來源 | 由IPO早知道

　　招商房托基金為一個以單位信托基金形式組成的香港集體投資計劃，由知名國有企業招商蛇口發起，主要以擁有及投資（包括香港及澳門，但不包括招商置地城市）的優質創收商業物業為目的而成立的房地產投資信托基金（REITs）。

　　近年來，房企拆分物業公司赴港上市不再少數，像美的置業、永升生活服務、碧桂園服務、雅生活等均是典型代表。但采用REITs形式上市的情況極其罕見，招商房托基金將給多樣化的融資產品再添助力。

　　優質的底層資產

　　招商房托基金擬注入的底層資產是位于深圳市南山區蛇口區域的新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期、數碼大廈以及蛇口花園城中心。目前，招商蛇口通過境外全資子公司Frontier及其境外子公司間接持有上述五項物業資產，其正籌劃將Frontier的100%股權轉讓予招商房托基金。

　　截至2019年6月30日，五項物業資產總樓面面積及可租賃總面積分別約為262378.9平方米及249988.3平方米，根據可租賃總面積計的平均租用率為81%，評估價值總額為人民幣6517百萬元。

　　（招商房托基金底層資產  資料來源：招股書）

　　具體來看，招商房托基金的底層資產具有相當的物業優勢。

　　其一是物業地理物質優越及擁有多元化的優質租戶。五項物業均位于前海蛇口自貿區，與深圳創新產業樞紐及中央商務區緊密相連。尤其是數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期均位于蛇口綱谷，南山政府計劃將其轉變為一個專注于推動及發展新興行業的區域。

　　（五處物業地理位置優越  資料來源：招股書）

　　除花園城外，物業客戶群體涉及各行各業，包括新一代信息技術、房地產及餐飲行業，租戶則包括眾多來自國內及法國、日本及美國的國際品牌以及若干五百強公司。截至2019年6月30日，最大租戶及五大租戶應占月基本租金分別貢獻物業月基本租金總額的約6.7%及約17.9%，未有單一行業租金貢獻率達到25%以上。而這些租戶群體多為高續租率及低拖欠率的優質客群，既往三年及最近半年物業續租率分別高達71.7%、80.8%、86.2%及59.5%。

　　其二是強勁內生增長潛力和未來收購。根據市場顧問報告，蛇口甲級及以及寫字樓的平均月租金預計將從2018年的每月每平方米245元及137元增至2023年的每月每平米304元及164元，復合年增長率4.41%及3.66%。現有租約中，后續五年分別有12.6%-18.7%不等屆滿，上升的市場走勢可能轉化為租金收入的增長。此外，招商蛇口現有6個寫字樓及/或購物中心已竣工或仍在建。

　　（底層資產收益情況  資料來源：招股書）

　　于2016-2019年上半年，五處物業分別實現租賃收益總額3.19億元、3.03億元、3.25億元及1.60億元，同期取得物業收益總額2.46億元、2.74億元、3億元以及1.48億元。招商房托基金設立后將專注于粵港澳大灣區、北京和上海，這些地區也是物業需求持續擴大的地區。

　　第六只港股內地REITs

　　自2005年領展首開先河至今，港交所有且僅有領展房產基金、冠君產業信托、匯賢產業信托、泓富產業信托、春泉產業信托、陽光房地產基金、越秀房產信托基金、置富產業信托、開元產業信托、富豪產業信托10只REITs（不含已停牌睿富房地產基金）。一旦招商房托基金成功上市，將成港交所第11只REITs，以及第六只包含內地物業的REITs。

　　（港交所上市REITs  資料來源：港交所）

　　從已上市的10只REITs來看，大部分底層資產均為酒店、零售或綜合物業。早在6月13日，外媒便披露一則招商蛇口擬分拆資產的消息，稱招商蛇口計劃今年年底至明年年初以房地產信托基金（REITs）形式赴港掛牌，集資不少于5億美元（約39億港元），所指底層資產為工業地產。因為市場并沒有對標，當時就有專家對其質疑。

　　現在看來，招商房托基金的底層資產為寫字樓類，市場確有對標——越秀房產信托基金。據悉，越秀投資將2015年上市資產涉及的4個商業物業所屬BVI公司悉數收購；此后轉讓給一家香港公司，同時以這家公司資產成立信托基金，由越秀房地產信托管理作為管理人。截至目前，越秀房產信托基金已發展成擁有白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、新都會大廈、國金中心及越秀大廈七處底層資產投資組合，市值161.9億港元，年收益率達6.06%。

　　根據9月3日招商蛇口公告，招商房托基金的管理人為招商局置地在香港全資子公司Fair Winner Enterprises Limited/榮騰企業有限公司。憑借招商蛇口豐厚的資源，招商房托基金勢必蓄力待發。

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責任編輯：白仲平