被擠出的樓市投資客

　　房間面積不大，大約60平方米，是標準的一居室，主臥內擺放著兩排辦公桌，被分割成6個工位，中間有隔板阻擋，其中5個工位擺放著臺式機或筆記本，電腦屏幕上顯示著紅綠交織的K線圖。

　　這是一間炒股工作室，位于北京遠郊的一棟居民樓內，房子是單燕和她的4個伙伴合租的，每個人每月分攤下來三四百元。

　　在7月份進入股市之前，他們有著另一個身份：房地產投資客。2018年上半年，他們陸續拋掉了手中的房子，將大部分資金投入股市，“我投了小200萬了，我們幾個投的加起來有1000萬了?！?/p>

　　2017年3月，北京樓市調控政策加碼，認房又認貸，并提高了首付比例，投資和投機的空間被擠壓了，環京區域相繼跟進了政策，隨后北京在內的京津冀區域樓市成交和房價逐漸回歸理性。

　　但包括單燕在內的很多投資客被套了。單燕和她的伙伴們均認為房價上漲無望，便清空了多余的房產，“我賣了三套，有兩套買得早沒有賠錢，有一套虧了80多萬，總的來說還是賺了，只是少賺了幾百萬?！眴窝嗾f，“不過，要是房地產稅出來，就更不好出手了?！?/p>

　　“抄底股市的最好時機”

　　單燕年近50，但看起來并不顯老，一頭短發與她干練的性格很相稱。她的職業是一名房地產中介，雖然目前大部分精力由炒房轉向炒股，但單燕沒放棄中介的本職工作，仍在幫助一些老客戶進行交易。

　　單燕從2006年開始從事房地產銷售工作，目前是一名獨立房地產經紀人，她和伙伴們的炒房足跡遍及京津冀區域，“現在還剩兩套，一套自己住，一套在天津，兒子想畢業后辦理落戶，不打算賣了?！?/p>

　　2017年“317”之后，單燕曾有過將廊坊地區兩套房產出手的念頭，但最終職業經驗告訴她，無論燕郊還是大廠，都緊鄰北京通州副中心，價格不可能下跌，即便下跌也是短暫回調，“當時覺得北三縣房價漲到4萬元/平米應該沒問題。”

　　低估了“房住不炒”政策的決心和能量，單燕錯過了最佳的出手時機，“當時價格賣2.8萬一點問題都沒有，最終（單價）少賣了1萬。”單燕不僅沒有出手，還以每平方米2.7萬元的價格入手了一套。

　　2017年6月，廊坊地區以區縣為單位的限購政策落地，非本區縣戶籍購房者需要提供三年社?；蛘呒{稅證明，政策出臺至今，交易量萎縮了九成，房價一路下滑，部分區域房價跌幅超過30%?！叭晟绫Ｕ邔嵤┖?，房子已經不好賣了，想要賣掉，就需要降價。”單燕說，當時僥幸心理占據上風，脫手機會再一次錯過。

　　此后，部分投資客因還不上月供而割肉拋售，導致成交價格不斷向下，到2017年底和2018年初，價格已經下探到約2萬元/平方米，而且趨勢不減。

　　2018年春節后，單燕下定了套現的決心，“‘兩會’的時候，房地產稅的討論比較熱烈，現在成交本來就不好，房地產稅出來后，就更不好出手了，還不如早點套現，拿錢干點別的?！钡?月，單燕清空了三套房產。

　　5人中，單燕是虧得最少的，單燕口中的張姐累計拋售了5套環京房產，“當時都是全款買的，還好沒有貸款，有貸款的話就不好出手了。”單燕告訴經濟觀察報記者，張姐一共虧損了400多萬元，套現出700多萬元的現金。

　　一些按揭的投資客面臨進退兩難的境地，“賣房先得還尾款、解押，但是賣房的錢連還尾款都不夠，還得自己貼錢?！眴窝啾硎?，類似的情況，在京津冀樓市投資客中并不鮮見。

　　單燕和她的伙伴們之所以在虧損情況下套現，一個主要原因是認為當前是抄底股市的最佳時機，“現在的股市行情好比當年通州房價兩三千的時候，幾年后說不定不比樓市差，但炒房以后肯定是沒戲了?！?/p>

　　單燕表示，這幾年在樓市折騰資本，主要得益于在房價低的時候買了幾套房，“四五千買的，一萬多賣了，一萬二三買的，兩萬再賣了，這幾年錢就是這么賺下來的，股市和樓市一個道理?！?/p>

