廣發證券 花長勁

　　市場觀望、房地產成交量有所下降

　　雖然目前房地產銷售價格持續保持高漲幅，但目前房地產市場正在消化之前密集出臺的一系列政策。房價過高、保障性住房政策的出臺以及二次置業信貸條件從緊等情況大大影響了市場上潛在購房者的消費意愿。部分開發商降價銷售的策略又進一步加深了他們對于未來房地產市場的降價預期，從而加劇市場觀望氣氛。廣州、北京兩地房地產銷售均出現同比下降。

　　從緊的信貸政策或將影響房地產公司的資金

　　目前金融機構貸款仍是房地產行業資金的第一來源，至少有約38%的資金來源于國內貸款，最高時達到50.92%。盡管目前信貸政策較緊，但信貸投向仍偏好房地產行業。隨著貨幣政策的進一步從緊，預計房地產行業通過國內信貸籌集的資金增幅將進一步減小。

　　房地產行業經營活動現金流不容樂觀

　　以萬科A、保利地產、金地集團和招商地產為首的全國布局的公司經營活動均出現了較大數額的凈流出。現金流出主要為支付地價，這表明在去年這4家公司利用行業整合機會加大了行業擴張，但凈流出也表明目前這些公司現有的經營規模無法持續保證這種擴張，這種規模擴張的基礎建立在暢通的融資渠道，隨著信貸的緊縮，公司經營風險加大。

　　行業估值顯優勢，巨大需求支撐市場未來

　　考慮到09年業績，房地產行業是目前市場估值水平最低的行業。每年我國因為首次置業需求、改善需求和被動拆遷需求而新增的需求大約在13.06億平方米，而2007年全國僅竣工4.78億平方米的住宅，供給遠遠小于需求。因此房地產行業在長期仍是投資良品。

　　選擇融資渠道暢通、預收房款巨大的公司一系列政策的出臺加劇了行業競爭的態勢，行業也開始進入“戰國時期”。推薦公司：萬科A、保利地產、金地集團、招商地產、棲霞建設、華發股份、福星股份、*ST廣廈。

　　行業目前發展狀況

　　房地產銷售價格持續保持高漲幅

　　據國家發展改革委和國家統計局調查顯示，2008年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%，漲幅比上月低0.4個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比上月低0.1個百分點。

　　雖然目前房價仍維持在同比兩位數增長的高位運行水平，但上海、廣州、深圳和重慶等14個城市的新房價格均出現環比下跌，其中廣州、深圳兩地的新房價格已經是自去年12月以來連續第三個月下跌。

　　房價的漲跌在一定程度上影響了房地產公司經營的毛利率水平，但我們更關注成交量的變化對房地產公司業績的影響。

　　市場觀望，房地產成交量有所下降

　　房地產市場正在消化之前密集出臺的一系列政策，正在處于調整期。

　　房價過高、保障性住房政策的出臺以及二次置業信貸條件從緊等情況大大影響了市場上潛在購房者的消費意愿。部分開發商降價銷售的策略又進一步加深了他們對于未來房地產市場的降價預期，從而加劇市場觀望氣氛。