馮穎祎，童海華
盧志坤 “什么‘買了后悔一星期，不買后悔一輩子’，買了才后悔一輩子。”榮盛房地產發展股份有限公司（002146.SZ，以下簡稱“榮盛發展”）開發的位于唐山豐南區的未來城項目一位業主向《中國經營報》記者抱怨道。
近日，記者在項目實地走訪獲悉，未來城項目屢遭業主投訴，涉及到售后返租、篡改合同、虛假宣傳等諸多問題。
就榮盛未來城售后返租等相關問題，記者向唐山市豐南區住建局房管所咨詢此類情況時，房管所回應稱，這種情況是違規的，目前對榮盛未來城正在處理階段。
記者就業主投訴的相關問題聯系榮盛發展方面多個部門要求采訪，均被對方婉拒。
業主稱遭遇“連環套”
“0風險、穩賺不賠”“首付10萬存商鋪，年保收益40000元”“專業運營團隊、8%~10%高收益”。在一位業主提供的材料中記者注意到，榮盛發展曾經以高收益、無風險等宣傳語吸引購房者。
但據其中一位業主介紹，事實并非如此，這都是騙人的，從進入售樓處的那一刻起他們就進入了榮盛發展精心設計的圈套，而且是一環套一環。
根據該業主介紹，當時購房時銷售人員表示有優惠，可以享受“3萬抵5萬”“6萬抵10萬”等優惠。但這筆錢卻未計入到總房款中，合同中也沒有這筆錢的記錄。業主告訴記者，在交完錢之后才知道，這筆錢是團購費。
而團購費也分為兩部分。在一位業主提供的6萬抵10萬團購費的收據中，記者注意到，其中一張金額為4.9萬元的收據為一家中介公司開具，另一張1.1萬元的收據則為北京意家科技有限公司（以下簡稱“意家科技”）開具。
根據工商資料信息顯示，榮盛房地產發展股份有限公司持有北京意家科技有限公司母公司90%的股份，間接控制意家科技。
業主對此質疑稱，房子是直接在項目銷售處購買的，榮盛發展銷售人員也從未提起過其他公司，那么，這個團購費又從何“團”起？
另據業主介紹，團購費也僅僅是個開始。在購房前，銷售人員一直強調每年凈收益8%~10%不等，10~12年就可回本。到了應該開始返還收益時，業主卻收到了榮盛發展方面的通知，需要按房屋租賃收益的13.1%先繳納底商租賃稅費，才能獲得租金返還，不繳納則無法獲得租金返還。
業主表示，如果說前面的團購費是小坑，那么這個就是一個深坑了。業主認為，榮盛發展開始宣傳的8%~10%收益實際是稅前收益，這樣的話通過收益回本的可能性將不復存在。
此外，部分業主還表示，在操作過程中榮盛發展還有擅自修改合同、代替業主在合同上簽字等現象。但記者無法獨立核實該部分內容。
“我們已經向有關部門投訴了80余次，到現在都沒有一個解決的辦法。”一位業主說道。他投訴的內容包括榮盛未來城售后返租涉嫌虛假宣傳等問題。
業主向記者介紹，購買榮盛未來城商鋪時，業主除了和榮盛發展簽訂商品房買賣合同，還與榮盛發展旗下的物業公司唐山盛商物業服務有限公司（以下簡稱“盛商物業”）簽訂了委托經營合同。
據記者看到的一份委托經營合同，業主與盛商物業簽訂的合同期限為10年，在委托期內，業主每年可獲得的經營收益為：業主商鋪所在樓座的凈利潤，盛商物業根據業主購買店鋪的房款占整個樓座總銷售額的比例，以凈利潤的90%按比例分配給業主，盛商物業獲取10%。比如，C座一年的凈利潤為1000萬元，業主購房款為50萬元，C座銷售時的總銷售額為1億元，則業主可獲得的租金收益為4.5萬元（此處未考慮前述業主所稱稅費部分）。
據記者了解，實際上，“售后返租”一直被明令禁止。根據《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
法律層面也早已對“售后返租”行為給出明晰界定。2011年1月4日起施行的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，最高可判10年有期徒刑。
對于“售后返租”，一位房地產行業專家表示，這種經營模式已經不常見了，由于風險問題，部分地方政府早已禁止此類情況。
唐山市豐南區住建局房管所方面告訴記者，售后返租是違規的，目前對榮盛未來城正在處理階段。
記者就上述相關問題致電榮盛發展董秘陳金海、榮盛唐山公司，但未收到回復。榮盛發展的品牌部負責人則以剛來公司不熟悉情況為由，拒絕了記者的采訪要求。
商場經營狀況慘淡
多位業主告訴記者，由于未來城項目當前商場經營情況不佳，他們擔憂之后幾年的租金能否順利到賬。
根據公開信息顯示，未來城項目是榮盛發展全國布局的第11個商業綜合體項目，斥資近50億元，總占地面積約10萬平方米，總建筑面積約41萬平方米。目前，產權式商鋪在銷售中。
榮盛未來城的一位置業顧問介紹，項目分為A、B、C、D四個樓座。其中A座的超市、B座的健身房和兒童體驗館均已經開業，C座1-5層也已經開始試營業，D座則正在裝修。
記者在現場注意到，整個綜合體已經完工，但外圍的綠化等工作還未完成，商場外的電梯處在封停的狀態。
但記者環繞項目走一圈，只見零星的商家入駐，絕大部分底商店鋪處在空置狀態。從窗口向里望去，仍空空如也，甚至都沒有裝修。
走進C座商場，整個大廳里幾乎沒有購物者，相鄰店面的服務員則在聊天，無所事事。據記者了解，商場已經開業超過1年。該商場總共5層，1~2層主營服飾，3層為電玩城和小商店，4層為餐飲，5層為電影院。
二層一家服裝店店員介紹，商場平常沒有什么人流，店鋪每月的流水也就1萬元左右，老板每個月都賠錢。三層的一位商戶也表示，商場人流量并不大。
多位店員表示，商場里幾家業主自己經營的店已經關店了。現在整個商場的店鋪絕大部分為榮盛發展自營的品牌。據上述服裝店店員介紹，四層的餐飲也因為某些原因全部關店了。
在商城四層，記者注意到，這一層的店面除了一家火鍋店，其余都沒有營業。火鍋店的一位員工介紹，這個火鍋店是榮盛自己開的，除去節假日每天也就8~10桌左右。
對于商場的招商計劃，未來城項目售樓處一位銷售顧問表示，這個是由榮盛發展自己的商管公司管理，售樓處暫時不知道。
一位商業地產專家告訴記者，一個購物中心從開業到正常的經營狀態，早期國內的購物中心磨合期大概在3年左右。現在消費者的接受能力很強，只要是好東西、迎合消費者需求，很快就會進入正常的經營狀態。
上述專家認為，如果是用“售后返租”的模式，經營的難度相比于全持有的模式要高，返租的回報要求和合理的租戶組合可能會出現不適應的情況。最后經營者為了追求回報，可能會犧牲租售組合的合理性，很難說這樣的購物中心能做得好，要和全持有的購物中心保持同樣的管理水平相當難。
一位業主告訴記者，在某次與榮盛發展的談判過程中，商管公司的負責人告訴她，公司正在積極籌措資金給業主返租。
責任編輯：陳悠然 SF104
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