上坤地產極度依賴融資以實現高速擴張，3年的利息支出遠遠高于利潤

　　出品 | 每日財報

　　作者 | 何洛

　　日前,創立10年的上坤地產集團有限公司向聯交所遞表上市,上坤地產正式開啟了赴港上市之路。

　　據招股書顯示，上坤地產2019年營收為75.35億元，2017年營收為12.01億元，三年復合增長率150%，近一期營收增長率10.04%，2019年毛利潤30.71億元，毛利率40.8%。

　　上坤地產經歷十年的規模發展后已經在上海占有了一席之地，在全國房企百強站穩腳跟，但是，在其迅速發展的同時也產生了一些問題。 

　　快速擴張 負債高企

　　根據《每日財報》的統計，2017年至2019年，上坤地產凈資產負債率分別為684.9%、325.9%和118.8%，凈資產負債率在2017年、2018年連續兩年高企。

　　另外，2017、2018年上坤地產的經營現金凈額均為負，其中2017年為-0.36億元、2018年為-38.06億元，2019年回正為20億元。

　　與此同時，從公司披露的信息來看，上坤地產的融資渠道主要來自銀行借款等。數據顯示，2017年至2019年，公司計息銀行及其他借款分別為23.26億元、30.35億元和42.43億元。同期，其計息銀行及其他借款利息分別為3.63億元、6.48億元和7.64億元，比公司這3年所賺利潤還多。

　　顯然，上坤地產在擴張過程中借用了不少外部資金，凈負債率仍然處于高位。也就是說上坤地產極度依賴融資以實現高速擴張，因此報告期內上坤地產的凈資產負債率高達684.9%、332.59%、118.8%；融資成本分別為2.2億、2.8億、2.62億。

　　具體來看，報告期內上坤地產計息銀行及其他借款總額分別為51.97億、74.59億、67.66億、62.7億。截至今年2月底，公司計息銀行及其他借款總額增至62.74億元，其中30.75億元將在1年內到期。同期，公司擁有的現金及現金等價物為11.54億元，就此來看，上坤地產的短期還款壓力較大。

　　《每日財報》梳理發現，上坤地產現有開發的地產項目，仍需要持續且龐大的資金支撐。截至2月底，公司可出售的建筑面積和可租賃建筑面積合計為23.97萬平方米，正處于開發中的建筑面積210.88萬平方米，是公司應占土地儲備量的8成。

　　增速放緩 項目虧損

　　根據資料顯示，2017年至2019年，上坤地產銷售收入分別為51.5億元、229億元和323.5億元；收入分別為12.01億元、68.47億元和75.35億元；對應年內溢利分別為0.35億元、6.73億元和6.77億元。

　　值得注意的是，在上坤地產業績增長快的同時，其毛利率并不穩定。2017年，公司毛利率為30.9%，2018年突增至51.5%，在2019年又回落至40.8%。

　　在過去三年的時間里，上坤地產收入增長超6倍，而毛利率時高時低，這對一個尚在擴張期的公司來說，并非好現象。

　　另外，招股書披露， 2017年—2019年，上坤投資物業的公平值收益分別約2.54億元、1.6億元和1.76億元；分別錄得年內溢利3460萬元、6.73 億元和6.77億元。上坤地產方面表示，如果撇除同期投資物業的公平值收益，公司或在2017年產生虧損。

　　實際上，上坤地產位于杭州、蘇州、合肥的三個項目，在過往記錄期間曾出現虧損。上坤地產披露，在2017年—2019年，公司對開發物業進行減值撥備4430萬元、5850萬元及3790萬元。

　　2017-2019年，上坤的商業物業營收從0.32億到0.52億再到0.64億，雖在遞增，但仍在起步階段，要實現均衡收入的目標，仍有待進一步發展。

　　另外，受疫情影響，2020年2月，公司銷售額同比下滑50%以上，當月收入同比減少20%。

　　三五戰略 蓄勢待發

　　盡管上坤地產目前存在種種問題，但不可否認的是，經過10年的時間，年輕的上坤地產確實成長迅速。

　　上坤地產在第一個五年（2010-2014年），以夯實基礎為核心，深耕上海；上坤地產第二個五年（2015-2019年），上坤地產雙輪驅動持續發力，走出上海布局全國。

　　2020年是上坤地產第三個五年的開局年，此次向港交所提交上市申請，是上坤與資本市場對接的第一步，也是上一個新起點。

　　值得一提的是，在“三五戰略”的開篇之年，上坤再次完成百強房企10位趕超，于今年3月獲得房企83強的全新占位。在由中國房地產TOP10研究組發布的《2020中國房地產百強企業》的最新排名中，上坤地產位列第83位再創新高，較去年上升11位。

　　2019年7月，上坤地產在上海發布了全新的“三五發展戰略”，確定了下一個五年的發展戰略和規劃。

　　在第三個五年里，上坤地產開始向堅持城市深耕戰略傾斜。聚焦并重點投資七大區域，深耕現有城市，積累和營造上坤在部分城市與區域已取得的優勢，在產品特色、客戶口碑、品牌營造等多方面形成產品溢價能力、公司品牌力和區域規模優勢將成為上坤發展的重中之重。

　　上坤地產作為房地產行業后起之秀，可以說是優勢與潛力突出，缺陷與風險亦是明顯。上坤地產能否打開新的融資渠道，《每日財報》將持續關注。

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責任編輯：陳悠然 SF104