原標題：房地產(chǎn)暴利已成往事 上市公司毛利率群體性下滑
作者： 吳俊捷
[ Wind統(tǒng)計顯示，滬深港股地產(chǎn)類147家已經(jīng)出半年報的上市公司中不足三分之一的房企毛利率錄得同比增長，112家上市房企上半年毛利率處于同比下滑態(tài)勢。 ]
擱到各大行業(yè)之中，房地產(chǎn)的盈利優(yōu)勢已日漸消散。
2020年中報陸續(xù)出臺后，不少地產(chǎn)股的投資者發(fā)現(xiàn)，按照兩年前房企的銷售金額來做的利潤預(yù)估紛紛失效，不少房企的毛利率處于下行態(tài)勢，有的降幅還非常大，完全出乎意料。
第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，滬深港逾百家房企的毛利率處于同比下滑態(tài)勢。綜合不少龍頭房企財務(wù)負責(zé)人在業(yè)績會上的言論來看，這輪毛利下滑仍會持續(xù)。
數(shù)位受訪人士認為，這與這批結(jié)算貨源的土地主要來源于2017年地價高點時段購買有關(guān)、房企打折促銷、疫情耽誤銷售導(dǎo)致成本分攤相較于去年同期增多等直接相關(guān)。
逾百家房企毛利下滑
Wind統(tǒng)計顯示，滬深港股地產(chǎn)類147家已經(jīng)出半年報的上市公司中不足三分之一的房企毛利率錄得同比增長，112家上市房企上半年毛利率處于同比下滑態(tài)勢。
毛利率同比下滑幅度超過10個百分點的房企有32家。
這32家房企中不乏一些位居行業(yè)百強榜單的房企。諸如，大名城（600094.SH）、華發(fā)股份（600325.SH）、華僑城A（000069.SZ）、美好置業(yè)（000667.SZ）、南國置業(yè)（002305.SZ）、首開股份（600376.SH）、泰禾集團（000732.SZ）、新城控股（601155.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、SOHO中國（00410.HK）、力高集團（01622.HK）、建發(fā)國際集團（01908.HK）、五礦地產(chǎn)（00230.HK）、首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）。
部分房企的毛利率相較于去年同期近乎腰斬。例如，建發(fā)國際集團的毛利率從2019年上半年的40.62%，下滑至本報告期的21.89%。不僅中型房企，部分頭部房企的毛利率也有所下滑。如招商蛇口的毛利率從2019年上半年的37.88%下滑至本報告期的23.85%。
35家房企的毛利率相比于去年同期有所增長。部分毛利率上漲的房企在接受第一財經(jīng)記者采訪時提及，利潤率高的項目于本報告期結(jié)算，以及重倉的區(qū)域房價上漲，是推高毛利率的重要原因。
以深圳控股為例，公司上半年實際合同銷售額約75.82億元，較去年同期增長17.8%。其中，僅深圳南山區(qū)前海頤灣府住宅項目和深圳福田區(qū)泰然立城辦公項目，就分別貢獻了27.9億元和18.1億元合約銷售。
受益于上半年深圳樓市行情偏熱及所銷售項目均價較高，報告期內(nèi)深圳控股每平方米平均售價高達29572元，這幾乎是不少龍頭房企每平方米平均售價的兩倍。
年度毛利仍將下滑
逾百家房企毛利率處于同比下滑態(tài)勢，萬科是其中之一。
今年上半年，萬科（000002.SZ/02202.HK）房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點。
在中期報業(yè)績發(fā)布會上，萬科CFO兼執(zhí)行副總裁韓慧華對此作出回應(yīng)。她表示，2019年是萬科毛利率的一個高點，原因是2019年結(jié)算項目大部分是在2017~2018年銷售高點結(jié)轉(zhuǎn)而來。
另有深圳一家TOP10房企投拓部王姓負責(zé)人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際進一步指出，房企現(xiàn)在結(jié)算的這批貨源，主要來源于2017年。當時，正是地價的高點時段，尤其是2017年第三季度拿的地普遍價格高，營業(yè)成本被直接推高。
