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　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，中國金茂及CFO整體的財務成績平均分為77.65分，表現相對較差。中國金茂現任首席財務官為江南，于2006年1月加入公司，負責公司的會計及財務、資本市場、投資者關系及預算評價的指導和管理。江南曾于1995年8月入職中國中化集團有限公司，并于1995年至2002年期間任職于中國中化集團有限公司財務部。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，中國金茂的有息負債規模為986.47億元，較2019年上半年同比增長11.07%，短期有息負債的占比為34.21%。截至6月末，中國金茂的現金短債比為0.83倍，觸及監管給出的“不小于1倍”紅線。

　　而在杠桿率方面， 截至6月末，中國金茂的資產負債率為76.4%，剔除合同負債后的資產負債率為66.64%，而凈負債率為77%，杠桿率在業內處于相對合理水平。

　　從明股實債等隱性債務來看，對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，并結合公司集資公司背后金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　2020年上半年，中國金茂對合營、聯營的投資分別為122.91億元、87.55億元，占比總資產僅5.39%。而當期公司的少數股東損益為8.64億元，占凈利潤的18.64%，若考慮房地產的兩年結算周期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為46.81%，與2020年H1的損益占比差距較大。

　　并且wind數據顯示，中國金茂近幾年少數股東權益持續增長的同時，少數股東損益卻持續減少，公司存在明股實債存在的可能性較大。2020年上半年，公司的少數股東權益為510億元，占總權益的55.39%。或也得益于少數股東權益的激增，公司的凈負債率得到了一定的“美化”。

　　在債務對于利潤表的影響方面，2020年上半年，中國金茂的利息開支為41億元，占當期營業收入的33.89%，公司資本化利息28.74億元，利息資本化率為70.1%。中報顯示，公司上半年平均借貸成本為4.68%，融資成本較低。Wind數據顯示，公司上半年的凈資產收益率為9.37%，中等水平，較2019年同期有所下降。

　　最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，據西南證券研報數據，中國金茂上半年的拿地均價為8024元/平方米，較2019年的7525元/平方米小幅上升，而今年上半年公司的銷售均價由2019年的21485元/平方米下降至18771.90元/平方米，當期拿地均價/銷售均價達到42.74%，拿地成本上升及銷售均價的下滑或會壓縮盈利空間。

　　截至2020年6月末，中國金茂的土儲建面為9068.8萬平方米，是2019年銷售面積的12倍，土儲相對過剩，在當前融資收緊的環境下，過多的土儲也不一定是好事。值得注意的是，公司的土地上權益比并不高，規模與盈利的平衡需要關注。同時，wind數據顯示，中國金茂上半年的ROIC為1.29%，系業內較低水平。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款后的資產負債率；

　　凈負債率；

　　永續債調整后的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。若上述單項指標無公開數據可查，則剔除該指標并對余下指標做權重調整。

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