廣發(fā)證券 花長勁

　　第二套房認(rèn)定以家庭為單位

　　12月11日，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，通知進(jìn)一步明確了有關(guān)“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”的規(guī)定。

　　通知的主要內(nèi)容是明確了二次置業(yè)的定義，規(guī)定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，雖然通知沒有明確已利用銀行購買首套自住房的家庭如還清貸款后再貸款買房的性質(zhì)，但從通知來看，這些貸款應(yīng)視為第二套房貸。也就是說此次通知將之前市場對二次置業(yè)的幾種可能解釋中最嚴(yán)厲的一種作為其定義，盡管部分二次置業(yè)仍可視為首次置業(yè)，但這表明央行對目前房地產(chǎn)市場的態(tài)度是比較謹(jǐn)慎的。盡管美國的次級債危機(jī)對中國房地產(chǎn)市場沒有直接的影響和防范提醒，但國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)已開始關(guān)注房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　明確定義第二套房，將使目前市場上部分改善居住條件的需求受到抑制，同時(shí)投資投機(jī)需求也將得到遏制，目前市場供不應(yīng)求的局面將有可能緩解，

房價(jià)快速上漲的動力將有所減緩。

　　行業(yè)投資建議—短期回避，長期看好

　　12月8日，中國人民銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，這給明年貨幣政策埋下從緊的信號。對于與金融機(jī)構(gòu)密切聯(lián)系的

房地產(chǎn)公司來說，明年面臨著銀行信貸緊縮的問題，部分公司將面臨貸不到款或貸不足款的境地。而隨著央行對二次置業(yè)的明確定義，市場中一些需求將受到抑制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售速度將有可能放緩，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金回流速度將降低，這將影響到部分企業(yè)的資金安排，進(jìn)而對經(jīng)營活動產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　面對目前的行業(yè)境況，我們繼續(xù)堅(jiān)持之前的觀點(diǎn)，首先從長遠(yuǎn)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)仍是一較好的投資行業(yè)，但由于受到政策影響較大，短期內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，特別是近期上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和第二套住房的明確定義加大了投資風(fēng)險(xiǎn)；其次投資房地產(chǎn)行業(yè)以投資大型公司為主，大型公司規(guī)模較大，融資能力較強(qiáng)，銷售能力較強(qiáng)，應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力比其他公司略強(qiáng)。

    新浪聲明：本版文章內(nèi)容純屬作者個人觀點(diǎn)，僅供投資者參考，并不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。