來源微信公眾號：IPO早知道

　　作者：石遠(yuǎn)菁

　　據(jù)IPO早知道消息，即將赴港上市的寶龍商業(yè)管理控股有限公司計(jì)劃于本周進(jìn)行上市聆訊，由農(nóng)銀國際融資擔(dān)任獨(dú)家保薦人。

　　此次公開上市，寶龍商業(yè)的融資規(guī)模在10億港元左右，募集資金將用于戰(zhàn)略收購和投資其他商業(yè)運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)商，升級數(shù)字化信息技術(shù)系統(tǒng)及智能運(yùn)營管理，股權(quán)投資以及一般業(yè)務(wù)用途。

　　早在今年8月20日， 寶龍地產(chǎn)控股有限公司（02138.HK）就曾發(fā)布公告，建議分拆其附屬公司寶龍商業(yè)管理，在香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，聯(lián)交所已確認(rèn)公司可進(jìn)行建議分拆。上市完成后，寶龍地產(chǎn)預(yù)期將擁有寶龍商業(yè)管理不少于50%權(quán)益，而寶龍商業(yè)管理將仍然為該公司的附屬公司。

　　11月28日，寶龍地產(chǎn)再次發(fā)布公告稱，已確定分拆寶龍商業(yè)管理控股有限公司上市中，厘定保證配額的記錄日期為2019年12月9日。

　　1990年成立的寶龍地產(chǎn)，主要從事開發(fā)及運(yùn)營優(yōu)質(zhì)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，同時涉足物業(yè)投資、物業(yè)管理以及酒店?duì)I運(yùn)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。2009年在香港主板上市，是當(dāng)時香港第一家做商業(yè)地產(chǎn)上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司。

　　至今，在長三角、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)等超過40個城市布局超過100個項(xiàng)目，除部分住宅物業(yè)外，其它項(xiàng)目均為商業(yè)性質(zhì)，在營購物中心達(dá)39座。主打成品“寶龍廣場”是集購物中心、超市、電影院、住宅物業(yè)等一體的城市綜合體。

　　旗下子公司寶龍商業(yè)管理則于2019年3月在開曼群島注冊成立，主要從事商業(yè)運(yùn)營服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)，自2007年起開始向零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)商以及業(yè)主提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，包括市場研究定位、租戶招攬管理、開幕服務(wù)等。

　　截至2019年4月30日，寶龍商業(yè)管理共有45處在管零售商業(yè)物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)分部下有43處在管物業(yè)，以寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場及寶龍?zhí)斓剡@四個品牌提供服務(wù)。并且建立了線上生態(tài)系統(tǒng)，通過手機(jī)App、微信小程序等將消費(fèi)者、租戶以及業(yè)主連接。

　　今年以來，寶龍地產(chǎn)開啟密集融資模式，先后發(fā)行了2億美元優(yōu)先票據(jù)，10億中期票據(jù)以及3億元公司債券，用于補(bǔ)充正常生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求以及償還金融機(jī)構(gòu)借款。此次分拆上市，寶龍認(rèn)為可以讓分拆集團(tuán)作為獨(dú)立上市個體，在不依賴母公司的情況下?lián)碛歇?dú)立的集資平臺，從而直接接觸資本市場以精細(xì)股本及債務(wù)融資，為現(xiàn)有和未來業(yè)務(wù)補(bǔ)充資金，提供營運(yùn)及財(cái)務(wù)管理效率。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，2018年?duì)I業(yè)收入從2016年的7.52億元增長至12億元，復(fù)合年增長率為26.3%；2018年凈利潤達(dá)到1.33億元，復(fù)合年增長率為45.6%。截止2018年12月31日錄得1.38億元凈流動負(fù)債。

　　目前，寶龍商業(yè)管理在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)擁有了領(lǐng)先的地位和管理專長，輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式也能減輕收購資產(chǎn)時產(chǎn)生的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提高效率并降低擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)，允許寶龍將過往成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制至獨(dú)立第三方開發(fā)的零售商業(yè)物業(yè)。

　　據(jù)招股書顯示，寶龍商業(yè)管理計(jì)劃繼續(xù)鞏固在長三角的地位，通過戰(zhàn)略投資擴(kuò)展服務(wù)分部并且繼續(xù)運(yùn)用科技增強(qiáng)客戶體驗(yàn)感并改善運(yùn)營效率。

　　而保留集團(tuán)是寶龍商業(yè)管理的單一最大客戶，2017年及2018年向保留集團(tuán)提供服務(wù)所得的收入分別為1.92億元和2.06億元，向保留集團(tuán)提供的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收益占該項(xiàng)業(yè)務(wù)總收入的90%。從風(fēng)險(xiǎn)因素上而言，目前寶龍商業(yè)非常依賴于單一客戶帶來的收入，一旦與保留集團(tuán)的續(xù)約出現(xiàn)問題，將很大程度上影響公司業(yè)績以及運(yùn)營。

　　對于寶龍商業(yè)管理而言，能否擴(kuò)展商業(yè)運(yùn)營服務(wù)合約組合是未來可否持續(xù)增長的關(guān)鍵。但如果遭受到整體經(jīng)濟(jì)狀況的變動、房地產(chǎn)行業(yè)新規(guī)以及市場供需動態(tài)變化，都可能導(dǎo)致合約的中止從而影響其市場競爭力。而同時，在目前中國電子商務(wù)行業(yè)快速增長的大環(huán)境下，消費(fèi)者更傾向于在線購物的習(xí)慣，會影響到商務(wù)物業(yè)的消費(fèi)者流量減少，面臨租戶退租的可能性。

　　自2012年以來，中國商業(yè)物業(yè)的數(shù)量大幅增加，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營服務(wù)的市場競爭格外激烈。寶龍商業(yè)只有精準(zhǔn)地對市場需求定位，并參考當(dāng)前行業(yè)競爭趨勢，提供高質(zhì)量的創(chuàng)新多元化服務(wù)，持續(xù)打造高端品牌形象，才能持續(xù)增長消費(fèi)者流量，搶占更多市場份額，擴(kuò)大管理版圖。

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責(zé)任編輯：馬婕