新浪財經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管
近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，重點討論了房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)悉，規(guī)則主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)。
而房地產(chǎn)開發(fā)作為高杠桿、資本密集型行業(yè)，CFO在各房企經(jīng)營中的重要性不言而喻。在行業(yè)增速放緩、融資管理規(guī)則趨嚴(yán)的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規(guī)模、財務(wù)、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經(jīng)房產(chǎn)在中報數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對房企主要財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行梳理，考評各房企經(jīng)營成色，為CFO工作成績打分。
截止今年上半年的財務(wù)數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及CFO沈培英整體的財務(wù)成績得分82分，整體表現(xiàn)相對較好。沈培英于2007加入遠(yuǎn)洋集團(tuán)，于2015年12月至2020年3月期間出任公司執(zhí)行董事，現(xiàn)任公司財務(wù)總監(jiān)，沈培英亦為盛洋投資的執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官，在上市公司企業(yè)管理、投融資及財務(wù)管理等方面擁有豐富的經(jīng)驗。
首先，從債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)來看。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示（下同），今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的短期債務(wù)達(dá)到220.4億元，長期債務(wù)達(dá)653.62億元，總債務(wù)規(guī)模相較于去年同期減少0.27%，債務(wù)規(guī)模得到控制。此外，其中的短期債務(wù)占比為25.22%的相對較低水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)有一定的改進(jìn)空間。
而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現(xiàn)金合計達(dá)437.39億元，超過4百億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務(wù)的數(shù)額，現(xiàn)金短債比為1.98，短期無明顯償債壓力。在現(xiàn)金短債比這一指標(biāo)方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)好于此前“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則三條紅線”中現(xiàn)金短債比為1的水平。
其次，從房企杠桿率方面來看。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為73.57%，而在剔除255.99億元合同負(fù)債及預(yù)收款后，其資產(chǎn)負(fù)債率為70.61%，略超過70%的紅線。而在凈負(fù)債率方面，今年上半年僅為65.03%的水平，大幅低于100%的紅線。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年的財務(wù)數(shù)據(jù)僅1個略超紅線，高杠桿率的風(fēng)險較小。此外，Wind數(shù)據(jù)顯示，公司當(dāng)前的永續(xù)債規(guī)模為0，經(jīng)過調(diào)整永續(xù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.57%，沒有變化。
再次，從或有的隱性債務(wù)方面來看。
對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務(wù)情況，可以從少數(shù)股權(quán)占總股權(quán)比重、對合聯(lián)營企業(yè)投資占總資產(chǎn)比重等方面，從側(cè)面定性了解或有債務(wù)的大小。并可以通過少數(shù)股東損益占比，與2年前少數(shù)股東權(quán)益占比，進(jìn)行比較，權(quán)益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。
今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益占比達(dá)到24.92%的高水平，而上半年少數(shù)股東損益為7.56億元，占凈利潤19.79億元的38.2%。高于2018年中的少數(shù)股東權(quán)益占比，少數(shù)股東損益占比/2年前少數(shù)股東權(quán)益占比，為8.96%，占凈資產(chǎn)的33.96%。
而從債務(wù)對于利潤表的影響來看。
平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態(tài)的體現(xiàn)，能夠綜合的反應(yīng)CFO的工作成果。遠(yuǎn)洋集團(tuán)的平均融資成本不算高，達(dá)到5.14%。但相應(yīng)的以利息支出為代表的財務(wù)費(fèi)用并不低，上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的財務(wù)費(fèi)用率4.97%，這主要是由于利息資本化率較低的緣故。報告期內(nèi)利息支出23.37億元，其中資本化利息13.76億元，資本化比例僅有58.88%的水平。
不過，由于較低杠桿率等緣故，遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年的盈利能力表現(xiàn)較差，加權(quán)ROE僅為2.44%，在行業(yè)處于下游水平。
最后，從量入為出的拿地政策來看。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)的土儲建面達(dá)到3741.8萬平方米，相較于2019年634.7萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來5年左右的銷售，土儲相對過于充足。不過其中處于一二線城市的土地儲備占比達(dá)到約80%。
此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現(xiàn)了明顯的分化。遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年的拿地均價為11200元/平米，銷售均價為20600元/平米，地價與房價之比為0.51，處在合理略高的水平。公司上半年的ROIC（投資回報率）有0.62%的水平，這對于CFO項目投資的財務(wù)測算提出了更高的要求。
附注：房企財務(wù)狀況、CFO工作成效的相關(guān)指標(biāo)
對于房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負(fù)債的規(guī)模及結(jié)構(gòu)、房企杠桿率、或有負(fù)債、財務(wù)費(fèi)用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。
其中，房地產(chǎn)公司的有息負(fù)債的規(guī)模增速及結(jié)構(gòu)方面，包含以下二級指標(biāo)：
有息負(fù)債規(guī)模增速；
現(xiàn)金短債比；
短債占比。
而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標(biāo)：
資產(chǎn)負(fù)債率；
剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率；
凈負(fù)債率；
永續(xù)債調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率。
此外，房企還有包括明股實債等隱性債務(wù)，需要從以下指標(biāo)加以定性觀察：
少數(shù)股東權(quán)益占比；
對合聯(lián)營企業(yè)投資/總資產(chǎn)；
少數(shù)股東損益占比/2年前少數(shù)股東權(quán)益占比。
在評測債務(wù)規(guī)模及杠桿后，債務(wù)對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進(jìn)行評價：
平均融資成本；
財務(wù)費(fèi)用率；
利息資本化率；
ROE；
從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務(wù)工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進(jìn)行比較：
地價/房價；
一二線土儲占比；
土儲去化周期；
ROIC。
針對以上18個相關(guān)財務(wù)工作成果的指標(biāo)進(jìn)行計算并賦予相應(yīng)的權(quán)重，對各房企CFO的工作成果進(jìn)行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規(guī)模、財務(wù)、盈利”等方面的要素提供些許建議。
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