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　　每經記者 唐潔 每經編輯 楊軍

　　1月19日，首家登陸A股的物業公司南都物業（603506，SH）發布了首次公開發行股票路演公告，本次股票發行價格為16.25元/股，網上發行數量為1984.1萬股，占本次發行總量的99.9986%。發行后，南都物業總股本將增至約7936萬股。以16.25元的發行價計算，南都物業預計募集資金量約3.22億元，扣除發行費用后，預計募集資金凈額為2.87億元。

　　從與碧桂園物業角逐“A股物業第一股”到現在正式發行股票，南都物業作為第一家登陸主板的物業公司，其所代表的行業標準也引來業內關注，除了其業務多集中在江浙一帶外，與彩生活、中海物業等同行相比，其盈利發展模式更為單一，其壓低人力成本所帶來的利潤增長，似乎并不能成為其立足行業的長久之計。

　　易居研究院智庫中心總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“對于南都物業來說，其物業發展的歷程比較長，所以有一定基礎。物業的發展關鍵就看物業企業的業務優勢和當時的時代背景。”

　　盈利模式相對單一

　　天風證券相關研究指出，2017年全國百強物業企業中，排名前十的物業企業在以服務高端住宅物業為主的基礎之上，在公共物管領域，物業服務方面的內容已大大拓展，并呈現出規格高、品質高、要求高等諸多特點。

　　據了解，目前南都物業收入來源主要來自物業管理服務（包干制物業管理服務、酬金制物業管理服務、案場服務等）。2014~2017年上半年，其物業管理服務銷售收入占比分別為93.45%、95.67%、94.09%、93.12%。其增值服務銷售收入占比僅分別為6.55%、4.33%、5.91%、6.88%。與先于其上市的多家上市公司相比，這樣的盈利模式略顯單一。

　　2014年6月，第一家在港交所上市的物業公司彩生活（01778，HK）打破了傳統的社區服務管理模式，通過互聯網新技術挖掘高利潤的增值服務空間，改變了過去行業內盈利低微甚至虧損的狀態。

　　彩生活2017年半年報顯示，增值服務（亦即社區租賃、銷售及其他服務）對本集團的溢利貢獻約占30.1%。彩生活表示，這一方面源自生態圈產品的不斷豐富；一方面則是業主對增值服務的接受程度逐漸提高。產品公司打磨出了社區場景下符合消費者需求的服務產品，不斷帶動增值業務收入以及利潤規模的增長。

　　2015年，中海物業（02669，HK）成為繼彩生活之后第二個在香港上市的物業公司。根據中海物業招股書，其下設兩個業務分部，分別是物業管理服務部和增值服務部。在其2017年半年報中，中海物業提出面對強大社區人口的潛在消費能力，公司致力于持續開發多樣化的增值服務，同時利用新興的移動互聯網和物聯網技術大力開發線上平臺，提高在行業內的整體競爭力。

　　中奧到家（01538，HK）是第三家在港交所敲鐘上市的企業。在中奧到家年報中，增值服務歸為“社區線上到線下（O2O）平臺”，以通過O2O平臺向住戶提供廣泛服務及產品為主。

　　中國指數研究院預計，2014~2017年社區增值服務擁有萬億的市場空間。中銀國際研報指出，近年來基礎物業管理正在通過大數據、云計算等新技術構建智能型社區，例如引進互聯網化的停車場管理系統、智能門禁系統、APP網上繳費系統，提高運營效率和服務水平，應對不斷攀升的人力成本。

　　嚴躍進表示，“對于物業管理公司來說，過去一直是被認定為附屬于開發業務的企業，所以盈利方面考慮不多。但這兩年，對于存量市場的發展，會引起物業管理公司新的發展機遇。尤其是社區增值服務方面，憑借類似移動互聯網等技術有助于擴大業務規模。”

