樂居新媒體 徐迪 12月12日，密云規(guī)自分局通告密云區(qū)長(zhǎng)安新村和南菜園新村舊城改建棚戶區(qū)改造項(xiàng)目MY00-0104-0066、0069、0080地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公眾反饋意見采信情況。

項(xiàng)目位于密云新城0104街區(qū)，東至南河支路、西至南更大街及藍(lán)河灣小區(qū)、南至水源路及首開國樾天晟小區(qū)、北至開園小區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)單位北京綠州博園投資有限公司，為首都股份（600376.SH）旗下全資子公司。

9月9日，項(xiàng)目案名發(fā)布：首開國樾天頌，主推75-165平洋房產(chǎn)品。

該項(xiàng)目共包含三個(gè)地塊，其中0066、0080規(guī)劃用地性質(zhì)為R2二類居住用地，總建筑面積約19.13萬平方米。

北區(qū)0066地塊規(guī)劃15棟6-11層住宅，擬建戶數(shù)730戶，另有配套公服6棟、人防出入口4處及地下車庫1處；

南區(qū)0080地塊規(guī)劃11棟5-11層住宅共446戶，另有配套公服4棟、人防出入口1處及地下車庫1處；

0069地塊為A334托幼用地，建面約6177.53平方米，擬建設(shè)12班幼兒園一處。

上述方案自2024年10月14日-10月22日進(jìn)行了為期7個(gè)工作日的網(wǎng)上及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示，公示期間收到多份反饋意見，主要涉及規(guī)劃圖紙準(zhǔn)確性問題、樓間距和日照采光問題以及居住環(huán)境整體美觀建議等十一大類。

（一）關(guān)于規(guī)劃圖紙的準(zhǔn)確性問題。

公示的規(guī)劃圖中存在樓號(hào)標(biāo)注錯(cuò)誤的情況，即公示文件中的12號(hào)樓實(shí)為2號(hào)樓，13號(hào)樓實(shí)為1號(hào)樓。這一錯(cuò)誤可能引發(fā)不必要的誤解與混淆，望貴局能夠及時(shí)更正，確保信息的準(zhǔn)確無誤。

建設(shè)單位意見：規(guī)劃審批樓號(hào)與最終交付樓號(hào)存在差異，公示文件中關(guān)于開園小區(qū)樓號(hào)為建設(shè)工程規(guī)劃許可證樓號(hào)，本次僅參照審批圖紙確定現(xiàn)狀建筑位置進(jìn)行新建建筑退距及日照分析，最終以公安局備案審批的門樓牌號(hào)為準(zhǔn)。

分局意見：雙方意見無較大分歧，均予以采納。

（二）關(guān)于密閉式垃圾收集站（清潔站）建設(shè)問題

公示期間收到多份反饋意見，不同意密閉式垃圾收集站（清潔站）建設(shè)，會(huì)產(chǎn)生臭氣，同時(shí)伴隨有細(xì)菌或病毒的擴(kuò)散傳播，造成渾濁氣體的聚集，危害居民生活健康。

建設(shè)單位意見：本項(xiàng)目的密閉清潔站屬于小型5類，與相鄰建筑間隔距離應(yīng)≥8米，距離住宅樓距離為約17米，滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。綜合考慮周邊居民意見，我單位同意調(diào)整優(yōu)化密閉式垃圾站位置。

分局意見：經(jīng)相關(guān)部門綜合研究，請(qǐng)示區(qū)政府同意，采納公眾意見，取消該密閉式垃圾收集站（清潔站），并由建設(shè)單位統(tǒng)籌做好后續(xù)新建小區(qū)內(nèi)部的垃圾收集清運(yùn)相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

（三）關(guān)于公園預(yù)留地的規(guī)劃變更

小區(qū)在初建時(shí)，1、2號(hào)樓前的三角地被規(guī)劃為公園預(yù)留地，這一規(guī)劃不僅提升了小區(qū)的整體居住環(huán)境，也符合居民對(duì)于公共空間的期待。然而，隨著縣政府于2016年對(duì)規(guī)劃的調(diào)整，我們不禁質(zhì)疑：這一變更是否充分考慮了小區(qū)居民的意愿？是否遵循了相關(guān)的民意調(diào)查程序？我們懇請(qǐng)貴局能夠就此問題給予明確答復(fù)，并說明規(guī)劃變更的合法性與合理性。

