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　　原標(biāo)題：寶龍分拆商業(yè)上市，未來(lái)發(fā)展仍存疑慮

　　來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　文 | 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 馮彩云

　　一個(gè)成立僅半年的商業(yè)管理公司，如今寶龍地產(chǎn)要給予它更高的使命。

　　8月20日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，建議分拆寶龍商業(yè)管理控股有限公司在港交所上市。時(shí)隔三日，寶龍地產(chǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)此事做出回應(yīng)稱(chēng)，寶龍商業(yè)到了獨(dú)立成長(zhǎng)的階段，分拆出來(lái)并非是向市場(chǎng)集資，而是可以讓團(tuán)隊(duì)、品牌在市場(chǎng)上獨(dú)立發(fā)展。

　　除此之外，寶龍地產(chǎn)透露商業(yè)分拆主要是輕資產(chǎn)，資產(chǎn)端還是在地產(chǎn)控股里面，未來(lái)將持續(xù)性地與甲乙方合作。

　　或許相比成立僅3個(gè)月時(shí)間，寶龍商業(yè)管理的發(fā)展歷史要長(zhǎng)得多。1993年起，寶龍商業(yè)管理主要為控股股東寶龍地產(chǎn)提供輔助物業(yè)支持；2007年起正式將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至商業(yè)運(yùn)營(yíng)，并于5年前為獨(dú)立第三方提供相關(guān)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　斗轉(zhuǎn)星移，走至2019年關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地產(chǎn)行業(yè)在迷茫和堅(jiān)韌中前行。寶龍商業(yè)管理肩負(fù)著寶龍地產(chǎn)商業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重任，又能否完美消化呢？

　　以“輕”為己任

　　2016年年初，寶龍地產(chǎn)提出了“三輪驅(qū)動(dòng)”的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，其中，發(fā)展輕資產(chǎn)模式，通過(guò)輸出運(yùn)營(yíng)能力和管理人才等創(chuàng)收成為重點(diǎn)，而本次寶龍地產(chǎn)拆分上市的也主要是輕資產(chǎn)部分。

　　提及發(fā)展輕資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)是其中具有代表性的房企之一，其通過(guò)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，提供選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理運(yùn)營(yíng)等服務(wù)，獲得較高的回報(bào)率，是做商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)房企里面相對(duì)成功的。

　　據(jù)萬(wàn)達(dá)商管發(fā)布的2019年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，上半年萬(wàn)達(dá)商管營(yíng)收入為330.48億元，此外萬(wàn)達(dá)商管將持續(xù)提高開(kāi)業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量和占比，預(yù)計(jì)每年開(kāi)業(yè)50個(gè)廣場(chǎng)，今年以后新開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)70%左右為輕資產(chǎn)。無(wú)論是輕資產(chǎn)數(shù)量還是輕資產(chǎn)占比，萬(wàn)達(dá)都是國(guó)內(nèi)的獨(dú)一份。相比之下，寶龍的輕資產(chǎn)發(fā)展情況如何？

　　據(jù)寶龍地產(chǎn)向港交所遞交的招股書(shū)顯示，寶龍商業(yè)管理2018年的資產(chǎn)規(guī)模為21.3億元，2018年的收入約為 12億元，本次拆分上市計(jì)劃融資金額10億元。從資金用途來(lái)看，本次計(jì)劃上市的目的之一就是獲得更多的低成本資金來(lái)擴(kuò)大輕資產(chǎn)的規(guī)模，提高運(yùn)營(yíng)管理能力，以便后面能輸出更好的服務(wù)。

　　自2014年起，寶龍商業(yè)管理向由獨(dú)立第三方擁有開(kāi)發(fā)的零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，在2016年、2017年及2018年及截至2019年4月30日止的4個(gè)月里，收入分別為0.041億元、0.326億元、0.533億元及0.188億元，分別占商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入的0.6%、4.1%、5.4%及4.5%。

　　據(jù)寶龍地產(chǎn)發(fā)布的2019年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，截止2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的商業(yè)廣場(chǎng)達(dá)36家，在管輕資產(chǎn)項(xiàng)目3家，2019年暫無(wú)輕資產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

　　上述3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目分別布局在西南和華東。寶龍主要采取與第三方合作的方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)提供開(kāi)發(fā)顧問(wèn)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的服務(wù)來(lái)獲取收益。

　　相比之下，寶龍地產(chǎn)的輕資產(chǎn)發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，無(wú)論是規(guī)模還是數(shù)量都暫不具優(yōu)勢(shì)?；蛟S這也是寶龍借道資本市場(chǎng)，獲取發(fā)展輕資產(chǎn)能量的動(dòng)因之一。

　　作為從事商業(yè)地產(chǎn)多年的企業(yè)，寶龍有著豐富的商業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，可以通過(guò)上市向外界籌集資金擴(kuò)大輕資產(chǎn)規(guī)模，并升級(jí)發(fā)展模式，為后面的商業(yè)運(yùn)營(yíng)助力。

　　商業(yè)地產(chǎn)加速

　　寶龍商業(yè)管理2019年3月正式成立，到目前為止主要分為三個(gè)發(fā)展階段。第一階段自1993年起，主要為控股股東寶龍控股提供輔助物業(yè)支持；第二階段自2007年起，主要是將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至商業(yè)運(yùn)營(yíng)；第三階段自2014年起，主要為獨(dú)立第三方提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　據(jù)寶龍地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日止6個(gè)月，寶龍地產(chǎn)錄得總收入約為122.51億元，較2018年同期增加約32.0%。其中，錄得租金收入約人民幣6.35億元，較2018年同期增加約36.6%。

