新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管

　　近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，重點(diǎn)討論了房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)悉，規(guī)則主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)。

　　而房地產(chǎn)開發(fā)作為高杠桿、資本密集型行業(yè)，CFO在各房企經(jīng)營中的重要性不言而喻。在行業(yè)增速放緩、融資管理規(guī)則趨嚴(yán)的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規(guī)模、財(cái)務(wù)、盈利”等方面的要素，工作考驗(yàn)也將加大。新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)在中報(bào)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)房企主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行梳理，考評(píng)各房企經(jīng)營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，雅居樂及CFO整體的財(cái)務(wù)成績平均分為83.53分，表現(xiàn)中等。2019年5月，雅居樂前CFO張森提出辭職，公司副總裁潘智勇于張森辭任后接任CFO。潘智勇于2017年加入雅居樂，主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理、投資業(yè)務(wù)、法律事務(wù)、人力資源與行政管理等。在加入雅居樂之前，潘智勇曾于中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行擔(dān)任多個(gè)職務(wù)，包括市場開發(fā)部、機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)處及對(duì)公業(yè)務(wù)管理部總經(jīng)理、行長助理及副行長。

　　首先，從有息負(fù)債規(guī)模及結(jié)構(gòu)來看，截至2020年6月末，雅居樂的有息負(fù)債規(guī)模為989.39億元，較2019年同期增長5.74%，增速相對(duì)較為平穩(wěn)。但負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)不算合理，短債占比達(dá)到40.74%。截至6月末，公司的現(xiàn)金短債比為1.15倍，雖無短期償債壓力，但若考慮開發(fā)投資等需求，這一現(xiàn)金水平也不算充裕。

　　而在杠桿率方面， wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，雅居樂的資產(chǎn)負(fù)債率為76.26%，而剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.79%，觸及監(jiān)管給出的不超70%的紅線。此外，雅居樂還有136.33億元的永續(xù)債，調(diào)整永續(xù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為80.78%，較76.26%上升了4個(gè)多百分點(diǎn)。截至6月末，公司的凈負(fù)債率為73%。

　　從明股實(shí)債等隱性債務(wù)來看。對(duì)于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實(shí)債”的或有債務(wù)情況，可以從少數(shù)股權(quán)占總股權(quán)比重、對(duì)合聯(lián)營企業(yè)投資占總資產(chǎn)比重等方面，從側(cè)面定性了解或有債務(wù)的大小。并可以通過少數(shù)股東損益占比與2年前少數(shù)股東權(quán)益占比進(jìn)行比較，通過權(quán)益比與收益比的差別，并結(jié)合公司集資公司背后金融機(jī)構(gòu)等的進(jìn)出情況等，可大致判斷“明股實(shí)債”的可能性大小。

　　2020年上半年，雅居樂對(duì)合營聯(lián)營的投資為156.43億元，占比總資產(chǎn)僅5.18%。而當(dāng)期公司的少數(shù)股東損益為6.62億元，占凈利潤的10.44%，若考慮房地產(chǎn)的兩年結(jié)算周期，需對(duì)應(yīng)到兩年前的項(xiàng)目權(quán)益比，2018年H1公司的少數(shù)股東權(quán)益占比為8.73%，與2020年H1的損益占比相差不大。2020年上半年，公司的少數(shù)股東權(quán)益為100.11億元，占總權(quán)益的13.97%。

　　在債務(wù)對(duì)于利潤表的影響方面，上半年，雅居樂的平均融資成本為6.78%，較2019年的7%多有一定的下降，但在行業(yè)頭部房企來看，這一水平并不占優(yōu)勢。上半年公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用率為10.78%，而利息資本化率為72.63%。wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，公司的ROE為11.09%，較2019年同期略有下降。

　　最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，2020年上半年，雅居樂的拿地均價(jià)約3718元/平方米，占當(dāng)期銷售均價(jià)的27.32%，有一定的地價(jià)優(yōu)勢。截至期末，公司擁有土儲(chǔ)建面5303萬平方米，約是2019年銷售面積的6倍，土儲(chǔ)相對(duì)充足。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，公司的ROIC為2.24%，中等水平。

　　附注：房企財(cái)務(wù)狀況、CFO工作成效的相關(guān)指標(biāo)

　　對(duì)于房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負(fù)債的規(guī)模及結(jié)構(gòu)、房企杠桿率、或有負(fù)債、財(cái)務(wù)費(fèi)用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個(gè)方面分別給予考察和評(píng)測。

　　其中，房地產(chǎn)公司的有息負(fù)債的規(guī)模增速及結(jié)構(gòu)方面，包含以下二級(jí)指標(biāo)：

　　有息負(fù)債規(guī)模增速；

　　現(xiàn)金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標(biāo)：

　　資產(chǎn)負(fù)債率；

　　剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率；

　　凈負(fù)債率；

　　永續(xù)債調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率。

　　此外，房企還有包括明股實(shí)債等隱性債務(wù)，需要從以下指標(biāo)加以定性觀察：

　　少數(shù)股東權(quán)益占比；

　　對(duì)合聯(lián)營企業(yè)投資/總資產(chǎn)；

　　少數(shù)股東損益占比/2年前少數(shù)股東權(quán)益占比。

　　在評(píng)測債務(wù)規(guī)模及杠桿后，債務(wù)對(duì)于利潤表的影響，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：

　　平均融資成本；

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財(cái)務(wù)工作的情況，主要可以從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行比較：

　　地價(jià)/房價(jià)；

　　一二線土儲(chǔ)占比；

　　土儲(chǔ)去化周期；

　　ROIC。

　　針對(duì)以上18個(gè)相關(guān)財(cái)務(wù)工作成果的指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算并賦予相應(yīng)的權(quán)重，對(duì)各房企CFO的工作成果進(jìn)行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規(guī)模、財(cái)務(wù)、盈利”等方面的要素提供些許建議。若上述單項(xiàng)指標(biāo)無公開數(shù)據(jù)可查，則剔除該指標(biāo)并對(duì)余下指標(biāo)做權(quán)重調(diào)整。

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財(cái)經(jīng)APP