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　　在房地產行業去杠桿的當下，杭州濱江房產集團股份有限公司（濱江集團002244.SZ）卻逆勢增加了很多杠桿。

　　上半年濱江集團加大土地儲備，在杭州、湖州、溫州、溫嶺、如皋等地陸續新增多個地塊項目，累計新增土地儲備建筑面積約296.7萬平米。與此同時也新增了107.86億元借款，資產負債率由去年年末的72.84%增加至77.20%。

　　此外，為撬動更多項目，濱江集團還將項目公司股權加杠桿，大規模引入合作方，導致凈利潤遭到稀釋。上半年濱江集團實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為5.8億元，同比降低36.95%，而歸屬于少數股東的綜合收益總額達到6.58億元。值得一提的是，2017年全年，其歸屬于少數股東的綜合收益只有5.95億元。

　　而另一方面，毛利率的下滑也對濱江集團凈利潤造成較大影響，其中2010年拿下的地王項目——西溪明珠交付并確認收入，是其毛利率下降的主要原因。

　　針對凈利潤大打折扣和地王項目導致毛利率下滑等問題，記者向濱江集團董秘辦發送了采訪提綱，但截至發稿之日未獲回復。

　　歸母公司收益不足總額一半

　　在上半年報告中，濱江集團給出的成績單顯得朝氣蓬勃，營業收入95.54億元，同比增長92.33%，銷售額405.5億元，累計新增土地儲備建筑面積約296.7 萬平米，平均樓面價1.38萬元/平米，預估平均售價2.86萬元/平米。也就是說，未來項目交付后，將會陸續為濱江集團帶來約800多億元的營業收入。

　　大規模拿地是從2016年開始的，當年拿下12宗地塊，建筑面積約160.81萬平米，是2015年的1.5倍，2017年濱江集團又新增16宗土地儲備，總建筑面積220.45萬平米，同比增長37.1%。

　　上半年，濱江集團拿下12宗土地，而據記者不完全統計，濱江集團在7、8兩個月時間又買進6宗地塊，兩個月花費近100億元：7月16日以31億元競得杭政儲出[2018]23 號地塊的國有土地使用權；8月2日以4.4億元競得奉土出告字[2018]01041號地塊的國有土地使用權；8月6日以8848 萬元競得奉土出告字[2018]01043號國有土地使用權；8月16日以32.26億元拿下蕭山新區E-15-1和蜀山南單元B-09-1地塊；8月27日以26.2億元拿下杭州上城區望江單元地塊。

　　從2016年即開始的“拿地潮”雖然使濱江集團銷售額逐年增長，但“含金量”卻嚴重不足，上半年405.5億元的銷售額中權益銷售金額僅有179.4億元。與此同時，合作開發的模式使得濱江集團歸屬于上市公司股東的凈利潤大打折扣。上半年其歸屬于上市公司股東的凈利潤為5.8億元，同比降低36.95%，而歸屬于少數股東的綜合收益總額達到6.58億元，瓜分了綜合收益總額的54.2%。

　　值得一提的是，今年上半年濱江集團子公司少數股東取得的收益已經超過了2017年全年的5.95億元。

　　2015年-2017年，少數股東收益占收益總額的比例分別為33.22%、28.99%、25.94%，2018年上半年陡增至54.2%。

　　記者查詢了解到，在2017年新增的16宗地塊中，只有三宗權益比例為100%，其余均等于或低于51%。2017年主要銷售和結算的14個項目中，也只有3個權益比例為100%，雖然銷售面積達到88萬平米，但濱江集團實際收益卻只有33.28萬平米。

　　正因如此，2017年濱江集團雖然實現了615億元的銷售金額，但權益銷售金額僅260億元，達不到一半。同樣，今年上半年其銷售金額突破400億元，而權益銷售金額卻只有179.4億元。

　　濱江集團2018年上半年報告中提到，與其建立合作關系的單位有中央企業、首部級企業、地產企業和非地產企業，公司通過項目合作開發中的管理輸出和品牌輸出，獲得了穩定的項目管理服務費。

　　地王項目拖累毛利率

　　濱江集團上半年營收下降而凈利潤下滑還有一個重要原因就是毛利率下降。其房地產毛利率為27.50%，相比2017年的30.01%下降了2.51個百分點，同比下降15.05%，其中杭州地區同比下降16.29%。

　　濱江集團在半年報中表示，營業收入、營業成本增長較多，主要系本期樓盤交付較上年同期增長較多，毛利率較上年同期下降主要系本期交付樓盤的毛利率較低所致。

　　上半年濱江集團交付的主要有華家池項目、東方星城項目、西溪明珠項目、湘湖壹號項目、平湖萬家花城等項目。記者了解到，除西溪明珠外，其他項目銷售價與樓面地價之間的落差均較大，理論利潤空間不小。

　　華家池位于杭州市區較繁華地段，浙江大學旁邊，2013年濱江集團以43.83億元總價競得，出讓文件顯示，濱江所拿地塊可出讓面積4.73萬平米，容積率3.2-6.0，建筑限高100米，建筑面積18.9萬平米。折合樓面價23189.75元/平米，至少配建保障房面積2200平米。而其高層均價5.8萬元/平米，排屋均價9萬元/平米。按此計算，華家池項目至少有3萬元/平米的盈利空間。

　　2015年2月，濱江集團拍下杭政儲出[2015]3號地塊，總價12.82億元，樓面地價10110元/平米，該地塊即為濱江集團半年報中提到的東方星城。而目前該項目的銷售價為4萬元/平米，也有約3萬元/平米的盈利空間。

　　除此之外，湘湖壹號和平湖萬家花城項目也有一定的利潤空間，而唯有西溪明珠項目利潤空間較小，或是拖累整體毛利率的主要原因。

　　2010年濱江集團以總價18.06億元奪得楊家牌樓地塊，折合樓面單價25735元/平米，創下了當時杭州單價地價新紀錄。然而該樓盤入市時恰逢2013年-2015年全國樓市低谷期，公開信息顯示，西溪明珠項目選擇了樓市黃金檔——2014年的金九銀十時節開盤，可公司當年年報顯示，西溪明珠開盤至年底的預售金額累計不過1.81億元。2015年半年報顯示西溪明珠項目的預售金額從年初的1.81億元緩慢增加至3.27億元，預售比例只有15.6%，是濱江集團主要預售房產項目中預售比例最低的一個。

　　由于市場不景氣，西溪明珠項目在定價方面十分被動，均價只有3.5萬元/平米，減去樓面單價約2.5萬元/平米，其可操作盈利空間只有1萬元/平米。

　　而正在急速擴張的濱江集團，似乎已經忘卻了西溪明珠項目帶來的傷疤，自2016年后屢入地王。2016年5月，信達以123.18億元拿下杭州奧體中心一宗地塊，其杭州總價地王的地位至今未動搖，不久后，信達引入了濱江集團和融創入股；2016年5月，濱江集團與信達簽訂合作協議，共同開發南星單元B-02地塊，該地塊是信達于2016年初以34億元的價格拿下的，折合樓面價36680元/平米；2017年9月，濱江集團聯合保利房地產開發有限公司、杭州悅茂企業管理有限公司以約60億元的價格競得杭政儲出59號地塊，樓面地價高達44460元/平米，當時創造了杭州住宅用地單價最高紀錄。

　　房地產資深人士、盈科全球合伙人郭韌認為，一般所謂的開發商吞下惡果，這么多年在國內市場上很少見，只是賺的沒有原來預期的高而已，開發商拿下地王也是市場行為，一般預期未來會漲價才會這樣做，不過這對毛利率和凈利潤會造成一定的影響。

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