新浪財經房產|大眼樓管

　　近日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，重點討論了房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)悉，規(guī)則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發(fā)作為高杠桿、資本密集型行業(yè)，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業(yè)增速放緩、融資管理規(guī)則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規(guī)模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數(shù)據(jù)的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)及CFO吳建新整體的財務成績得分76分，整體表現(xiàn)相對一般。吳建新在2015年加入佳兆業(yè)集團，先后擔任資金管理部部門總經理、財務管理部部門總經理、集團控股總裁助理，目前主要負責財務、稅務、資金管理工作。

　　首先，從債務規(guī)模及結構來看。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示（下同），今年上半年，佳兆業(yè)的短期債務達到315.76億元，長期債務達900.83億元，總債務規(guī)模相較于去年同期增長5.3%，增速并不算快。其中的短期債務占比為25.95%的水平，債務規(guī)模增長得到有效控制，且其結構也相對合理。

　　而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現(xiàn)金合計達376.24億元，超過3百億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數(shù)額，現(xiàn)金短債比為1.19，不過扣除受限制資金后，賬面資金僅夠覆蓋短期債務。在現(xiàn)金短債比這一指標方面，佳兆業(yè)好于此前“重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則三條紅線”中關于現(xiàn)金短債比為1的紅線。

　　其次，從房企杠桿率方面來看。

　　佳兆業(yè)的資產負債率為78.71%，而在剔除472.82億元合同負債及預收款后，其資產負債率仍達74.61%，超過70%的紅線。而在凈負債率方面，今年上半年為130%的水平，仍高于100%的紅線。

　　佳兆業(yè)上半年的財務數(shù)據(jù)由于總債務規(guī)模較大的緣故，踩了2條紅線，高杠桿率的風險較大，短期債務結構較為合理，償債壓力可控。此外，Wind數(shù)據(jù)顯示，公司當前的永續(xù)債規(guī)模為0，經過調整永續(xù)債后的資產負債率為78.71%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數(shù)股權占總股權比重、對合聯(lián)營企業(yè)投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數(shù)股東損益占比，與2年前少數(shù)股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，佳兆業(yè)的少數(shù)股東權益占比達到54.44%的高水平，而上半年少數(shù)股東損益竟為虧損4.1億元，占凈利潤28.4億元的-14.44%。這明顯少于2018年中的少數(shù)股東權益占比36.11%，少數(shù)股東損益占比/2年前少數(shù)股東權益占比，為-0.48，存在一定的“明股實債”嫌疑。

　　此外，佳兆業(yè)賬面對合、聯(lián)營公司的股權投資分別為155.02億元、117.03億元，合計272.05億元，占總資產的9.3%的高水平。

　　而從債務對于利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態(tài)的體現(xiàn)，能夠綜合的反應CFO的工作成果。佳兆業(yè)的平均融資成本較高，達到8.2%，相應的以利息支出為代表的財務費用也較高。上半年佳兆業(yè)的財務費用率達到5.81%的水平，此外報告期內利息支出58.66億元，其中資本化利息52.56億元，資本化比例達到89.6%的水平。

　　不過，由于較高的少數(shù)股東權益及高杠桿等緣故，佳兆業(yè)上半年的盈利能力表現(xiàn)較為強勁，加權ROE達到10.24%，在行業(yè)處于上游水平。

　　最后，從量入為出的拿地政策來看。

　　佳兆業(yè)的土儲建面達到2680萬平方米，相較于2019年464萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來5年左右的銷售，土儲相對合理偏多。其中處于一二線城市的土地儲備占比達到約為578%。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現(xiàn)了明顯的分化。佳兆業(yè)上半年的拿地均價為7896元/平米，銷售均價為16981元/平米，地價與房價之比為0.45，地價上升較快。不過，公司上半年的ROIC（投資回報率）僅有1.26%的低水平，這對于CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

　　面對賬面杠桿率且少數(shù)股東權益占比都很高的情況，佳兆業(yè)盡管取得了不俗的盈利能力，但其中“明股實債”的可能性值得注意。而面對短期債務占比較高的問題，佳兆業(yè)首席財務官佳兆業(yè)集團2020年中期業(yè)績會上，佳兆業(yè)集團首席財務官吳建新表示將緊緊圍繞“現(xiàn)金為王、利潤提升“。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對于房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規(guī)模及結構、房企杠桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規(guī)模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規(guī)模增速；

　　現(xiàn)金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠桿率方面，主要包括以下杠桿指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款后的資產負債率；

　　凈負債率；

　　永續(xù)債調整后的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數(shù)股東權益占比；

　　對合聯(lián)營企業(yè)投資/總資產；

　　少數(shù)股東損益占比/2年前少數(shù)股東權益占比。

　　在評測債務規(guī)模及杠桿后，債務對于利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化周期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算并賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規(guī)模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。

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責任編輯：公司觀察