因此，每年我國因?yàn)槭状沃脴I(yè)需求、改善需求和被動(dòng)拆遷需求而新增的需求大約在13.06億平方米，而2007年全國僅竣工4.78億平方米的住宅，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。供不應(yīng)求導(dǎo)致了目前房價(jià)的快速上漲，高房價(jià)抑制了部分需求的釋放，但有購買力的需求仍大于市場供給，2007年全國共銷售住宅6.91億平方米。

　　資金已成為房地產(chǎn)公司持續(xù)經(jīng)營的第一要素

　　在行業(yè)調(diào)控的初期，由于土地交易市場的完善，房地產(chǎn)公司增加土地儲(chǔ)備的資金門檻較高，但由于各公司融資渠道較為暢通，房地產(chǎn)公司的價(jià)值主要體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備上。隨著國家緊縮信貸的政策、控制固定資產(chǎn)投資增幅，目前資金已成為房地產(chǎn)公司持續(xù)經(jīng)營的第一要素。在房地產(chǎn)公司資金來源中，自有資金、國內(nèi)借款和定金及預(yù)付款是三大主要來源，債券、利用外資等僅起到有限補(bǔ)充。隨著信貸的從嚴(yán)，國內(nèi)部分開發(fā)商由于規(guī)模、資質(zhì)、資產(chǎn)等因素將無法順利從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款；市場觀望的氣氛導(dǎo)致銷售下滑從而帶來定金及預(yù)付款數(shù)額出現(xiàn)下降；而債券規(guī)模較小，外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)格限制，因此部分房地產(chǎn)公司的資金鏈或?qū)⒈容^緊張。

　　再加上目前資本市場再融資難度的加大，2008年房地產(chǎn)公司的資金鏈將遭遇較大的考驗(yàn)。

　　選擇融資渠道暢通、預(yù)收房款巨大的公司

　　調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)加劇了市場的競爭，優(yōu)勝劣汰的自然法則也會(huì)出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中。隨著地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，目前房地產(chǎn)公司的主要支出為支付地價(jià)，而土地儲(chǔ)備作為房地產(chǎn)公司未來持續(xù)經(jīng)營的保證必然要占用大量的資金資源，因此未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將主要體現(xiàn)在資金層面上，擁有大量資金余額和暢通融資渠道的公司將在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

　　在未來向好的行業(yè)中，投資的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。一系列政策的出臺(tái)加劇了行業(yè)競爭的態(tài)勢，行業(yè)也開始進(jìn)入“戰(zhàn)國時(shí)期”，弱肉強(qiáng)食的局面將慢慢拉開序幕。周轉(zhuǎn)速度慢、資金鏈緊張的公司將在緊縮信貸政策的影響下成為市場吞食的對象，而周轉(zhuǎn)速度快、擁有暢通融資渠道的公司將迎來擴(kuò)張的又一大好時(shí)機(jī)。因此，市場的向好并不代表行業(yè)中所有公司都具備投資機(jī)會(huì)。在目前的市場情況下，我們認(rèn)為具備暢通的融資渠道以及擁有大量預(yù)收房款的公司值得青睞。暢通的融資渠道可以給予公司充足的資金支持，大量的預(yù)收房款幫助公司降低了市場觀望期帶來的現(xiàn)金回流減少的影響。

　　重點(diǎn)關(guān)注公司

　　萬科A(000002)

　　2007年，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積613.7萬平方米，銷售金額523.6億元，占全國住宅市場的份額達(dá)到2.07%，進(jìn)一步確定了市場領(lǐng)先優(yōu)勢。2007年公司共銷售住房4.8萬余套，借助美國次級(jí)債的危機(jī)一舉成為全球最大房地產(chǎn)商。

　　08年公司新開工面積竣工面積將分別達(dá)到848萬平方米和689萬平方米。計(jì)劃新增土地儲(chǔ)備約1000萬平方米。

　　07年底，公司預(yù)收賬款達(dá)到216億元，居房地產(chǎn)上市公司首位。2007年全年，公司總籌資資金213億元，高居上市公司首位。目前公司已成為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。從緊的貨幣政策下，公司擬嘗試與銀行、信托、基金等資金方合作開發(fā)新型融資工具和產(chǎn)品，同時(shí)強(qiáng)化與原有資金合作伙伴的合作關(guān)系。公司品牌實(shí)力得到社會(huì)廣泛認(rèn)可，堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)構(gòu)筑了公司的核心競爭力。