來源：中信證券研究

　　作者：陳聰 劉正 羅鼎 李想 孫明新 王喆 張全國 扈世民 

　　摘自：《基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)2020年投資策略：周期微復(fù)蘇優(yōu)選穩(wěn)定，竣工大拐點(diǎn)深耕存量》 

　　周期微復(fù)蘇優(yōu)選穩(wěn)定，竣工大拐點(diǎn)深耕存量

　　核心觀點(diǎn)

　　2020年，資金和政策都有望推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)步運(yùn)行，而竣工拐點(diǎn)的出現(xiàn)和存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)維更新是成長性亮點(diǎn)。同時(shí)，能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定業(yè)績(jī)的機(jī)場(chǎng)、水電、火電行業(yè)龍頭也具備投資價(jià)值。

　　地方財(cái)力改善有望推動(dòng)基建投資回暖，龐大施工面積確保開發(fā)投資增速持續(xù)。2019年，基建投資增速乏力。展望明年，隨著政府性基金收入的改善，逆周期調(diào)節(jié)政策繼續(xù)發(fā)力，我們相信基建投資將小幅提升。單位面積建安投入的可能提升，企業(yè)積極加大開發(fā)的意愿，都將推動(dòng)建安相關(guān)投入持續(xù)增長。我們預(yù)計(jì)，2019/2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資將分別同比增長10.2%和5.8%。

　　擁抱竣工和深耕存量：更確定，更持久，更友好的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)遇。和新開工計(jì)劃不同，竣工計(jì)劃確定性很強(qiáng)。隨著企業(yè)拉長開發(fā)周期邊際影響基本結(jié)束，我們預(yù)計(jì)未來3年竣工交付規(guī)模將溫和上揚(yáng)，以填補(bǔ)過去2年多4億多平方米的竣工缺口。我們預(yù)計(jì)，2019/2020/2021年竣工面積增速分別達(dá)到-2.4%/7.0%和12.1%。存量房屋維護(hù)、改造、更新的需求可能超出市場(chǎng)預(yù)期，我們透過“以房查房”的新測(cè)算思路，估算我國存量住房規(guī)模達(dá)到373億平米。而且，相比增量開發(fā)，交付和存量更新養(yǎng)護(hù)的政策環(huán)境顯然更加友好，老舊小區(qū)改造成為國家鼓勵(lì)方向。

　　竣工拐點(diǎn)和存量運(yùn)維利好建材和物業(yè)管理板塊。開發(fā)流程精裝修率提升，集采成為趨勢(shì)，建材行業(yè)集中度有望提升。玻璃周期領(lǐng)先竣工3-6個(gè)月，供給側(cè)改革力度較大，目前價(jià)格持續(xù)上漲，供求關(guān)系改善。新房涂墻受益于竣工拐點(diǎn)，舊房重涂受益于老舊小區(qū)更新，涂料行業(yè)有望走出周期低谷。且涂料行業(yè)集中度開始提高，內(nèi)資公司不斷搶占外資份額。物業(yè)管理受益于居民消費(fèi)升級(jí)，龍頭公司市占率尚低。品質(zhì)企業(yè)毛利率穩(wěn)定，科技賦能潛力巨大，內(nèi)外兼修，高速成長。

　　周期穩(wěn)定，把握“增量”低估值藍(lán)籌的反彈機(jī)會(huì)。長期來看，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)都面臨真實(shí)需求及政策雙重天花板，但短期而言，板塊估值具備吸引力，影響板塊至關(guān)重要的資金成本，在2020年也易跌難漲。我們預(yù)計(jì)，房屋銷售表現(xiàn)平穩(wěn)，開發(fā)企業(yè)盈利能力深度分化，高信用龍頭公司前景看好。建筑央企估值已經(jīng)在歷史底部區(qū)域，鐵路和城軌投資確定性較強(qiáng)，設(shè)計(jì)領(lǐng)域龍頭公司市占率提升。水泥受益于投資走穩(wěn)，需求保持韌性，供給穩(wěn)定，盈利有望釋放。

　　風(fēng)險(xiǎn)因素：2020年貨幣環(huán)境趨緊，企業(yè)資金成本上升，威脅盈利能力和資產(chǎn)負(fù)債表的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過多年發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)的長期增量空間已經(jīng)不大，大多數(shù)致力于增量市場(chǎng)耕耘的企業(yè)中長期估值難有提升空間。

　　三條主線，掘金基礎(chǔ)設(shè)施和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。沿著三條主線：一、配置交付端，深耕存量成長性機(jī)會(huì)；二、增配穩(wěn)定經(jīng)營的公用事業(yè)和交運(yùn)部分板塊；三、擇機(jī)把握地產(chǎn)開發(fā)和建筑藍(lán)籌的反彈機(jī)會(huì)，我們看好基礎(chǔ)設(shè)施和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈2020年的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，推薦中航善達(dá)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、北新建材、東方雨虹、蒙娜麗莎、三棵樹、保利地產(chǎn)、華夏幸福、世茂房地產(chǎn)、中國建筑、中國中鐵、海螺水泥、西部水泥、川投能源、長江電力、韻達(dá)股份和深圳機(jī)場(chǎng)。

　　發(fā)布日期：2019-11-12

責(zé)任編輯：陳悠然 SF104