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　　在近日各大房企陸續(xù)公布的前5月銷售數(shù)據(jù)中，有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注：中小房企正在沖量突破規(guī)模局限，而大房企卻放緩規(guī)模增速。

　　快慢之間凸顯行業(yè)大變化。回溯過去20年的樓市發(fā)展黃金期，房企以高桿桿撬動(dòng)規(guī)模狂飆增長，至2017年，龍頭房企已開啟年銷售額5000億大關(guān)。

　　進(jìn)入2018年，在金融去桿桿、“房住不炒”等政策指導(dǎo)下，各地調(diào)控加碼日趨嚴(yán)厲，房企銷售也受到一定影響。在此背景下，未來幾年地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模或難有過去那樣的跨越增長。

　　樓市調(diào)控寒冬之下，行業(yè)正在加速洗牌，對(duì)房企的營銷和運(yùn)營能力提出更大挑戰(zhàn)。如果以房企2018年前5月的銷售表現(xiàn)來評(píng)判誰將是這場(chǎng)競(jìng)技中的勝者，那么有一家公司可以關(guān)注——龍湖地產(chǎn)（00960），理由只有一個(gè)字：穩(wěn)。

　　中小房企的生死存亡之戰(zhàn)

　　在克而瑞梳理的房企前5月銷售榜單中，有一組數(shù)據(jù)的異動(dòng)令人深思——房企分化格局加劇，TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長58.3%，而TOP3和TOP30房企門檻則分別同比增長31.4%和38.8%。

　　從銷售額來看，2017年TOP50銷售門檻115億，2018年這一門檻上升為182億。數(shù)據(jù)之下，一股中小房企沖刺的力量正在向上涌動(dòng)。早在今年一季度，業(yè)內(nèi)人士便已經(jīng)關(guān)注到這一變化。

　　根據(jù)中信建投研究發(fā)展部房地產(chǎn)組統(tǒng)計(jì)的樣本數(shù)據(jù)來看，龍頭房企在2018年一季度的平均銷售增速為22%，相比于去年平均增速可謂“腰斬”。如果以房企2018年的銷售目標(biāo)為參考，那么龍頭房企2018年全年平均增速在26%。

　　龍頭房企銷售減緩，中小房企則在沖量。根據(jù)上述中信建投的數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度中小型房企的平均銷售增速在47%，全年的平均增速為50%。

　　由此來看，2018年一季度，中小房企平均規(guī)模增速是龍頭房企的2倍。為何此時(shí)中小房企選擇與龍頭大佬背道而行？

　　實(shí)則是，在行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)之下，龍頭房企掌握優(yōu)勢(shì)資源，最關(guān)鍵是擁有融資優(yōu)勢(shì)。而未上規(guī)模的房企，在金融監(jiān)管之下，不僅借貸成本大幅攀升，而且融資變得十分困難。如今隨著房企償債高峰期到來，如果不能順利融資，資金鏈出現(xiàn)問題，那小房企也只能面臨出局的命運(yùn)。

　　此外，在2016年房企銷售火爆之下，行業(yè)集中度也在加速提升，若中小房企不趁機(jī)規(guī)模化發(fā)展，站穩(wěn)腳跟，也難得分食市場(chǎng)份額。根據(jù)克而瑞的最近預(yù)計(jì)，今年規(guī)模房企集中度將繼續(xù)提升，TOP30房企集中度預(yù)計(jì)可達(dá)50%左右。

　　龍湖地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏

　　當(dāng)中小房企在沖刺規(guī)模之時(shí)，龍頭房企已選擇從規(guī)模到質(zhì)量的發(fā)展。從大型房企的規(guī)模發(fā)展路徑來看，龍湖地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏比較獨(dú)特。

　　在2015年之前龍湖的規(guī)模增長都比較保守，公司在銷售上從2016年開始發(fā)力，尤其是在2017年，一躍闖進(jìn)千億俱樂部，以全年1561億，同比增長77%，排名行業(yè)第8位收官。

　　一般而言，在闖進(jìn)千億梯隊(duì)后，龍湖可以繼續(xù)選擇大幅的規(guī)模增長，以取得行業(yè)排名更加靠前的位置。不過從龍湖公布的2018年2000億銷售目標(biāo)來看，龍湖還是選擇穩(wěn)健增長，這一目標(biāo)，相比于2017年，增幅僅為28%。

　　可以說，即便目前樓市監(jiān)管趨嚴(yán)，龍湖實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)壓力不大。以該公司2017年的去化情況為參考：早在2017前7月，公司銷售額突破千億大關(guān)達(dá)到1030.3億元，完成年初目標(biāo)的94%。隨后，龍湖在當(dāng)年8月上調(diào)銷售目標(biāo)，調(diào)整后，全年的可售貨值達(dá)2240億，以公司最后完成的1561億計(jì)算，去化率約70%。

　　假設(shè)龍湖在2018年保持70%去化率，以其全年3000億可售貨值計(jì)算，最終銷售額能到2100億，可以順利完成銷售目標(biāo)。

　　今年前5個(gè)月，龍湖的銷售額超過主動(dòng)供貨前置的去年同期，從目標(biāo)完成率來看還是在同行中表現(xiàn)較好的。

　　數(shù)據(jù)顯示，在TOP前20的房企里，設(shè)置全年銷售目標(biāo)的房企有18家，部分房企在前5個(gè)月的銷售目標(biāo)達(dá)成率不足3成。千億以下規(guī)模房企，中國金茂（00817）、中糧地產(chǎn)達(dá)成率則超過50%。

　　在千億房企里，龍湖地產(chǎn)前5月銷售額761億元，銷售目標(biāo)達(dá)成率為38%，僅次于中國恒大（03333）46.4%、中海地產(chǎn)39.5%、保利38.6%。

　　其實(shí)龍湖地產(chǎn)融資優(yōu)勢(shì)突出、負(fù)債低，可以選擇加大杠桿向更大規(guī)模沖刺。但龍湖沒有選擇加杠桿增長，而是按照一貫的穩(wěn)健節(jié)奏來奔跑。龍湖對(duì)規(guī)模的要求，是保持在行業(yè)前10左右。

責(zé)任編輯：白仲平