來源：AI財經社

　　撰文 /   ?  葉航 

　　編輯 /   ?  祝同

　　風波、澄清、自省。

　　國慶節后，“宇宙最大開發商”萬科再次陷入了漩渦之中。這位房地產界的老大哥在內部會議大廳里掛出紅底白字的“活下去”，攪動起地產界的水塘。

　　外界側目驚惶之余，萬科一邊在廈門打響降價第一槍，一邊在環北京地區收購三十余萬平方米住宅用地。這樣的情景并不是第一次出現，每一次市場調整后，萬科在某種程度上都會成為利益既得者，擴大市場份額。

　　“對于萬科，一定不要看他們對外的講話，因為萬科的口徑內外是有明顯區別的。”一位地產分析師對AI財經社說道，他緊接著補充：“直到這一次。”

　　01、最會“哭”的房企

　　10月9日，王石在紐約領了個2018“亞洲創新變革者”的獎，發表獲獎感言時，他說：“Thank my wife Meme．”

　　Meme是田樸珺的英文名，她就坐在臺下，穿著一身黑色深V連衣裙，坐在她身邊的是美國前總統約翰·肯尼迪女兒卡羅琳·肯尼迪。旋即，田樸珺在朋友圈曬出67歲的王石腹肌照，配以一個害羞的表情。

　　就在王與田羅曼蒂克的一周前，萬科董事會主席郁亮在秋季例會上卻一籌莫展，表情凝重。他的講話充滿了危機感，他說萬科要以“活下去”為最終目標，紅底白字的大海報遍布整個會場。

　　幾乎是同一時刻，廈門萬科打響了樓市降價的第一槍。白鷺郡五折甩賣、對舊業主退款百萬的消息傳遍全網。隨后廈門萬科發布聲明稱近日網上流傳的“白鷺郡項目因降價對前期業主退款”的消息并不屬實。

　　萬科白鷺郡開盤近一年的時間里，推出了200多套精裝住宅，總價在450萬元至500萬元，但只賣出了不到100套。今年9月，廈門萬科選擇打折促銷，100多套特價房，總價降至278萬元至298萬元。對此，廈門萬科方面表示，不存在原價500萬元的房源降至278萬元到298萬元的情況。這是在去掉精裝修、車位及電梯后，即從精裝修交房變為毛坯交房，實際降幅在20%至30%之間。

　　而原先以450萬元至500萬元購房的業主，廈門萬科正在和銀行協商變更按揭合同的方案，準備退款。

　　對于此次白鷺郡事件，廈門當地的一位炒房客告訴AI財經社：“這個盤規模不小，周期略長，開發商需要回籠資金了，而且今年廈門的新盤很多，萬科需要搶下第一波客戶。”

　　炒房客的話對應了郁亮的內部講話，他表示今年萬科回款如果不到6300億，所有的業務都將喊停。但如今十月過去一半，而回款的目標只完成了不到50%。

　　據年報顯示，2017 年年中，萬科實現 3579.31 億元預收款項，與年初相比增長了 30.32% 。而 2018 年中，萬科預收款項僅增加了 853.83 億元，與年初相比漲幅僅有 20% 。增速墊底，庫存積壓，回款艱難，萬科判斷轉折的日子已經來臨。

　　同時，包括恒大、碧桂園、泰禾等在內的多家房企開始降價銷售，以期資金迅速回籠。其中，恒大推出國內全部樓盤8.9折，而如果全部優惠進行疊加，最低可至7.4折，比今年2月份的8.8折促銷力度再次升級。

　　中原地產首席分析師張大偉分析，隨著房地產調控的深入，房企逐漸出現了業績上漲乏力的現象，從之前一年多的房企普遍上漲，逐漸開始出現了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企，銷售業績都開始出現了逐漸放緩的跡象。

　　頹勢初現，萬科另一邊卻開始了收購土地。10月9日晚間，華夏幸福發布公告稱，北京萬科以32.34億元收購華夏幸福其環北京區域33.93萬平方米的住宅用地。除此之外，萬科還與華夏幸福合作開發其位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。

