來源：財(cái)華社

　　11月28日，招商局商業(yè)房托（01503-HK）于香港啟動(dòng)IPO，這是香港REITs市場(chǎng)冰封六年之后的首單IPO。

　　招商局商業(yè)房托此次IPO募資規(guī)模介于25.65億至30億港元左右，發(fā)行價(jià)格區(qū)間定于每股3.42港元至4.00港元，折合2020年預(yù)計(jì)年化每基金單位分派承諾收益率為5.9%至6.9%；預(yù)計(jì)2021年將達(dá)到6.4%-7.4%；2022年預(yù)計(jì)達(dá)6.5%-7.6%。招商蛇口將為上市后三年內(nèi)的收益兜底，較市面其他REITs項(xiàng)目更具投資吸引力。而REITs的投資向來以收益穩(wěn)健著稱，此次招商局商業(yè)房托以較高的投資回報(bào)率預(yù)期與穩(wěn)健性相結(jié)合，是當(dāng)下動(dòng)蕩市場(chǎng)中難得的優(yōu)秀投資標(biāo)的。

　　承百年招商基因，繼往開來

　　中國(guó)人有句老話，“十年樹木，百年樹人。”若樹立一家生生不息的企業(yè)，則需要多代人前仆后繼的辛苦耕耘。

　　同治十一年（1872年），清廷收李鴻章奏折，批準(zhǔn)建立輪船招商局。如今招商局歷史已跨越世紀(jì)，歷經(jīng)24代掌門人而基業(yè)長(zhǎng)青。中國(guó)近代多磨難，鮮見百年企業(yè)。招商局在時(shí)代的浪潮中以積極的應(yīng)變完成大時(shí)代中的屢次成長(zhǎng)壯大。

　　在2019年9月3日，當(dāng)招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的旗艦上市企業(yè)——招商蛇口（001979-SZ）宣布籌劃設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）并在香港聯(lián)交所上市時(shí)，這則消息成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　REITs如何成為招商蛇口激活物業(yè)資產(chǎn)的良策？

　　國(guó)內(nèi)房企融資逾加困難是必須直面的行業(yè)現(xiàn)狀。隨著“房住不炒”的政策方向確立，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資收緊，融資成本上升。ABS、CMBS等創(chuàng)新型融資方式獲眾房企青睞，但其總量無法滿足龐大的地產(chǎn)商再融資需求。

　　2019年上半年加大美元債發(fā)行量曾一度成為眾多房企的選擇，但隨著人民幣貶值壓力增大，國(guó)際貿(mào)易摩擦難平，快速增長(zhǎng)的房企美元債務(wù)可能會(huì)成為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重大風(fēng)險(xiǎn)因素。7月12日發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》限定了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。此舉令房企爭(zhēng)相發(fā)行美元債的熱潮快速降溫。

　　在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)該如何融得安全、廉價(jià)的資金呢？有著融資成本優(yōu)勢(shì)的招商蛇口為什么會(huì)選擇沉寂多時(shí)的香港REITs市場(chǎng)呢？

　　2019年1至10月，招商蛇口銷售額保持快速增長(zhǎng)，同比增幅達(dá)35%，優(yōu)于國(guó)內(nèi)龍頭房企的平均水平。截止2019年6月30日，公司未售土儲(chǔ)約4600萬方，估算貨值超9000億元。特別要注意到的是，受益于期內(nèi)招商蛇口大力拓展直接融資，1H2019公司綜合資金成本僅為4.91%，保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)健的債務(wù)水平和結(jié)構(gòu)，加上低水平的資金成本，這令招商蛇口擁有更佳的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　在保持著行業(yè)內(nèi)較低的融資成本的基礎(chǔ)上，招商蛇口的融資計(jì)劃一定是以爭(zhēng)取直接融資為主，獲得廉價(jià)、安全的資金為目標(biāo)，這與國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)同業(yè)似乎并無太多不同，但在視野和運(yùn)作上招商蛇口擁有著更大的格局。這一次，他們將目光投向了幾乎被國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商遺忘的香港REITs市場(chǎng)。

