務預銷售額同比增長50%至2408億元的數據,力壓萬科成為當年的地產“一哥”。
這是綠地的高光時刻,也或是綠地控股董事長張玉良提出進一步加強大金融、大消費等產業發展的底氣所在。
2015年上市以來,綠地控股始終堅持多元發展,除了房地產開發業務外,建筑業的占比在逐年提高,2019年已占到總收入的44.03%。
此外綠地涉足了看似很賺錢的能源、汽車行業,可這些行業實際毛利率在2%-4%之間,根本沒法與毛利率27%的地產相比,而金融、酒店毛利率較高,卻因規模小很難對集團做出實質性貢獻。
綠地2018年年報顯示,其建筑、商品銷售、能源、汽車及相關產業的毛利率分別為3.72%、2.35%、2.54%、3.75%。酒店、金融及相關產業在2018年的毛利率分別為84.05%和100%。不過,雖然酒店業務的毛利率高,但2018年,此項業務的營收僅為22.2億元,在各產業板塊中排名倒數第二,僅高于金融板塊4.6億元的營收。
“賺錢的營收少,營收多的不賺錢”,這似乎是綠地目前所面對的尷尬局面。2018年,綠地歸屬于上市公司股東的凈利潤率僅為3.26%,而同期,碧桂園為9.13%、恒大為8.02%、萬科為11.3%、保利為9.7%、融創為13.3%。
與此同時,綠地地產主業開始掉隊。資料顯示,2016年-2018年,綠地房地產合約銷售額分別為2550億元、3065億元、3875億元,同比增速分別為11%、20%、26%,雖已有提速跡象,但與2018年排在行業第三的恒大相比,規模已相差了1600多億元。到2018年業績僅及排頭兵“碧萬恒”(碧桂園、萬科、恒大)的一半。
不僅如此,單看房地產業務,綠地控股的毛利率依然不高,長期以2.3至9.36個百分比的差距低于頭部房企(克而瑞排名前十的上市房企)均值。
截至2019年,綠地控股近四年的收入年復合增長率和凈利潤年復合增長率分別為19.84%和20.96%,分別為頭部房企的腰部和尾部水平。
2019年,房地產和大基建兩項的營收占綠地全年營收的90%。其中,房地產的營收占總營收的比重為45.42%;大基建占營收比重44%。
雖然基建板塊對營收的貢獻日益增大,但是由于基建板塊毛利率只有4.31%,對利潤的增長拉動效應反而并不顯著。
2019年,綠地集團實現合同銷售金額3880.42億元,同比增長0.1%,完成其年度銷售目標的77.6%。在克而瑞2019年房地產企業銷售TOP200排行榜中位于第6。2020年第一季度,受疫情影響,綠地集團實現銷售額505億元,同比下降27%,行業排名滑至第七位。據媒體發布的2019內房股營收和凈利潤排行榜,去年有17家房企營收增速在50%以上,而綠地控股的23%營收增速僅排在第43位,凈利潤在150億元以上的房企有8家,綠地位列其后。
凈利反常背后的債務危機
綠地集團財報顯示,2019年綠地實現營收4278億元,同比增長23%,歸屬于母公司股東的凈利潤為147億元,同比增長30%。
2019年,綠地的利潤增長同比增幅超過營收增幅。值得注意的是,2019年,綠地非經常性損益這一數額為20.48億元,增幅是2018年的5.7倍,主要來源于投資收益的增加。
報告期內,綠地獲得投資收益88.64億元,比2018年同期增加58.81億元,其中,對聯營企業和合營企業的投資收益19.53億元;因取得上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經營管理有限公司控制權,按公允價值重新計量原持有股權產生投資收益21.07億元;以股權轉讓方式銷售上海五里橋項目獲得投資收益27.15億元;金融板塊處置交易性金融資產及其他債權投資帶來收益16.28億元。此外,交易性金融資產公允價值變動帶來收益24.48億元。
但值得注意的是,綠地控股2019年度僅投資收益都高達88.64億元,而公允價值變動損益22.36億元,兩者合計110.99億元,占到了當年度歸屬凈利潤的75%。而在2018年度,公司的投資收益僅為29.83億元,與公允價值變動損益合占歸屬凈利潤的比例僅為24%。就是說,過去的2019,綠地主要是倚靠投資收益維持了其賬面上盈余的靚麗。
營收與凈利潤相差懸殊之外,高負債是長期困擾綠地的難題。
近年來,綠地資產負債率開始快速飆升,至2015年第二季度末已攀升至88.21%,至今已連續4年超過88%的高壓紅線。年報顯示,截至2019年底,綠地控股資產負債率為88.53%,同比下降0.96%;總負債達到10143億,相比期初的負債9276億元,增長9.3%。
《國際金融報》聯合億翰智庫發布《2019年50家典型房企現金短債比》中,50家樣本企業,作為頭部6強,綠地控股的現金短債比0.76,排名第44,貨幣資金無法覆蓋短期有息負債。