　　另?yè)?jù)寶龍商業(yè)管理的招股書(shū)的數(shù)據(jù)顯示，寶龍商業(yè)管理2016年、2017年、2018年以及2019年前4個(gè)月的收入分別為7.527億元、9.73億元、12.004億元、4.997億元，扣除各項(xiàng)成本后，純利分別為0.629億元、0.786億元、1.333億元、0.549億元，呈現(xiàn)逐每年穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

　　近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少知名房企開(kāi)始紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)，或是宣布成立商業(yè)地產(chǎn)部門(mén)，或是拆分商業(yè)部分上市等。在行業(yè)浪潮中，做商業(yè)出身，曾與萬(wàn)達(dá)齊名的老大哥寶龍近年來(lái)一直積極開(kāi)拓自己的商業(yè)地產(chǎn)新模式。

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，寶龍地產(chǎn)始終堅(jiān)持深耕以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)，到目前為止，寶龍地產(chǎn)在上海已開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)9個(gè)，主要位于主城區(qū)外圍的副中心，走的是和萬(wàn)達(dá)一樣的城郊發(fā)展模式。

　　在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，下半年有6個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，到今年45個(gè)商場(chǎng)。2020年從自身角度有10個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，2021有9個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。未來(lái)三年，一共會(huì)有64家商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。另外，他還表示，“內(nèi)部是高速增長(zhǎng)期，下半年可能會(huì)有幾個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)，所以持續(xù)高速增長(zhǎng)這個(gè)角度是沒(méi)有問(wèn)題的?！?/p>

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，2019年寶龍新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目主要有6個(gè)，分別為紹興袍江寶龍廣場(chǎng)、臨安白湖畈寶龍廣場(chǎng)、南京高淳寶龍廣場(chǎng)、天津?yàn)I海寶龍廣場(chǎng)、上海寶楊寶龍廣場(chǎng)、寧波寶龍廣場(chǎng)，相比2018年的3個(gè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目翻了一番。

　　據(jù)寶龍商業(yè)管理的招股書(shū)的數(shù)據(jù)顯示，寶龍商業(yè)管理截止2016年末、2017年末、2018年末以及2019年前4個(gè)月的為止的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入分別為總在管建筑面積分別為1440萬(wàn)平方米、1520萬(wàn)平方米、1610萬(wàn)平方米、1620萬(wàn)平方米；總合約建筑面積分別為1560萬(wàn)平方米、1790萬(wàn)平方米、2120萬(wàn)平方米、2360萬(wàn)平方米，在管面積和總合約建筑面積穩(wěn)步上升。

　　隨著在管建筑面積的增加，寶龍商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入也在逐步增加。截止2016年末、2017年末、2018年末以及2019年前4個(gè)月的為止，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入分別為6.283億元、7.924億元、9.796億元、4.144億元，在商業(yè)總收入中占比均在80%以上。

　　這樣看來(lái)，寶龍地產(chǎn)現(xiàn)在正采取兩手抓的戰(zhàn)略，全力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，一方面加速推動(dòng)輕資產(chǎn)拆分上市，發(fā)揮其在商業(yè)方面的品牌價(jià)值。另一方面也在加速推進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目在主要發(fā)展區(qū)域的發(fā)展，占據(jù)有利市場(chǎng)。

　　商業(yè)拆分上市，前景如何？

　　首先，從目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，有不少房企選擇獨(dú)立運(yùn)作商業(yè)板塊或者是分拆商業(yè)板塊上市，而最后的結(jié)果都證明了這能發(fā)揮資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，有助于商業(yè)地產(chǎn)板塊的后續(xù)發(fā)展。在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，寶龍地產(chǎn)也承認(rèn)寶龍商業(yè)分拆之后，可能會(huì)讓寶龍地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)有所改善。

　　如此看來(lái)，在房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，房企融資渠道收緊、成本攀升的當(dāng)下，寶龍地產(chǎn)通過(guò)分拆商業(yè)上市，的確有現(xiàn)實(shí)的考量。

　　縱觀近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)相對(duì)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)雖然投資回報(bào)周期長(zhǎng)，但能提供更加穩(wěn)定和長(zhǎng)久的現(xiàn)金流，受政策調(diào)控的影響也比住宅小。這也是商業(yè)地產(chǎn)備受房企關(guān)注和青睞的原因。

　　此外，布局和發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，還能從源頭處舒緩面粉問(wèn)題——不少地區(qū)，商住用地供應(yīng)量明顯增加，將商業(yè)用地與住宅用地進(jìn)行優(yōu)化組合，可以提高房企的拿地競(jìng)爭(zhēng)力。

　　其中，輕資產(chǎn)模式是比較受青睞的。因?yàn)榉科罂梢詢(xún)H從事代建、代管等業(yè)務(wù)，減少在開(kāi)發(fā)資金上的投入，此外還可以吸納社會(huì)資金進(jìn)行投資，減少融資壓力。

　　但也有部分業(yè)內(nèi)人士表示，寶龍此次拆分商業(yè)上市雖然有利于商業(yè)模塊的未來(lái)發(fā)展，但融資的規(guī)模相對(duì)有限，能否支撐其未來(lái)發(fā)展還存有疑慮。

　　鑒于寶龍本次拆分的只是商業(yè)部分的輕資產(chǎn)，正式掛牌還尚無(wú)具體的時(shí)間表，而且完成分拆輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之后會(huì)不會(huì)考慮資產(chǎn)端的分拆，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)如何發(fā)展等都還是未知數(shù)。而至于其商業(yè)板塊前景究竟如何，相信時(shí)間會(huì)給出答案。

責(zé)任編輯：馬婕