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　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數據，中國海外發展（下文簡稱“中海地產”）及CFO呂世杰整體的財務成績得分91分，整體表現優秀。呂世杰，于2018年加入中國海外發展有限公司，擁有約33年財務管理及企業融資經驗，現任公司財務總監。

　　首先，從債務規模及結構來看。

　　據Wind數據顯示（下同），今年上半年，中海地產的短期債務達到210.3億元，長期債務達1751.75億元，總債務規模相較于去年同期縮減了2.07%%，總體債務規模得到有效控制。此外，其中的短期債務占比達到10.72%的相對較低水平，債務規模增速的控制及債務結構均呈現較為健康的狀態。

　　而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達1113.85億元，超過1千億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比為5.29，短期償債壓力不大。在現金短債比這一指標方面，中海地產好于此前“重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線”中關于現金短債比為1的紅線。

　　其次，從房企杠桿率方面來看。

　　中海地產的資產負債率為59.77%，而在剔除986.75億元合同負債及預收款后，其資產負債率僅有53.8%，沒有超過70%的紅線。而在凈負債率方面，今年上半年為27.6%的低水平，大幅低于100%的紅線。

　　中海地產上半年的財務數據較為穩健，高杠桿率的風險較小，且公司債規模得到有效控制，短期債務占比也低。中海地產的財務狀況未踩1條紅線，此外Wind數據顯示，公司當前的永續債規模為0，經過調整永續債后的資產負債率為59.77%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比，與2年前少數股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，中海地產的少數股東權益占比僅為3.99%的低水平，上半年少數股東損益達到22.77億元，占凈利潤228.03億元的10%。明顯高于2018年中的少數股東權益占比，少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比，達2.66。此外，中海地產賬面對合、聯營公司的股權投資分別為206.55億元、126.05億元，合計1281.92億元，占總資產的4.35%。

　　而從債務對于利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現，能夠綜合的反應CFO的工作成果。中海地產的平均融資成本低，達到4.1%的水平，相應的以利息支出為代表的財務費用也較較為合理。上半年中海地產的財務費用率達到0.49%的低水平，此外報告期內利息支出44.52億元，其中資本化利息40.21億元，資本化比例為90.32%的相對較低的水平。

　　不過，由于較低的杠桿率等緣故，中海地產上半年的盈利能力表現并不算特別亮眼，加權ROE僅為7.13%，在行業處于中游水平。

　　最后，從量入為出的拿地政策來看。

　　中海地產總土儲建面達到9006萬平方米，相較于2019年1794萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來5年左右的銷售，土儲相對過于充裕。其中處于一二線城市的土地儲備占比達到約90%。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現了明顯的分化。中海地產上半年的拿地均價為9537.8元/平米，銷售均價為18030.4元/平米，地價與房價之比為0.53，處在合理偏高的水平。此外，公司上半年的ROIC（投資回報率）有3.25%的低水平，這對于CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

　　掌舵人顏建國就市場上關于房企融資政策收緊，對有息債務規模設置“三條紅線”的消息做出了回應。其表示，中海地產一直堅持穩健審慎的財務策略，保持合理的負債率和充裕的現金。“中海地產曾經歷了1997年的金融風暴，當時因為加杠桿高速擴張，曾經面臨資金鏈斷裂、甚至破產的風險，教訓極為深刻。自此之后，公司經營‘穩’字當頭。在內部設立了關于負債率、現金占比等幾條紅線。”

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款后的資產負債率；

　　凈負債率；

　　永續債調整后的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。

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