　　有望激活冰封的香港REITs市場(chǎng)

　　2003年7月，香港證監(jiān)會(huì)頒布《房地產(chǎn)投資信托基金守則》（下稱《守則》）為香港REITs的發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。2005年領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823-HK）成為首支登陸香港聯(lián)交所的REIT，以市值計(jì)，其目前是亞洲地區(qū)最大型的REIT。可是即便如此，香港REITs市場(chǎng)的總市值在亞洲市場(chǎng)也僅排在第三位，上市REITs只有11家。

　　相較于冷清的香港REITs市場(chǎng)，內(nèi)地房企更愿意直接赴港IPO。這是因?yàn)楦鶕?jù)《守則》規(guī)定，香港上市的REITs需要將除稅后凈利潤(rùn)金額的90%用于分紅，并且借款總額都不得超過基金資產(chǎn)總值的45%。這在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速擴(kuò)張的時(shí)代，自然難以吸引一眾房企們。

　　可如今國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸告別增量發(fā)展時(shí)代向存量運(yùn)營(yíng)過渡，香港REITs市場(chǎng)對(duì)房企來說缺乏吸引力的情況或?qū)⒛孓D(zhuǎn)。在融資渠道收緊和融資成本上升的情況下，香港REITs對(duì)房企來說將是盤活存量資產(chǎn)的優(yōu)秀解決方案。

　　同時(shí)，對(duì)于投資者來說，香港REITs的高分紅，低負(fù)債率也會(huì)更具吸引力。這可以說是對(duì)房企和投資者而言是雙贏的局面。招商蛇口成為2014年后首家申請(qǐng)?jiān)O(shè)立香港REITs的公司即是大勢(shì)所趨，或許也將成為香港REITs市場(chǎng)新時(shí)代開啟的標(biāo)志。

　　四個(gè)維度看招商局商業(yè)房托

　　招商蛇口公告顯示，其控股子公司招商局置地（00978-HK），通過旗下香港全資子公司招商局置地資管有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商局置地資管”）就擬于香港設(shè)立招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金向香港證監(jiān)會(huì)提交了認(rèn)可申請(qǐng)。

　　擬注入招商局商業(yè)房托的五項(xiàng)底層資產(chǎn)（下稱“五項(xiàng)物業(yè)”）全部位于粵港澳大灣區(qū)核心城市——深圳市的南山區(qū)蛇口區(qū)域，其中包括四項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，新時(shí)代廣場(chǎng)、科技大廈、科技大廈二期及數(shù)碼大廈，以及一項(xiàng)商場(chǎng)物業(yè)，即花園城。

　　截至2019年9月30日，五項(xiàng)物業(yè)總價(jià)值約68.79億元人民幣；總樓面面積約為26.24萬平方米；可租賃總面積為25.00萬平方米。

　　2018年初，深圳地鐵12號(hào)線正式開工。12號(hào)線南起蛇口左炮臺(tái)站，北至寶安海上田園東站，沿途共設(shè)立33座車站，并通過換乘站與地鐵1、2、5、11號(hào)線相接。這大大縮短了蛇口與深圳各地區(qū)通勤時(shí)間，并北延加強(qiáng)與東莞連通。招商局商業(yè)房托的五項(xiàng)物業(yè)受益于此，物業(yè)價(jià)值和盈利能力得到進(jìn)一步提升。

　　隨著粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃的落實(shí)，以及將深圳建立社會(huì)主義先行區(qū)的推進(jìn)，預(yù)計(jì)12號(hào)線于2022年年底開通運(yùn)營(yíng)，并于2020年首先建成3座車站。招商局商業(yè)房托五項(xiàng)物業(yè)的區(qū)位價(jià)值及租金收益水平將獲得可期的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　這里從投資REITs的四項(xiàng)要素來看一下招商局商業(yè)房托的基本情況：

