新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管

　　8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

　　此前，有媒體報(bào)道稱，此次討論的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為：

　　紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%；

　　紅線2：凈負(fù)債率不超100%；

　　紅線3：現(xiàn)金短債比不小于1倍。

　　事實(shí)上，多數(shù)房企作為高杠桿經(jīng)營(yíng)的主體，在上市后相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的披露也更加專業(yè)、透明，上述三條紅線早已成為資本市場(chǎng)、信貸市場(chǎng)對(duì)于房企主體信用考察的關(guān)鍵指標(biāo)，直接決定了各房企的融資成本。新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)在中報(bào)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)房企進(jìn)行梳理，數(shù)據(jù)顯示規(guī)模房企中有不少系“三條紅線”全部觸及，接下來(lái)需加大降杠桿力度，否則將對(duì)其后續(xù)融資活動(dòng)產(chǎn)生較大不利影響。

　　富力地產(chǎn)連踩3條紅線

　　就富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，據(jù)公司2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.16%，凈負(fù)債率為184.45%，現(xiàn)金短債比僅0.44，踩了3條紅線。

　　從剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%這條紅線來(lái)看，截止半年報(bào)數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)賬面“合同負(fù)債+預(yù)收賬款”合計(jì)444.32億元，剔除預(yù)收款后負(fù)債總規(guī)模為3073.28億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.16%，而70%的紅線對(duì)應(yīng)的總負(fù)債規(guī)模約為1218.92億元。因此，富力地產(chǎn)在該紅線下需要減少負(fù)債規(guī)模約為320.72億元。

　　其次，從凈負(fù)債率不大于100%這條紅線來(lái)看，截止6月底，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率達(dá)到184.45%，其中長(zhǎng)期及短期債務(wù)規(guī)模合計(jì)1944.27億元，股東權(quán)益858.96億元，需要不踩100%紅線，總體債務(wù)規(guī)模需要減少至1218.92億元，減少有息負(fù)債約725.35億元。

　　而從現(xiàn)金短債比大于1倍來(lái)看，截止上半年，富力地產(chǎn)賬面“貨幣資金+受限制現(xiàn)金”合計(jì)359.96億元，而公司短期債務(wù)達(dá)到814.9億元，現(xiàn)金短債比為0.44。相比而言，在此條紅線之下，富力地產(chǎn)需要降低454.94億元規(guī)模的短期債務(wù)才能達(dá)標(biāo)。

　　總體來(lái)看，富力地產(chǎn)三條紅線中踩了3條，其中紅線2下的降負(fù)債規(guī)模最大，達(dá)到725.35億元，因此，最嚴(yán)房企融資新規(guī)來(lái)襲的情況下，富力地產(chǎn)需縮減債務(wù)規(guī)模超7百億元。

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