　　從各項數據顯示，喊出“活下去”的萬科似乎并未真正到了山窮水盡的地步。半年報顯示，上半年萬科營收為1059.75億元，同比增長51.8%；凈利為91.24億元，同比增長24.94%。2018 年 1-9 月，碧桂園以1198億元拿地金額繼續位居榜首，萬科以1163億元穩居第二位。按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，相當于恒大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。

　　“活下去，可能是活不下去，也可能是更好地活下去”，地產界知情人士道破此次萬科“活下去”的深意。張大偉認為，萬科一向是“會哭的孩子有奶吃”，其對外發言一向以悲觀為主，和諧為主。因此，在2018年半年報數據創新紀錄的時候，萬科仍舊選擇向外界釋放出“活不下去”的信號，以喊疼的形式呼吁利好的政策。

　　“每一輪樓市調控帶來的市場波動中，萬科的降價最堅決最有效。”張大偉總結道。每一次市場調整過后，萬科都成功地擴大了自己的市場份額，從某種程度上，萬科就像一個頂級流量明星，在一次次爭議中，成了傳說中的“宇宙最大開發商”。 

　　02、降價降成房企老大

　　“希望萬科能夠做出反省，繼續成為地產行業的榜樣。”2008年，綠城集團創始人宋衛平接受某雜志采訪時如此說道。

　　前一年，王石在一個論壇上提及“拐點論”，并稱萬科不會囤地、捂盤。

　　彼時，中國商品房住宅市場欣欣向榮，萬科當年銷售額合計523.6億元，比三年前翻了5.7倍。時任戰略和投資管理部總經理的劉榮先，經過市場調研，交給王石一組數據：“深圳、上海、北京、成都、武漢等大城市都出現了市場開始下行的明顯信號。一個多月后的一個會議上，王石在回答一個記者問題時，首次肯定了拐點論的說法。

　　后來，王石在博客連發八篇文章闡述拐點論核心，在地產界引發震蕩。2008年9月，萬科首次對開發的房產進行了大幅降價銷售的處理。

　　與此同時，萬科和王石卻在盡失人心。

　　首當其沖的是捐款門。2008年汶川地震中，萬科員工共捐款200萬元，王石被網友質疑為是一毛不拔、毫無社會責任感的吝嗇小人。2008年5月，某市召集開發商開會，沒有邀請萬科當地公司。會議內容可以用八個字概括：不許降價，遠離萬科。2008年11月，萬科杭州降價促銷后，惹怒先期購房者，砸破某售樓處玻璃。而南京市政府物價局也給萬科開了一張四千萬的罰單，“物價局該管哄抬物價啊，結果它說你降價壟斷”，王石幾年后回憶起來仍感無奈。

　　就在萬科全國降價售樓的時候，宋衛平則堅持“綠城不降價”。應對降價潮，宋衛平提出增加品質和配套服務的附加值來提升競爭力。宋衛平還稱自己不在意宏觀調控。正因此，綠城在不斷高筑的債務壓力下，遭遇危機。在宋衛平看來，在面對行業危機來臨的時候，萬科并沒有與行業以及政府有關部門進行溝通，而是自己快速囤積現金，降價套現，是非常不負責任的行為。因此，宋衛平喊話王石做反省。

　　一切看上去，萬科的2008年就像一場劫數，眾叛親離，孤家寡人。然而苦澀背后，這年萬科創造了478.7億元的銷售成績，市場份額同比上升了50%，一舉成為中國房地產企業的龍頭老大。

　　時間退回到2004年2月，萬科剛好成立20周年，在深圳大鵬鎮云海山莊舉辦季度例會。那次會議的主題是“暢想萬科30歲”。時任總經理的郁亮做了此次會議的總結發言，他拋出一個問題：“今天萬科的市值已經超過100億，在未來10年還能保持高速增長嗎？”