　　1．投資物業(yè)組合類型及地域

　　五項(xiàng)物業(yè)中有四項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，其主要功能以寫字樓為主，其中新時(shí)代廣場(chǎng)是位于海上世界商業(yè)地區(qū)與太子灣之間的甲級(jí)寫字樓，總面積達(dá)87，337平方米。

　　另外三項(xiàng)包括，數(shù)碼大廈、科技大廈及科技大廈二期三棟寫字樓綜合體，均位于南山政府制定的高科技公司及初創(chuàng)公司的商業(yè)樞紐地區(qū)蛇口網(wǎng)谷，此地區(qū)專注于促進(jìn)及發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，是地方政府重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)業(yè)地區(qū)。

　　受2019年2月18日國(guó)務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》及8月18發(fā)布《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》雙重利好提振，深圳已被置于中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開放和制度創(chuàng)新的最前沿，這是對(duì)于該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和長(zhǎng)治久安的最有力的政策保障。

　　招商蛇口拿出深圳地區(qū)的五項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)作為招商局商業(yè)房托的底層資產(chǎn)，可見其對(duì)招商局商業(yè)房托的重視程度，這對(duì)穩(wěn)定招商局商業(yè)房托的長(zhǎng)期投資回報(bào)起到了一定的支撐作用。

　　此外，五項(xiàng)物業(yè)均位于深圳市前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)。據(jù)深圳新聞網(wǎng)7月22日訊，今年上半年，前海蛇口自貿(mào)區(qū)注冊(cè)企業(yè)數(shù)量同比增長(zhǎng)超過16%；實(shí)現(xiàn)稅收收入同比增長(zhǎng)23.7%；完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)達(dá)23.2%；實(shí)際利用外資25.34億美元，約占全市的61%，同比增長(zhǎng)12.1%。該五項(xiàng)物業(yè)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活躍程度在深圳市相對(duì)靠前。

　　蛇口花園城是位于蛇口街道的首個(gè)集購物、餐飲、休閑及娛樂設(shè)施于一體的大型綜合商業(yè)樓宇，是蛇口地區(qū)重要的傳統(tǒng)購物廣場(chǎng)。

　　2．物業(yè)集中度分散，租戶數(shù)量多、類型多樣

　　就REITs來講，若持有物業(yè)過于集中，面對(duì)大客戶搬離時(shí)會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐奢^大影響。據(jù)招商局商業(yè)房托擬持有的五項(xiàng)物業(yè)來看，其物業(yè)集中度較低，風(fēng)險(xiǎn)較為分散。

　　從房托認(rèn)可申請(qǐng)中數(shù)據(jù)來看，五項(xiàng)物業(yè)的租戶數(shù)量較多，租金貢獻(xiàn)分散，租戶類型也呈多樣化。于2019年9月30日，該五項(xiàng)物業(yè)共有279個(gè)租戶。前五大租戶每月基本租金貢獻(xiàn)占總額的18.5%。五大租戶所處行業(yè)包括房地產(chǎn)、科研及技術(shù)服務(wù)、石油、物流以及醫(yī)療器械制造等。

　　同期，除一名房地產(chǎn)行業(yè)租戶基本租金占物業(yè)基本租金總額的7.4%（招商局商業(yè)房托關(guān)聯(lián)人士），沒有其他單一租戶的基本租金占到物業(yè)每月基本租金總額的比重超過5%。

　　3．營(yíng)運(yùn)狀況及發(fā)展

　　從實(shí)際租用率來看，截至2019年9月30日，新時(shí)代廣場(chǎng)為76.3%、科技大廈為100%、科技大廈二期為88%、數(shù)碼大廈為84.1%、花園城為79.1%。據(jù)該房托認(rèn)可申請(qǐng)披露，獨(dú)立物業(yè)估價(jià)師認(rèn)為寫字樓及購物中心的市場(chǎng)租金將于在2019年12月31日同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到2%至5%。

　　從租金方面來看，也呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的趨勢(shì)。截止2019年9月30日，五項(xiàng)物業(yè)的每平方米平均月租均高于2018年末水平。新時(shí)代廣場(chǎng)上漲10.17%；科技大廈上漲1.65%；科技大廈二期上漲5.60%；數(shù)碼大廈上漲5.24%；花園城上漲了1.12%。每平方米平均月租整體上漲趨勢(shì)延續(xù)。

