萬億負債壓身、業(yè)績增長疲軟，這個冬天，綠地控股倍感寒冷。

　　在遭遇一系列危機之后，綠地控股已被“碧萬恒融”甩在身后。掌門人張玉良曾對外反思，有市場壓力的客觀因素，也有來自內(nèi)部團隊的問題。

　　雖然目前公司仍處于行業(yè)前十之內(nèi)，但是，僅高負債、資金吃緊這兩項，就難讓這位“綠巨人”輕裝上陣。

　　萬億負債壓身

　　今年前三季度，綠地控股實現(xiàn)收入3209.01億元，歸母凈利潤120.41億元，同比分別增長9.14%和1.94%。而去年同期，這兩個數(shù)字分別為26.01%和32.83%。

　　上世紀90年代初，綠地控股（600606.SH）從上海郊區(qū)棚改業(yè)務起家，當時注冊資金僅2000萬元，在張玉良的帶領下，成為資產(chǎn)萬億的地產(chǎn)航母。

　　資產(chǎn)規(guī)模超萬億，公司的債務規(guī)模也越來越大。截至今年三季度末，公司總負債規(guī)模1.032萬億元，資產(chǎn)負債率達到88.62%。

　　華西證券研報顯示，截至今年9月，綠地控股剔除預收賬款后的凈負債率為183.45%，較去年同期上升10.40pct，杠桿率小幅上升。公司在手貨幣資金805.7億元，現(xiàn)金短債比0.78，較去年同期下降0.14，短期償債風險增加。

　　今年8月，央行、住建部等監(jiān)管部門公布的“三道紅線”，綠地控股是TOP50房企中唯一一家全部踩線的國企。

　　事實上，作為“摩天大樓專業(yè)戶”，綠地控股一直在高負債、高杠桿運轉(zhuǎn)。

　　2019年，公司凈負債率156%、剔除預收款后資產(chǎn)負債率82.8%、現(xiàn)金短債比0.76，全部踩線。到了今年三季度末，公司剔除預收款后資產(chǎn)負債率82.38%、凈負債率183.45%、現(xiàn)金短債比0.78，各項指標有繼續(xù)惡化的跡象。

　　4000億關口徘徊不前

　　在中國房地產(chǎn)市場調(diào)控以及疫情等因素影響之下，今年以來，頭部房企積極利用打折、促銷等各種加速去化提速。

　　反觀綠地控股，存貨規(guī)模不斷上揚。截至今年三季度末，公司存貨規(guī)模達到6572億元，同比增加127億元。同期，公司存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為650.20天，較去年同期增加3.35天。

　　前三季度，公司累計實現(xiàn)合同銷售金額2179億元，完成年度目標（4000億元）的67.98%。

　　克而瑞研究顯示，今年前11個月，近8成房企累計業(yè)績遠超去年同期，超6成房企已完成或接近完成全年目標。

　　早在2018年，公司董事長、總裁張玉良提出當年銷售目標實現(xiàn)4000億元，而2018年-2019年，公司的銷售金額分別為3875億元和3880億元。從綠地控股今年前11個月的去化速度來看，今年完成這一目標幾率不大。

　　克而瑞披露，今年前11個月，綠地控股全口徑銷售金額2763.8億元，權益銷售金額2487.4億元，均排名行業(yè)第7位。

　　自我造血能力弱

　　伴隨著綠地控股資產(chǎn)、負債雙雙邁進萬億規(guī)模，對公司自身經(jīng)營效率和能力提出了更高要求。

　　在“房住不炒”的總基調(diào)下，中國房企規(guī)模增速整體放緩，利潤受到擠壓。

　　克而瑞《2019年房企盈利能力報告》顯示，50家典型上市房企加權平均毛利率為29.9%、加權歸母凈利率為10.9%。

　　綠地控股的盈利水平均低于行業(yè)平均值。2017年至2019年，公司毛利率分別為14.34%、15.35%和15.46%，凈利率分別為4.68%、4.60%和4.90%。2020年前三季度，公司毛利率和凈利率分別為14.14%和5.20%。

　　對綠地控股來說，在高負債壓力之下，最大的考驗來自現(xiàn)金流。

　　2017年至2019年，公司銷售回款率分別為79.97%、76.59%和77.58%，均低于一般性房企80%的銷售回款率，遠低于頭部房企90%左右的回款率。今年以來，公司銷售回款率明顯提速，前三季度達到91%。

　　截至今年9月，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為50.40億元，同比下降45.17%。這只是公司經(jīng)營性現(xiàn)金流暴降的延續(xù)。2017年至2019年，這一數(shù)字分別為588.6億元、421.7億元和192.6億元。公司三季報披露，經(jīng)營性現(xiàn)金流量大幅降低，主要是土地及工程款支付同比增加所致。

　　公司持續(xù)擴張，支出不斷增長，僅靠銷售回款保持流動性顯然不太現(xiàn)實。公司融資渠道火力全開，涉及發(fā)債、銀行、ABS等。最近一期融資是170億公司債券，在11月11日獲得上交所通過，用于償還即將到期的4支公司債券。

　　雖說資金壓力懸頂，但公司在拿地方面從未手軟。截至今年前三季度，公司累計獲取項目77個，權益土地面積1053萬平方米，權益土地建筑面積2196萬平方米，耗資731億元。

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責任編輯：張海營