建設(shè)單位意見：2017年1月13日北京綠州博園投資有限公司，通過一次性招投標(biāo)方案取得密云區(qū)長(zhǎng)安新村和南菜園新村舊城改建棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)權(quán)，成為該項(xiàng)目實(shí)施主體。2018年取3月30日取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件，明確MY00-0104-0066、0079、0080地塊為R2二類居住用地，MY00-0104-0069地塊為A33基礎(chǔ)教育用地。2024年8月12日簽訂土地出讓合同，出讓宗地用途為R2二類居住用地。

分局意見：建設(shè)單位意見屬實(shí)，予以采納。

（四）關(guān)于樓間距、日照采光問題

1.新建項(xiàng)目與開園小區(qū)樓間距過近，要求充分考慮樓間距對(duì)居民生活的影響，確保新建建筑不會(huì)給既有居民帶來不必要的困擾與壓迫感，建議在滿足國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上應(yīng)留有富余。

2.建議現(xiàn)狀開園小區(qū)與新建住宅間距應(yīng)按1.7倍系數(shù)計(jì)算和控制，建筑與正南北向夾角應(yīng)按開園小區(qū)現(xiàn)狀建筑偏角為準(zhǔn)

3.新建小區(qū)嚴(yán)重影響開園小區(qū)采光

4.開園小區(qū)中間的新建的高層，圖上標(biāo)的是斜向距離，是否考慮施工誤差和高度，還有綠化等影響，此間距是否不符合規(guī)范要求，是否還要考慮新建樓的外檐裝飾造型，散水等問題

5.新建小區(qū)內(nèi)0066-16#配套公服樓配電室距離開園小區(qū)現(xiàn)狀建筑太近，建議移位置。

建設(shè)單位意見：按照公示版方案建設(shè)后，本項(xiàng)目對(duì)周邊現(xiàn)狀建筑國家規(guī)范規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)未產(chǎn)生不利影響。

公示之后綜合考慮北側(cè)開園小區(qū)業(yè)主意見，我公司在公示版方案基礎(chǔ)上進(jìn)行了最大限度的調(diào)整，其中：本項(xiàng)目2#住宅樓中間一個(gè)單元砍掉一層，3#住宅樓向南挪動(dòng)0.45米，4#住宅樓最西側(cè)單元11層做退層處理，方案修改之后，本項(xiàng)目對(duì)于北側(cè)開園小區(qū)日照模擬及間距退距均高于國家相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求；

本項(xiàng)目1#住宅樓與開園小區(qū)現(xiàn)狀住宅之間不存在正立面投影重合關(guān)系，無日照退距的強(qiáng)制性要求。設(shè)計(jì)期間已充分考慮外墻裝飾等不利因素，與開園小區(qū)1#樓（原審批圖紙13#樓）、2#樓（原審批圖紙12#樓）防火間距均大于13米，滿足規(guī)范要求。公示之后考慮到開園小區(qū)業(yè)主意見，1#住宅樓相較于原方案往南挪動(dòng)1.1米，拉大與開園小區(qū)之間距離，現(xiàn)方案與開園小區(qū)1#樓（原審批圖紙13#樓）、2#樓（原審批圖紙12#樓）住宅樓間距較原來均有所增加。

除住宅樓外，本項(xiàng)目北側(cè)配套服務(wù)設(shè)施均為4.65米單層建筑物，與開園小區(qū)樓間距均滿足國家規(guī)范要求。日照計(jì)算時(shí)，配電室均作為遮擋建筑記入計(jì)算模型，對(duì)北側(cè)開園小區(qū)國家規(guī)范規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)未產(chǎn)生不利影響。

分局意見：依據(jù)設(shè)計(jì)單位出具的日照分析結(jié)果，建設(shè)單位意見屬實(shí)，予以采納。

（五）針對(duì)幼兒園用地問題

1.幼兒園距離住宅樓太近，太吵，建議移一下位置，如果移不了位置建議考慮好后期如何管理。

2.關(guān)于幼兒園與住宅出入口交通組織怎么考慮

建設(shè)單位意見：根據(jù)規(guī)劃，0069地塊為A33基礎(chǔ)教育用地，應(yīng)新建12班幼兒園。0069地塊幼兒園主樓與正南北向的夾角為15.42度，在計(jì)算其對(duì)北側(cè)現(xiàn)狀住宅的日照間距時(shí)，按照1.7倍的建筑高度計(jì)算。幼兒園高度為12.00米，應(yīng)退距21.25米，距離北側(cè)開園小區(qū)住宅樓最近距離為21.93米，滿足相關(guān)規(guī)范要求。