　　整體薪資水平下降明顯

　　南都物業招股說明書（申報稿）顯示，南都物業本次發行股票募集的資金將用于物業管理智能化系統項目、全國物業服務業務拓展項目、社區O2O平臺建設項目和公寓租賃服務項目等。其中，公寓租賃服務項目擬投資金額最多，高達1.08億元，占資金總額的26.3%。

　　不難看出，南都物業同樣在謀求轉型升級，除了引入資本外，要發展類似O2O社區、智慧社區的關鍵點無疑在于物業管理行業的人才。在南都物業于1月2日發布的最新招股說明書中，到2017年6月報告期末，公司的員工結構為管理人員占10.15%、客服人員占15.82%、維修人員占15.17%、秩序人員占14.05%、保潔綠化人員占比41.97%、其他物業管理人員占比2.84%。占比最高的仍為保潔維修等基礎員工。

　　從員工的受教育程度來看，占比最高的為中專以下學歷達到79.53%，大專學歷占比達15.46%，而本科學歷僅占4.7%，碩士及以上學歷占比僅為0.32%。

　　此外，記者查閱南都物業的招股說明書發現，從2014年到2016年，南都物業整體員工的平均工資水平均低于同年浙江省在崗職工的平均工資。招股書稱，因為公司內保潔維修類用工的薪酬水平拉低了南都物業的整體薪酬水平，不過對比2016年的工資標準，僅2017年上半年，南都物業中層員工的月平均收入下降了近43%，公司整體員工的月平均收入下降近9%。

　　據第一財經報道，萬科高級副總裁、萬科物業首席執行官朱保全曾表示，“我不認為一味降低人工成本是正確的選擇。互聯網或者技術更應該帶來的是中間層成本的降低，而不是服務層成本降低。你在小區看到給你提供服務的人變少了，這并不是你想要的。”

　　上海雅斯酒店物業管理有限公司總經理高惟君則認為，“每個物業公司都會面對這個問題，都在平衡擴大人才隊伍和控制人力成本之間的矛盾。物業管理行業是個勞動力密集型行業，現在的人力成本占小區（不算新的樓盤）管理成本的80%左右，加上其他各項成本，基本上都是基本持平或者微利、略虧狀態，除了已經上市的公司或者營業額、利潤排名靠前的大型集團公司外，絕大多數的中小型物業公司這幾年都處于維持階段。”

　　業務范圍積聚浙江

　　《2017中國物業服務百強企業研究報告》顯示，2016年全國百強物業占全國物業管理面積的近三成，強者恒強的態勢持續加劇。中銀國際指出，物業管理面積是業務增長的基礎，其價值主要在規模上體現。

　　2017年1~9月，南都物業實現營業收入5.8億元，較上年同期增加了1.77億元，實現歸屬母公司所有者凈利潤5056.57萬元，較上年同期增加了494.74萬元，其中2017年上半年實現凈利潤3589萬元。

　　記者注意到，與南都物業同地區的綠城服務（02869，HK）2017年上半年的營業收入和凈利潤分別達22億元和1.8億元，同比分別增長33.6%和44%。

　　除了凈利潤低于行業內龍頭公司外，南都物業的業務的區域集中度也十分明顯。其在招股說明書（申報稿）中表示，報告期內，公司物業管理服務區域主要集中在浙江地區。報告期內，公司在浙江省營業收入占相應期間主營業務收入的比例分別為95.80%、93.27%、85.49%與75.69%。

　　在業內的規模之爭下，南都物業的競爭對手們正在積極尋求公司規模以及業務布局的擴張。

　　據了解，雅居樂雅生活服務股份有限公司（以下簡稱雅生活）已向港交所提交招股書。2017年8月17日，雅居樂公告旗下物業板塊雅生活與綠地集團達成戰略合作關系。綠地集團將以10億元入股雅生活，取得雅生活20%股份，成為其長期戰略性股東。

　　萬科在2016年年報中宣布，為萬科物業引入兩家戰略投資者：博裕資本與58集團。

　　據新華網報道，不久前彩生活在北京宣布與達爾文國際酒店物業管理有限公司達成戰略合作進軍華北市場。

責任編輯：陳悠然 SF104