　　物業(yè)的租戶群體擁有高續(xù)租率及低拖欠率的表現(xiàn)。截至2018年末三個(gè)年度物業(yè)續(xù)租率分別高達(dá)71.7%、80.8%及86.2%。2018年末物業(yè)平均拖欠率則僅為0.3%。優(yōu)質(zhì)的租戶為招商局商業(yè)房托提供了高度穩(wěn)定的收入來源。

　　截止2018年12月31日，招商蛇口投資物業(yè)總價(jià)值為398億元，其中包括28項(xiàng)綜合開發(fā)物業(yè)及9項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，僅僅半年之后就升至432.6億元，增長(zhǎng)率達(dá)8.7%。

　　截止2019年9月30日，五項(xiàng)物業(yè)的總樓面面積及可租賃面積分別達(dá)26.2萬平方米及25.5萬平方米，可租賃總面積平均租用率達(dá)84.1%，同期物業(yè)評(píng)估價(jià)值總額為65.79億元。

　　財(cái)華社記者在招商房托IPO發(fā)布會(huì)上獲悉，除了五項(xiàng)底層資產(chǎn)，未來仍將有三項(xiàng)優(yōu)質(zhì)潛在物業(yè)或?qū)⒆⑷搿＿@包括匯港二期、太子港二期以及新時(shí)代廣場(chǎng)二期項(xiàng)目，注入預(yù)計(jì)于明年下半年或后年啟動(dòng)。同時(shí)，該公司管理層稱，依托公司旗下眾多優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源儲(chǔ)備，仍將考慮其他城市的潛力物業(yè)資產(chǎn)注入，其中以大灣區(qū)城市為優(yōu)秀考慮目標(biāo)。

　　招商蛇口投資物業(yè)總價(jià)值保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中優(yōu)質(zhì)及潛力項(xiàng)目眾多，這為招商房托未來的資產(chǎn)注入提供充足和高質(zhì)量的來源保障。憑借招商房托的上市平臺(tái)和招商系資源的強(qiáng)大支持，注入招商房托將是這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)提升資源整合及盈利能力的最佳平臺(tái)。

　　4．招商局置地助力招商局商業(yè)房托平臺(tái)打造

　　招商蛇口的控股公司——招商局置地在2018年財(cái)報(bào)中強(qiáng)調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十多年高速發(fā)展，未來增速預(yù)計(jì)逐漸放緩，存量房地產(chǎn)管理服務(wù)的需求將快速增長(zhǎng)。鑒于此，招商局置地歷經(jīng)兩年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并與控股股東招商蛇口簽訂經(jīng)修訂及重列的不競(jìng)爭(zhēng)條款，此將兩家關(guān)聯(lián)公司的戰(zhàn)略定位以清晰分工，招商蛇口將專注城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、工業(yè)園及游輪業(yè)務(wù)。招商局置地除在公司傳統(tǒng)布局的廣州、佛山、南京、句容、重慶、西安經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，其戰(zhàn)略將轉(zhuǎn)移至輕資產(chǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。以此看來，招商局置地的戰(zhàn)略定位將會(huì)助力公司招商蛇口的城市綜合運(yùn)營(yíng)開發(fā)業(yè)務(wù)，以各自專精提升招商局集團(tuán)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，招商局商業(yè)房托就是很好的案例。

　　招商蛇口為招商局商業(yè)房托提供五項(xiàng)底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，招商局置地全資附屬公司招商局置地資管將成為房托管理人，每半年按年度可分派收入的10%收取基本費(fèi)用，而投資者享受余下的90%分紅。可以說，在未來的國(guó)內(nèi)房企向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型的過程中，招商局商業(yè)房托再一次將招商系推到時(shí)代的前沿。招商局商業(yè)房托將成為價(jià)值投資者們必將矚目的旗桿標(biāo)的。

責(zé)任編輯：馬婕