來源：財聯社

　　上海房企上坤地產集團有限公司（以下簡稱“上坤”），日前向港股IPO發起了沖刺。

　　財聯社記者在采訪中獲悉，上坤2019年便提出赴港IPO的計劃，市場一度傳出其去年下半年上市的傳聞，但此后上市時表有所推遲。直到今年3月底，上坤的上市團隊奔赴香港，才向港交所正式遞交了上市申請表。

　　招股書披露，上坤2017年—2019年的收益分別為12億元、68.5億元和75.4億元?！叭甑臅r間公司收益翻了約六倍，成長性確實很強?！鄙虾Ｒ患曳慨a機構分析師表示。

　　不過，與其它謀求快速擴張的房企相似，上坤也面臨著凈負債率高企的問題。分析人士認為，該公司上市融資后，負債水平有望下降。

　　個別項目一度出現虧損

　　上坤是一家相當年輕的房企，從其在滬開發首個項目至今，不過短短十年時間。該公司創始人朱靜曾在河南建業地產擔任副總裁，離開建業后于2010年創辦了上坤，同年在上海開發了第一個住宅物業項目。

　　2016年上坤首次進入蘇州，開始在長三角進行布局，2017年先后進入安徽、浙江、廣東，并在2018年進軍湖北、河南市場。

　　經過一番擴張，至今年2月29日，上坤在全國14個城市共有43個物業項目，總土儲約360萬平方米，公司應占總建筑面積約260萬平方米。在該公司項目儲備中，超過70%的應占總建筑面積位于長三角區域，且近半數的物業項目及18%的占應總建筑面積位于上海。

　　“我們高度依賴長三角經濟區的房地產市場，尤其是上海?！鄙侠ぴ谡泄蓵斜硎尽?/p>

　　從收入來源來看，該公司主要收益來自于開發物業的銷售。2017年—2019年的收益中，分別有97.3%、99.1%及98.9%來自物業銷售。

　　盡管過去三年上坤收益上漲較快，但其毛利率卻并不穩定，2017年其毛利率為30.9%，2018年增至51.5%后，2019年又降到40.8%。

　　除住宅開發銷售外，上坤還持有幾個商辦項目，并提出增量市場開發與存量資產管理并舉的雙輪驅動發展策略。

　　至今年2月29日，該公司共有7個處于不同開發階段的商業物業組合，均位于上海，包括3座已竣工辦公樓、2座已竣工商業區購物廣場，以及2個開發中未來或進行持有的商業項目。

　　招股書披露， 2017年—2019年，上坤投資物業的公平值收益分別約2.54億元、1.6億元和1.76億元；分別錄得年內溢利3460萬元、6.73 億元和6.77億元。上坤方面表示，如果撇除同期投資物業的公平值收益，公司或在2017年產生虧損。

　　實際上，上坤位于杭州、蘇州、合肥的三個項目，在過往記錄期間曾出現虧損。上坤披露，在2017年—2019年，公司對開發物業進行減值撥備4430萬元、5850萬元及3790萬元。

　　之所以出現上述狀況，是因為杭州?上坤山語四季、蘇州?上坤水岸四季及合肥?上坤海棠四季項目錄得減值虧損。對于這幾個項目出現虧損，上坤方面解釋，主要是“由于限價政策，令公司的預期售價產生了變動?！?/p>

　　擴張中的高負債之惑

　　招股書顯示，上坤2017年凈資產負債率高達684.9%，2018年降至325.9%，2019年進一步降低，為118.8%。

　　“這說明該公司為配合其全國化布局，在擴張過程中借用了不少外部資金。雖然此后杠桿降了不少，但凈負債率仍然處于高位?！鼻笆錾虾７慨a機構分析師表示。

　　而在凈負債率居高不下的2017年、2018年，上坤的經營現金流凈額一度錄得負值。

　　招股書披露，該公司2017年的經營現金流凈額為-3850萬元，2018年這一指標為-38.06億元；不過該項指標去年已經回正，2019年經營現金流凈額約20億元。

　　對此，上坤方面解釋，主要因物業開發活動持續增加，導致經營用了大量現金。

　　就經營現金流為負對公司可能造成的影響，上坤表示，“經營現金流為負，要求我們取得充足的額外融資，來支持我們的擴張計劃。如果未能通過業務運營產生充足現金，或以其他方式取得充足的外部資金以撥付我們的業務，流動資金及財務狀況可能受到嚴重不利影響，而公司或不能按計劃擴張業務。”

　　此外，該公司短期債務占比偏高。截至今年2月29日，該公司計息銀行及其他借款總額較2019年底減少5億元至62.7億元，但約30.75億元借款將于一年內到期。

　　上坤方面在招股書中坦陳，公司當下及未來的債務水平，以及相關借款契約條款，可能會限制公司尋求額外融資的能力。

　　在過往業績記錄期，上坤有兩個項目曾因違規而受到處罰。

　　“我們其中兩個項目被發現已建總建筑面積超出相關批文，或許可證明的已獲批總建筑面積。”上坤方面披露，超額的建筑面積需要政府相關部門另行批準，并支付額外的土地出讓金。這兩個項目超出的建筑面積，約1575平方米。

　　據了解，如果項目建造的總建筑面積超過了許可，或已完工項目中存在與建設工程規劃許可證不符的情況，房企將無法取得項目的竣工驗收備案表。而無法取得該備案表，房企將無法向購房者進行交付。

　　上坤表示，對前述兩個項目超額的部分，公司支付了約9.96萬元的罰款。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：陳志杰