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高負債導致2019年拿地金額為1033.75元,拿地面積4228萬米,同比減少14.96%;
圖片來源:DM終端-地產債版塊
財務數據顯示,上市以來,綠地控股的貨幣資金始終無法覆蓋一年內到期的帶息債務,且兩者間的缺口在175.77億元至331.55億元之間波動,2019年末及2020年3月末缺口再次擴大。
2019年末,綠地控股的總資產約為11457億元,總負債為10143億元。而2015年至2018年,綠地有息負債分別為2040億元、2855億元、2667億元、2897億元,到2019年,這個數字增加到2937.43億元,其中短期借款296.85億元、一年內到期的非流動性負債868.84億元,兩項總計高達1165.69億元,規模破千億,占比已接近40%。
綠地的高負債,同樣可以參照其他龍頭房企。2019年末,萬科的有息負債余額不到2600億元,其簽約規模超過6300億元,相比之下,綠地有息負債2937億元,簽約規模卻不到3900億元。
媒體稱,在2019年營收超千億的A股上市房企中,綠地控股是唯一一家剔除預收賬款后資產負債率仍然超過80%的房企。
即便如此,業績會上被問及公司流動性是否承壓的問題,綠地控股管理層認為公司回款率較高,公司流動性并不處于承壓狀態。
但媒體很快用數字打了臉。
通常說來,一般房企的回款率在80%左右,一線龍頭房企中的龍頭回款率在90%以上,而2016年至2019年,綠地控股的銷售回款率分別為79.41%、79.97%、76.59%和77.58%。
也就是說,綠地回款率連一般房企都趕不上,不知其高管哪來的自信。
綠地有償債能力嗎
先看它的借債情況。
2019年有息借款總額2937.43億元,相較于上年增加9.53%;總負債10120億元,同比增長9.4%;資產負債率為88.53%,同比只下降1.07%;凈資產負債率為155.6%,盡管同比降低16.2個百分點,但仍屬高位;EBITDA全部債務比為0.174,相較于去年增長11.99%;截至2019年12月31日,銀行授信額度為4135億元,已使用額度為1796億元,未使用額度為2339億元。
綠地的總負債突破萬億,在2019年的降負債、優化資產負債結構上做的并不出色,2020年公司也在4月份的業績說明會上宣布,公司會注重現金流動性,并會落實相關的計劃,按照季度做測試。(高庫存、負債破萬億!風波中的綠地正在瘋狂融資搞債的雷猴2020-05-22)
綠地是通過綠地控股集團有限公司來發行在岸債券的。目前,綠地共有流通中人民幣債券6筆,當前存續194.98億元,今年待付本金利息125.73億元。
圖片來源:DM終端
而在離岸債券方面:同集團債券中,今年綠地控股集團有限公司有發行一只債券,票息是6.75,規模是3億,期限為4年。
目前,與綠地同集團債券共有14筆離岸債券,當前存續54.8億美元,今年有3筆美元債到期。
綠地的離岸債券如下圖所示:
圖片來源:DM終端
2019年末庫存已經高達6699億元,去庫存緩慢,靠自身銷售變現,當然是“遠水解不了近渴”,對外融資成了綠地的首選。
今年除了發行境外3億美元債外,還獲得疫情貸款授信19億元、發行ABS工具5.67億元,甚至有地區通過置業計劃向內部員工集資。
沒法還款,綠地只好用“工抵房”來維持。
回到2014年,黃健當時所在的公司完成綠地東北項目后,綠地遲遲未能支付款項,黃健也因此被老板欠下了半年的工資,之后無奈辭職,所在公司也將綠地控股告上了法庭。黃健還表示,當時同一個項目的另一個供應商,最終接受了綠地的3套房子,價值約200萬,賣了兩套,一套留作辦公室。
“工抵房”現象在綠地東北項目中普遍存在。一個沈陽房產銷售代理商告訴市界,當初綠地那批延遲交房的項目,后來有很多也是以“工抵房”形式結清的欠款,例如沈陽海域香庭有很多頂賬的,綠地在當地的名聲也受到很大影響。(陳軍如何在綠地賺到9000萬?海歸博士,還是地產“營銷高手”市界發布時間:05-22文黃瑩 林夏淅)
不僅如此,2019年10月綠地湖南事業部要求部門內所有員工(包括試用期員工)必須在月底前購買一套綠地湖南的房產(也可以找親戚或朋友來購買),住宅、公寓均可,享有一次更名權和所有案場最低價1個點的折扣,首付20%,半年內付50%,“不完成者將被除名”。
對于此次事件,在10月21日下午,綠地控股公司方面有相關負責人回應媒體稱,此事系因部門負責人傳達會議精神有誤。但據21世紀經濟報道證實,湖南綠地確實向員工發布過這種要求,上述通知為公司在10月19日的會議上所傳達,傳達該消息的是綠地集團湖南房地產事業部常務副總經理黃薪,且當時“事情緊急”。