同時，這批結(jié)算的貨源于2018年入市銷售。彼時，各地四限政策依舊從緊執(zhí)行，限購、限售、限價不斷擴容，部分省市加碼限貸。這種持續(xù)高壓收緊的調(diào)控基調(diào)直到當年年底山東省菏澤市率先取消限售，才稍顯松動。但因城施策、一城一策的政策主基調(diào)未變，尤其是一線以及核心二線政策仍處于從緊狀態(tài)。
上述王姓人士直言，尤其是2018年下半年來，市場行情急轉(zhuǎn)直下，核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調(diào)。
前端買地成本的上行疊加后端銷售價格的下行，加之市場整體趨于平穩(wěn)，地價占售價比持續(xù)上升。
韓慧華在業(yè)績會上也有表達類似觀點，她進一步說道：“對于整個行業(yè)來說，毛利率下降是一個長期的趨勢，我們目前的銷售毛利率比我們現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率是相對更低的，我們預(yù)計到年底還有一個小幅的回落?！?/p>
碧桂園（2007.HK）首席財務(wù)官伍碧君也表示，利潤率下降是行業(yè)趨勢，未來能夠維持25%的毛利率已是不錯成績。
值得注意的是，相較于往年，今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，多家房企延期開工。往年的返鄉(xiāng)置業(yè)潮基本告停。直至3月初，房地產(chǎn)業(yè)的銷售和開工情況才有所好轉(zhuǎn)，不少城市的樓市小陽春推遲至5月。
今年3月，萬科總裁祝九勝在出席公司2019年業(yè)績會時曾指出，“2~3月，萬科銷售額和2019年同期相比下降510億元，全年約3.9萬戶客戶的新房交付料將延遲?！边@幾乎是行業(yè)共同面臨的情況。萬科、華潤置地、金地集團（600383.SH）、華發(fā)股份等多家房企在湖北區(qū)域的銷售也受到?jīng)_擊。
房地產(chǎn)的預(yù)售制度，使銷售收入提前出現(xiàn)，大約兩年左右才會結(jié)算營收和利潤，存在一定的錯配周期。每年銷售、結(jié)轉(zhuǎn)項目不均的周期性波動表現(xiàn)顯著，單個大體量項目的毛利水平、入市時間等都會導(dǎo)致核心財務(wù)指標的大幅度起伏。
以綠景中國（00095.HK）為例，去年同期公司收益逾80%來自紅樹灣壹號，約27.5億元，該項目的毛利率超過70%。相較之下，今年上半年綠景中國結(jié)轉(zhuǎn)項目收入僅24.37%來自紅樹灣壹號，其他來自于美景廣場、國際花城、綠憬商務(wù)廣場。這直接造成了綠景中國收益、毛利的下行。報告期內(nèi)，綠景中國毛利率同比下降5個百分點至65%。
類似這樣受結(jié)轉(zhuǎn)項目影響的房企并不在少數(shù)。諸如，華發(fā)股份、大名城等房企在報告期內(nèi)出現(xiàn)增收不增利的狀態(tài)，就與多個結(jié)轉(zhuǎn)項目出現(xiàn)虧損、重倉區(qū)域毛利下行等有直接關(guān)系。
最新的8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開“重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會”，傳達了重點房企融資新規(guī)，業(yè)內(nèi)將其稱為“三條紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。
“高毛利項目可能沒達到結(jié)算標準，而低毛利項目結(jié)算進表，房企的毛利便會趨于下行?！眲⑿兆詴嫀熞仓赋觯叭龡l紅線”出臺之后，不排除接下來房企調(diào)節(jié)結(jié)算項目，以更好助力自身達到“三條紅線”標準。
責(zé)任編輯：戚琦琦
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