　　沒有人想到房價會下跌

　　與單燕等5人割肉套現不同，王慧群的樓市投資經歷堪稱經典，其在2016年下半年環京樓市行情最火爆的時候，陸續以2.6萬元均價拋售了環京所有房產，并在北京入手了一套400多平方米的豪宅。

　　之所以稱之為經典，不僅因為王慧群套現趕上了一個相對高點，而且在北京的入市價格也恰巧遇到一個階段性的低點，“北京的房子開始還月供的時候，價格已經翻番了，到現在已經漲了兩倍?！蓖趸廴罕硎?。

　　2017年底，環京房價經歷一輪下跌后，王慧群認為已經到了抄底的時候，以2.2萬元價格在燕郊購買了一套兩居室，這個回馬槍被他稱為樓市投資生涯中最大的敗筆，該房產目前價格下跌了三分之一。

　　王慧群是自由職業者，妻子在一家外企任高管，最近妻子打算換工作，如果換工作失敗，房子便面臨斷供的危機，所以王慧群將燕郊的房子委托給單燕出售，“賣140萬元，給我40萬現金就行了?！边@意味王慧群虧損20萬元首付及近一年的按揭。

　　單燕介紹，在環京的樓市投資客中，房地產銷售和中介人員押房、炒房現象非常普遍，“說實話，干銷售光靠提成賺不了多少錢，主要還是靠倒騰房子，行情好的時候，押幾個月就能賺一大筆。”單燕表示。

　　單燕告訴經濟觀察報記者，中介或銷售是樓市交易過程各種信息的匯聚地，對市場供需情況和交易價格了如指掌，“看著自己經手的房子一轉手賺幾十萬，手里有錢的，肯定會投進去的。即便是剛入行的新手們，也會幾個人一起投資一套房子。”

　　從2006年進入中介行業開始，單燕就是房地產投資領域的?？?，已經記不清自己倒騰過多少套房子了，“手里有錢，遇到低價房源，肯定要自己拿下來，價格上漲就出手，行情好的時候，能倒騰的人，一年賺百十來萬很輕松?！?/p>

　　押房的操作是，一手房先交訂金或首付，把房子圈定，然后利用自己的中介身份進行銷售；二手房則簽合同而不過戶，等找到下一個買家再交易過戶。

　　押房有利有弊，好處是不僅壓縮了交易周期，而且也能省下一筆不菲的交易費用。壞處是，如果房價上漲較快，可能會遭遇賣家違約。

　　剛入行的銷售和中介通常會合伙投資房產，幾個人湊錢共同投資一套房子或幾套房子，等出售套現后再進行分成，在樓市火爆的時候，一些中介人員也會通過小額貸等方式籌集資金。

　　目前環京投資客中受到沖擊最大的也是這些新手們，既包括剛入行的中介和銷售，也包括剛嘗到炒房甜頭的新手炒房客，“最慘的月供還不起，欠一屁股高利貸，房子又出不了手?！眴窝啾硎?。

　　被擠出的投資客

　　2018年以來，經過一輪降杠桿，國內主流開發商負債率普遍下降，但一些國際評級機構依然下調了部分龍頭房企的評級，其中一個重要理由就是這些房企土地儲備與當前市場消化能力并不匹配。

　　貝殼研究院最新報告顯示，三季度以來，全國重點城市二手房成交普遍回落，均價趨穩或下跌，買賣雙方信心不足，價格上漲預期出現松動。三季度全國11個重點城市成交量環比下滑33%。

　　中國房地產業協會數據顯示，截至10月9日，近一個月北京二手房成交均價同比下跌6.06%，天津跌幅為3.8%，河北石家莊、保定和廊坊跌幅分別為5.09%、6.02%和15.39%。其他區域只有上海同比出現小幅下跌。

　　值得關注的是，雖然其他區域多數城市房價同比仍在上漲，但環比已經開始出現下跌。貝殼研究院數據顯示，三季度成都和青島成交均價環比下跌8%和6%，上海下跌5.6%，其中上海已經連續17個月環比下跌，青島連續4個月環比下跌。

　　從8月開始，100個城市月度掛牌價環比下跌城市增多，從7月19個增加至8月份的47個。二手房成交量方面，三季度青島和天津下滑幅度超過50%，北京下滑了35%，深圳下滑了42%。其中青島成交量連續6個月下滑，杭州連續5個月下滑。

　　如果說炒房客單燕離開樓市轉戰股市是因為投資風向變化，王慧群割肉套現更多是出于資產安全的需要，目前他在燕郊的房產非但沒有升值，而且每月還需要償還月供，“現在出手也就虧損三四十萬，不賣的話就還得往里扔錢?！?/p>

　　（應受訪者要求，文中單燕和王慧群為化名）

責任編輯：張國帥