綠地債務危機仍有加深趨勢
綠地控股在2020年一季度的業績出現了明顯的下滑。一季報顯示,綠地控股今年前三個月實現營業收入795.94億元,同比下降11.94%;凈利潤36.64億元,同比下降16.88%。據房管局統計數據,從今年1月到5月至今,綠地銷售總金額為471.26億元。
DM終端數據及時整理出綠地發布的企業銷售月度數據。包括:銷售金額、銷售面積、銷售均價,并且數據同比變化和行業排名一目了然。
圖片來源:DM終端-地產債版塊
今年第一季度實現營收795.93億元,同比下滑11.94%,歸屬上公司凈利潤36.63億元,同比下滑16.88%。
2020年一季報顯示,綠地控股2020年第一季度實現營業收入795.94億元,同比減少11.94%;凈利潤36.64億元,同比減少16.88%;經營性現金流量凈流出79.91億元,同比下滑471.13%。
來源:綠地控股2020年一季度業績報告
一季度,綠地控股房地產主業實現營業收入378億元,同比增長4.42%;基建產業實現營業收入340億元,同比減少26%。此外,房地產銷售亦陷入窘境,綠地控股2020年一季度累計實現合同銷售金額505億元,同比下降27%;實現合同銷售面積425萬平方米,同比下降29%。
對于房地產企業而言,資金鏈就是生命線,“現金為王”。截至2020年3月31日,綠地控股貨幣資金為781.41億元,同比下降12.1%。
同時,公司的經營性活動現金流也大幅惡化,從去年同期21.53億元的凈流入變為了79.91億元的凈流出,降幅471.13%。
為維持經營,綠地控股借款力度進一步加大。截至2020年3月31日,綠地控股短期借款為317.19億元,同比增長6.85%;長期借款為1538.79億元,同比增長12.07%。
借款力度加大之下,綠地控股的財務費用成倍上漲。2020年一季報顯示,綠地控股財務費用為12.51億元,同比增長106.73%,其中,利息費用為12.53億元,同比增長27.92%,利息收入為1.72億元,同比減少10.5%。
截止2020年5月21日,5.42元/股,綠地控股總市值為660億元。而其上市首日股價為25.1元/股,市值達3054億元,此時市值已較初開盤時縮水2394億元。
2020年5月,中證隱含評級對綠地的評級為AA-,相較于今年2月份,下調2個級別;在海外評級中,2019年11月份,惠譽對其評級為BB-,展望為穩定。
不僅如此,綠地在公司運營的細節上還埋了不少的雷。
2019年度,公司次級、可疑、損失三類不良貸款的比重從2018年度的1.42%一躍至4.2%。2019年度,綠地控股銀行委托貸款卻出現了大量的預期,截止2019年末逾期金額已經達到了20.56億元,公司仍舊為此計提了高達4.51億元的減值準備金額。
“不合理”的預付
在綠地的年報中,還有兩個值得關注的地方。
一個是,在綠地控股2019年度預付款項額度前五大客戶中,排名第一的路群(上海)實業有限公司居然只是一家注冊資本金僅100萬元的小微企業。作為“強勢”一方的綠地控股,向這家企業預付了高達4.38億元的款項。
同時,預付款項排名第二的湖北盛房中六建筑裝飾工程有限公司,與路群(上海)實業擁有同一個法定代表人。也就是說,綠地控股在2019年度向這同一個法定代表人旗下的企業合計預付了5.98億元。
也就是說,2019年綠地高達10億的款項不明不白的流向了一個注冊資金僅100萬的小公司,這簡直令人不可思議。
另一個則是綠地控股在2019年度未辦妥產權證書的固定資產賬面價值從上一年度的2.18億元暴增至65.35億元。
根據年報披露的信息,這些大額固定資產主要為浦東三甲港上海文化總會項目里三家酒店的商業與娛樂,以及千璽酒店、濱江綠地繽紛城項目。(“懸崖邊”的綠地控股:去年20多億委貸逾期、反復出現不合理預付2020年05月22日 飛魚資本市場團隊)
大量未辦妥證件的商業娛樂設施如果銷不出去,將會造成原本極為緊張的綠地資金出現大量沉淀;如果貿然銷出去,很有可能重蹈幾年前北京昌平覆轍。這無疑是綠地的又一顆大雷。
2014年,當綠地宣告全年預銷售金額2408億元,超過了萬科的2151.3億元。當年萬科官方微信號“萬科周刊”上以此為由發布了一張圖片,配文為“你們懂的”。
目前,綠地控股較2015年37.55元的高位已下跌超87%,市值蒸發3800多億,目前公司市值為683.9億不及萬科的四分之一。
2020,綠地還有戲嗎?
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責任編輯:陳悠然 SF104
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