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　　新浪財經房產|大眼樓管

　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，富力地產及CFO張詩賢整體的財務成績得分78分，整體表現相對一般。張詩賢于2007年加入富力地產，現為公司財務總監，負責公司的會計及財務管理職能。

　　首先，從債務規模及結構來看。

　　據Wind數據顯示（下同），今年上半年，富力地產的短期債務達到814.9億元，長期債務達1129.37億元，總債務規模相較于去年同期增略有下降0.55%，債務規模得到控制，但其中的短期債務占比達到42%的較高水平，債務結構有一定的改進空間。

　　而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達359.96億元，超過3百億的資金儲備仍不足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比為0.44，有明顯的短期償債壓力。此外賬面資金中有180.94億元為受限制資金，這更加凸顯了富力的短期債務壓力。在現金短債比這一指標方面，富力地產是大幅差于此前“重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線”中關于現金短債比為1的紅線。

　　其次，從房企杠桿率方面來看。

　　富力地產的資產負債率為80.37%，而在剔除444.32億元合同負債及預收款后，其資產負債率仍高達78.16%，超過70%的紅線。而在凈負債率方面，今年上半年達到184.45%的水平，大幅超出于100%的紅線。

　　富力地產上半年的財務數據連踩3條紅線，整體高杠桿率較高，風險較大。此外，Wind數據顯示，公司當前的永續債規模為0，經過調整永續債后的資產負債率為80.37%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比，與2年前少數股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，富力地產的少數股東權益占比僅2.9%的水平，而上半年少數股東損益達到1.25億元，占凈利潤39.17億元的3.19%。這一占比超過2018年中的少數股東權益占比，少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比，為1.8，可以在相當程度上減少“明股實債”的可能性。

　　此外，富力地產賬面對合、聯營公司的股權投資分別為104.44億元、14.95億元，合計119.39億元，占總資產的2.73%。

　　而從債務對于利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現，能夠綜合的反應CFO的工作成果。富力地產的平均融資成本不低，達到7.2%。上半年富力地產的財務費用率達到10.1%的高水平，但值得注意的是。報告期內利息支出70.76億元，其中資本化利息48.65億元，資本化比例為68.75%。

　　不過，由于較高的財務費用、資本化率低等緣故，富力地產上半年的盈利能力表現一般，加權ROE為4.72%，在行業處于中下游水平。

　　最后，從量入為出的拿地政策來看。

　　富力地產的土儲權益貨值達到5683萬平方米，相較于2019年銷售來說，可以滿足未來4年左右的銷售，土儲相對合理。其中處于一二線城市的土地儲備占比約為65%。