原標題：復盤蛋殼公寓暴雷事件

　　來源：開甲財經

　　蛋殼公寓暴雷以來，微眾銀行已向租金貸客戶發布三篇公告。

　　第一篇為11月16日，微眾銀行稱，根據您與蛋殼公寓簽訂的《房屋代理租賃合同》，您和業主已形成租賃關系，并已預付租金，享有合法居住權，我行建議您繼續居住，如遭遇清退、斷水、斷電等情況，建議通過法律途徑維護正當權益。

　　第二篇為12月2日，微眾銀行稱，所有受蛋殼公寓事件影響的我行客戶，經客戶提出及我行確認后，剩余貸款本金將給予免息延期，在2023年12月31日之前，我行不扣款，不計息，不影響征信記錄。

　　第三篇為12月4日，微眾銀行稱，我行已制定出合法合規的方案，實現即使蛋殼租金貸客戶不繼續還貸，仍能結清貸款。具體方案為：蛋殼租金貸客戶退租后，與微眾銀行簽署協議，將退租后蛋殼公寓所欠客戶的預付金，用于抵償客戶在我行的貸款。

　　至此，因蛋殼公寓被推到風口浪尖的微眾銀行，隨著一紙“兜底”公告而擺脫輿論指責。

　　 蛋殼公寓何以實現野蠻生長，運營房間四年增長179倍

　　公開資料顯示，蛋殼公寓是紫梧桐（北京）資產管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌，公司成立于2015年1月，是國內第二大長租公寓運營商。2020年11月，因拖欠房東房租與租客退款，蛋殼公寓陷討債風波。12月4日，最高法副院長楊萬明回應“蛋殼公寓爆雷”：有關地方和部門正在處理。

　　蛋殼公寓財報顯示，2017-2019年，蛋殼公寓營業收入分為為6.57億元、26.75億元、71.29億元，凈利潤分別為-2.7億元、-14億元、-34億元。不難發現，蛋殼公寓營收在增長的同時，虧損卻再加劇。不僅如此，蛋殼公寓的出租率還在下降，2017-2019年，出租率分別為86.5%、76.9%和76.7%。

　　即便如此，蛋殼公寓并未停止擴張的步伐，2015年末至2019年末，蛋殼公寓運營的房間由2434套增至438309套，四年時間增長了179倍。

　　蛋殼公寓何以實現野蠻生長？答案是“股權融資+租金貸”。

　　公開資料顯示，2015-2020年，蛋殼公寓先后完成8輪融資，融資金額合計高達67億元（含IPO融資1.49億美元），主要投資方包括老虎環球基金、愉悅資本、螞蟻金服，以及CMC資本。蛋殼公寓財報數據顯示，2017、2018和2019年，選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%。

　　從財報數據來看，2019年蛋殼公寓雖還在擴張，但已大幅降低租金貸比例。然而，受新冠肺炎疫情影響，上半年長租公寓租金價格和出租率均出現下滑。受此影響，蛋殼公寓自2月份以來，始終未能擺脫現金流壓力。

　　蛋殼公寓為何會暴雷？租客交的租金去哪兒了？

　　要回答這些問題，就不得不說蛋殼公寓模式，早在2016年，蛋殼公寓就啟動了“驚鳥計劃”，該計劃面向應屆畢業生，抓出此類客群初入社會，工作和生活不穩定，收入較低等特征，為其提供免費換租及0押金的優惠服務，吸引更多客源入駐，提升行業影響力。

　　今年3月23日，蛋殼公寓宣布，面向2020年應屆大學畢業生的優惠租房項目“驚鳥計劃”第五季上線。

　　雖然蛋殼公寓為應屆大學畢業生提供免費換租及0押金的優惠服務，但對剛畢業的大學生而言，蛋殼公寓的季付、半年付方案依然有很大壓力。為此，蛋殼公寓與第三方金融機構合作開發租金分期產品（例如微眾銀行“微租貸”），租客支付首筆款后按月還款，減輕租金壓力。

　　在租金貸模式下，蛋殼公寓給租客最低的房租和服務費優惠，租客向微眾銀行按月還款并支付利息，微眾銀行一次性向蛋殼公寓支付一年租金，而蛋殼公寓按月向房東支付房租。這樣一來，雖然蛋殼公寓賺取的租金變少了，但提前一次性拿到了房屋租金，有利于蛋殼公寓繼續收房，繼續擴大市場規模和占有率。

　　（開甲財經制圖）

　　蛋殼公寓如何收取房租？租客房東兩頭賺為何還會虧損？

　　以蛋殼公寓某房間為例，如果按季付租金1530元/月，服務費153元/月，能源費45元/月，合計1728元/月；如果按半年付租金優惠70元/月，服務費在優惠后8折，合計1621元/月，較季付優惠407元/月。

　　然而，蛋殼公寓除了收取房屋租金、服務費，以及能源費，還會向租戶收取押金（一般為1個月的房屋租金）。據此計算，如果按照季付方式支付該房間租金，第一次需繳納6714元；如果按照半年付方式支付該房間租金，第一次需繳納11186元。

　　根據蛋殼公寓費用說明：

　　1）押金為1個月的房屋租金，用于蛋殼公寓租住期間履行合同義務的保障，租約到期且無任何違規情況，押金返還。具體規則為，住滿一年及以上者，押金全部退還，若未住滿一年且提前1個月報備，退還30%押金，若未提前報備，則押金不退。

　　2）服務費為每月房租價格10%，120元/月起，包含網絡服務、公共區域保潔、基礎維修服務；

　　3）能源費用為房屋供水、燃氣服務，部分城市包含供暖服務。

　　按照蛋殼公寓的收費標準，如果出租率處于較高水平，蛋殼公寓就不會有空置損失，反而能賺租客的押金。另外，蛋殼公寓收取的服務費和能源費，理論上也有一定的利差空間。

　　不僅如此，蛋殼公寓向租戶收取服務費（含基礎維修服務）的同時，每個月還會扣走房東一筆“維修金”。例如，蛋殼公寓收王先生武漢80平房子，將客廳隔斷后變成三間房，合同期限三年半，每月房租3000元，但每月被扣59元維修金，實際到賬2941元。

　　另外，蛋殼公寓收房時雖然要對房子進行簡單修整，并添置空調、洗衣機等家電，但蛋殼公寓要求王先生給5個月免租期（蛋殼公寓承擔物業費）。今年疫情期間，蛋殼公寓發布房東計劃，兩個月的租金被分24期支付。

　　整體來看，雖然蛋殼公寓的收房價格略高于市場價，并對房間進行一定的裝修，但蛋殼公寓通過將房間隔斷來提高收益，并通過免租期來減少支出。與此同時，蛋殼公寓再以高于市場價格出租給租客，并能賺租客押金和服務費。

　　從這個意義上來說，如果蛋殼公寓不盲目擴張，控制租金貸比例，即使發生虧損也不至于資金鏈斷裂。

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責任編輯：王進和