新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/青檸

數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告

　　近日，上市房企已陸續(xù)公布10月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，截至11月12日，上半年的銷售TOP20房企（據(jù)克而瑞上半年全口徑銷售金額排行榜單）中已有16家公布10月“成績(jī)單”，華潤(rùn)置地和龍湖集團(tuán)暫未公布，而金科股份和綠地控股未按月披露經(jīng)營(yíng)情況。

　　上述16家房企中，中國(guó)恒大10月銷銷售額達(dá)903億元，問(wèn)鼎“銀十”銷冠，融創(chuàng)中國(guó)和碧桂園分列第二、三，分別為644.30億元和567.60億元。而其余幾家銷售額均不到500億元，多集中在100-200億元之間，市場(chǎng)份額繼續(xù)向少數(shù)頭部企業(yè)聚攏。

　　以價(jià)換量基調(diào)延續(xù)

　　與去年10月對(duì)比來(lái)看，共有15家公司10月銷售額呈同比上漲，其中，旭輝集團(tuán)10月銷售額同比增長(zhǎng)76.20%，增長(zhǎng)幅度最大，中國(guó)恒大次之，同比增長(zhǎng)70.25%，第三為中國(guó)金茂，較去年10月增長(zhǎng)了55.39%。而招商蛇口雖實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，但增幅僅有2.47%。

　　16家房企中，只有萬(wàn)科10月銷售額同比下降，下滑幅度高達(dá)19.77%。而萬(wàn)科銷售額的下滑主要由于銷量下滑，公司當(dāng)月銷售面積同比下降20.51%。而另外15家房企銷售面積均實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，其中，中國(guó)恒大銷售面積同比增超9成，旭輝集團(tuán)增幅也達(dá)到79.61%，碧桂園、中國(guó)金茂和金地集團(tuán)的銷售面積增幅均超50%。

　　而上述公司規(guī)模上升的背后或系“以價(jià)換量”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，大部分房企的銷售均價(jià)同比都有所下降。其中，金地集團(tuán)10月促銷力度最大，銷售均價(jià)同比降低20.91%，也就是說(shuō)，平均來(lái)看，每平米較去年10月便宜了4811.18元。新城控股、招商蛇口和中國(guó)恒大銷售均價(jià)也均降超1成。

　　而世茂房地產(chǎn)10月的銷售均價(jià)則逆勢(shì)上漲了9.16%，中南置地和中國(guó)金茂也小幅上升，萬(wàn)科和融創(chuàng)與去年銷售均價(jià)基本持平。

　　雖然從往年數(shù)據(jù)來(lái)看，房企在下半年都會(huì)加大推盤力度，適度促銷沖擊規(guī)模。但在今年房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的背景下，房企面臨的銷售壓力較大，對(duì)比來(lái)看，今年的降價(jià)力度較去年有所加大。

　　今年10月16家房企中有9家均價(jià)下滑，而去年為6家。碧桂園、萬(wàn)科、恒大今年10月銷售均價(jià)的變動(dòng)幅度為-7.76%、0.93%、-12.33%。而去年同期分別為-2.69%、6.71%、5.96%。

　　事實(shí)上，碧萬(wàn)恒等頭部房企降價(jià)并不常見。而今年下半年以來(lái)，包括碧桂園在內(nèi)的多家大型房企已連續(xù)多月均價(jià)下滑。

　　同去年一樣，今年的銀十也不如金九，大部分公司10月銷售呈環(huán)比下降，陽(yáng)光城銷售額環(huán)比下降近50%。

　　行業(yè)持續(xù)分化

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，自2019年2月以來(lái)，全國(guó)商品房銷售持續(xù)下滑，今年9月下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。而全國(guó)房屋竣工面積已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月下滑，今年9月下滑了8.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月，29個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積2422萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌6%，同比下跌2%，成交面積不及2019年月平均值。

　　各類數(shù)據(jù)都表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)降溫。

　　金九銀十是房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)銷售旺季，近些年在房住不炒等政策調(diào)控下，不再像往年那么火爆。但對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，top20房企中除極個(gè)別以外，大部分銷售額還是實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。今年9月上述16家房企中，除了保利地產(chǎn)銷售額微降0.18%以外，其他均實(shí)現(xiàn)同比上升。

　　也就是說(shuō)，在行業(yè)整體銷售下降的情況下，頭部房企的銷售依然在上升，占據(jù)了更多的市場(chǎng)份額。金九銀十不是不存在了，未來(lái)或許只會(huì)存在于少數(shù)頭部公司。中小房企正在面臨逐漸被龍頭擠壓的艱難局面，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)破產(chǎn)的中小房企多達(dá)431家。

　　金九銀十量?jī)r(jià)齊升已不再是易事。銀十銷冠中國(guó)恒大，同樣也是金九的銷售額最高者。但其銷售均價(jià)也是當(dāng)月同比下降最多的，達(dá)到14.62%。

　　此外值得一提的是，在9-10月，大部分房企雖銷售額實(shí)現(xiàn)同比上漲，但增速已明顯放緩，9月尤其明顯。

　　其中，碧桂園和萬(wàn)科在2018年9月銷售額較上一年度下滑，2019年9月回歸正增長(zhǎng)。除去這兩家外，2019年9月銷售額增速較去年放大的只有招商蛇口、龍湖集團(tuán)和中海地產(chǎn)。剩下的幾家9月銷售增速均呈放緩態(tài)勢(shì)，新城控股、世茂房地產(chǎn)增速放緩尤其明顯，2018年9月的三家銷售額增速均達(dá)100%，而今年分別為17.96%、56.54%。

　　10月情況與9月大抵一致，碧桂園和中國(guó)恒大2018年10月銷售較2017年同期下滑，今年10月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，10月增速較去年有所上升上升。但整體而言，金九銀十與往年已有大不同。

　　房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)冬之際，頭部房企面臨的也許只是增速放緩，尚可以價(jià)保量等待下一個(gè)“春天”，同時(shí)伺機(jī)轉(zhuǎn)型升級(jí)繼續(xù)驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，但對(duì)于小房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)下已經(jīng)是“生死存亡之秋”，行業(yè)分化預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)深化。

責(zé)任編輯：公司觀察