　　現場一片沉默。沒有人能確定未來。那時距離王石登上珠峰還不到一年，萬科的信心空前高漲，又空前憋得慌。

　　當時的萬科財務總監王文金發言，稱按照每年30%的復合增長，到2014年時，萬科的銷售額將達到1000億。

　　這個數據顯然超出王石的預料，他說：“年輕人，你們不要這么心浮氣躁，這是在搞大躍進。”然而千億銷售額還是寫入了萬科中長期規劃之中。

　　10年后，2014年萬科的銷售額實現2000億大關，二倍于當年的預期。

　　“市場的博弈就是情緒的博弈，而情緒這東西是會傳染的，一旦預期心態崩了，就要互換椅子，重新排位了。”一位行業內人士分析道。他認為，萬科在之后2011年和2014年的降價潮中，正是通過這種情緒的博弈，一次次“活下去”。這一次，也不外乎是如此。

　　03、活下去

　　前幾年，郁亮接受采訪時稱，萬科沒有核心競爭力，沒有任何一種能力能保證萬科一勞永逸，高枕無憂。

　　萬科真的沒有核心競爭力嗎？在外界看來，萬科當然是中國最有競爭力的公司之一。

　　1984年，33歲的王石在深圳建設路1號創辦了萬科的前身——深圳現代科教儀器展銷中心。1988年，萬科完成了股份制改造，王石擔任萬科董事長兼總經理。當時的萬科所有資產不過是三個來料加工廠。

　　1989年，深圳會堂里，萬科企業股份有限公司召開了第一屆股東例會。在這次會議上，王石被推選為第一任董事長，他拿出五分之四的個人積蓄2萬元，購買了萬科股票。王石后來在自傳中回憶，4100萬股股份中，萬科職工股應得的股票在500萬左右。按照當年市府辦公廳下發的股改文件，這部分股票只能有10%允許量化到個人名下，其余歸集體持有。

　　王石

　　王石因怕招惹殺身之禍，在名利之間選擇前者，放棄了他應得的個人股份。

　　1990年，萬科在深交所上市。整個90年代，當其他企業都在搞多元化時，萬科做減法，賣掉了很多產業，專注做房地產。

　　2015年，寶能系通過二級市場成為萬科第一大股東，轟轟烈烈的寶能之爭就此展開。直到去年6月9日，持續近兩年的萬科股權之爭終于塵埃落定，深圳地鐵集團成為萬科目前最大的股東，持股比例達29.38%。深圳地鐵集團的主營業務是軌道交通運營，實控人為深圳國資委。據經濟觀察報報道，在成為萬科第一大股東后，深圳地鐵集團將和萬科在各地展開“軌道+物業”的合作，萬科主要負責軌道沿線的物業開發工作。

　　回到2004年云海山莊那次會議，萬科的未來在哪里？《萬科邏輯》一書中說，當時在萬科已經形成了一個共識，就是萬科需要發展戰略。而在半個多月以前的秋季例會上，郁亮將“戰略檢討”放在了首位，具體的操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標。

　　2012年，萬科提出行業進入白銀時代，從做快周轉向做長期運營轉型，從重資產轉向城市配套服務商，至今已經 6 年。2018年6月，郁亮在股東大會上說：“十年后，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。”

　　郁亮表示，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，就會想到美好的生活，而不是建幾棟房子的開發商。

　　今時今日，萬科已經把戰略升級為城鄉建設和生活服務商，從開發業務衍生到服務業務，包括：房地產開發、物業服務、租賃住宅服務、物流倉儲服務、商業開發與運營。此外，萬科還進入冰雪、度假、教育、養老等領域。

　　在財報上，除了房地產和物業，其他業務被統稱為“其他業務”。財報數據顯示，房地產業務利潤率同比增加2.54%，而物業業務則負增長2.10%，其他業務負增長4%，不容樂觀。

　　是活下去還是更好地活下去？對萬科和外界，仍是一個疑問句。

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責任編輯：白仲平