原標題：穩地價、穩房價、穩預期將成為房地產工作基本要求

　　9月1日，住建部在其網站公布政務公開工作要點。其中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期。

　　最近幾個月，中央政府加強了房地產市場調控，尤其是增加對房地產商融資環節的監管。據悉，基于實施房地產金融審慎管理制度，除了嚴控違規資金流入房地產市場外，還對房地產融資設立了“三條紅線”。

　　一直以來，房地產調控政策主要從限制市場需求端發力，比如設立限購門檻、提高首付比例、提高按揭利率等。避免過多投資型需求涌入市場進行炒作，提升住房的金融屬性，制造樓市泡沫。因此，中央政府提出了“房住不炒”的原則，要求房地產回歸住房屬性。與此同時，房地產業在供給側也應該做出改變。過去幾年，房地產供給端的金融屬性越來越強，房地產商主要是通過杠桿和跨周期套利。

　　中國開發商主要依靠高杠桿融資高速發展，因為在一個高成長性的賣方市場，風險幾乎可以忽略。這種市場特征導致了一個循環：企業依靠高杠桿融資使自己有能力在土地競拍中給出更高價格，導致土地價格過快上漲，然后開發商將成本轉移給市場。這種以高利潤為目標的轉移，相當程度上是依靠市場預期和土地價差，地產周期往往與政府調控周期錯峰，實現高杠桿跨周期套利。現在限制開發商負債率，一定程度上可以抑制他們高價獲取土地的能力，加速現有土地的開發力度。

　　經過二十來年的高速發展，中國房地產市場正在迎來行業拐點。央行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組的數據顯示，2019年城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，以實物資產為主，住房占比近七成，住房擁有率達到96.0%。國家統計局數據表明，2019年中國城鎮化率已經達到60.6%。按照規劃，城鎮化率在2035年將升至70%，這意味著城市化率增速將放緩，成為制約房地產發展的主要因素。

　　當前種種因素使得穩定樓市的要求變得更加迫切。首先，今年上半年由于疫情沖擊，宏觀杠桿率重新較快攀升。其中以企業和政府加杠桿為主。居民部門杠桿率也上升了3.9%，主要因房地產貸款增加所致。中國要控制宏觀杠桿率水平，就應該抑制居民部門擴大按揭需求。與此同時，中國經濟面臨一些不確定的國內外環境，使得就業和收入受到影響。在此情況下，家庭部門大幅增加杠桿高價購入住房的能力減弱，家庭債務風險與銀行金融風險將會上升。

　　其次，新冠肺炎疫情沖擊全球經濟，使得各國央行大幅放松貨幣政策，為市場提供過量流動性，考慮到2008年后的經驗，在需求不足的情況下，這些流動性大部分會流向資產領域，包括股市和樓市。中國不得不對樓市作出預防性調控，因為一線城市房價已經過高，如果繼續炒作，將會徹底泡沫化且失去軟著陸可能。

　　其三，中國將擴大內需作為新發展格局的基點，如果資金過多流入房地產市場，將對消費產生嚴重的擠出效應，并為制造業增加成本。房地產業只能拉動傳統的鋼鐵、水泥、建筑等行業，中國當前需要向產業鏈、價值鏈的中高端進軍，提高供給質量與供應鏈安全。

　　因此，穩地價、穩房價、穩預期將在相當長一段時期內成為房地產工作基本要求。“市場穩定”的政策目標意味著傳統上地產市場“一緊一松”的周期消失，房地產商也沒有了依靠土地和市場預期跨周期套利的條件，這或許是對房地產商債務率進行限制，迫使其盡快開發土地的原因。最終，要實現房地產市場供給與需求端同時去金融屬性，讓住房真正回歸消費屬性。

　　另外，房地產調控政策依賴限制性行政手段的情況也需要改變。為了配合經濟的結構性轉型，中國政府應該實施標本兼治的住房制度改革。徹底解決樓市問題是中國經濟結構轉型的前提與催化劑。

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責任編輯：戚琦琦