幼兒園活動(dòng)室、寢室需滿足冬至日滿窗3小時(shí)要求，活動(dòng)場(chǎng)地須有1/2面積在標(biāo)準(zhǔn)日照陰影外，故活動(dòng)場(chǎng)地需布置在南側(cè)以及屋頂上，且幼兒園主體為了保證日照規(guī)范要求，不能大范圍向南移動(dòng)。考慮到北側(cè)開園小區(qū)業(yè)主意見，幼兒園往南微調(diào)約0.5米，為了減小幼兒園屋頂活動(dòng)場(chǎng)地噪音對(duì)周邊居民影響，于幼兒園屋頂北側(cè)設(shè)有隔音屏障。

根據(jù)《北京市密云縣新城0104街區(qū)MY00-0104-0069等地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》要求，0066地塊開口為西側(cè)以及南側(cè)，0069地塊開口為東側(cè)，0080地塊開口為北側(cè)以及東側(cè)，交通組織符合控規(guī)要求。

分局意見：建設(shè)單位意見屬實(shí)，予以采納。

（六）規(guī)劃用地總面積問題

異議人自述MY00-0104-0066地塊內(nèi)包含了異議人依法享有的土地使用權(quán)面積286.944平方米，異議人持有的《房產(chǎn)所有證（密字第00438號(hào)）》中的土地使用面積為286.944位于MY00-0104-0066地塊內(nèi)，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總用地面積有異議。

建設(shè)單位意見：我公司于2024年8月12日取得國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，明確密云區(qū)長(zhǎng)安新村和南菜園新村舊城改建棚戶區(qū)改造項(xiàng)目MY00-0104-0066、0069、0080地塊項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃用地面積屬于首開集團(tuán)所有。

分局意見：建設(shè)單位意見屬實(shí)，予以采納，針對(duì)征收補(bǔ)償問題不屬于我分局職責(zé)，已將意見轉(zhuǎn)告相關(guān)主管部門。

（七）關(guān)于居住環(huán)境整體美觀的建議

我們注意到，擬新建小區(qū)的高層建筑均為單元式設(shè)計(jì)，且排列較為密集。這種設(shè)計(jì)不僅缺乏美觀性，還可能對(duì)周邊景觀造成不良影響。我們建議開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)能夠充分考慮建筑的整體美觀與和諧性，采用更加科學(xué)合理的布局方式，以提升整個(gè)區(qū)域的居住環(huán)境質(zhì)量。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：本小區(qū)為單元式布局，項(xiàng)目整體規(guī)劃以平行布置方式為主，在用地不規(guī)整的區(qū)域結(jié)合點(diǎn)式住宅，規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，布局規(guī)整，組團(tuán)明確。

設(shè)計(jì)充分考慮控規(guī)要求，高度均不超過33米。本小區(qū)住宅建筑層數(shù)為5-11層，住宅建筑高度為14.85米-32.55米。北側(cè)開園小區(qū)住宅層數(shù)為11-18層，建筑高度35.3米-55.6米。本小區(qū)作為開園小區(qū)的南側(cè)相鄰用地，建筑高度相對(duì)北側(cè)現(xiàn)狀建筑整體偏低，規(guī)劃空間高度上整體呈現(xiàn)北高南低的空間走向，形成良好的居住空間序列。

本小區(qū)采用坡屋頂形式，外立面顏色采用米白色以及深咖色為主，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。住宅排布充分考慮用地形態(tài)、消防、日照等因素，采用一字型排布，減少地面交通空間，提高樓間綠化空間，提升小區(qū)品質(zhì)。南北區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)形態(tài)統(tǒng)一，樓棟分布較均勻。

分局意見：建設(shè)單位意見屬實(shí)，予以采納。

除上述意見外，反饋中還涉及四大分類不屬于分局職責(zé)，主要涉及征收補(bǔ)償、城市道路開通以、周邊公交線路以及施工噪音補(bǔ)償?shù)葐栴}。

據(jù)悉，北京綠州博園投資有限公司2017年1月13日通過一次性招投標(biāo)方案取得密云區(qū)長(zhǎng)安新村和南菜園新村舊城改建棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)權(quán)，成為該項(xiàng)目實(shí)施主體。

2018年取3月30日取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件，明確MY00-0104-0066、0079、0080地塊為R2二類居住用地，MY00-0104-0069地塊為A33基礎(chǔ)教育用地。2024年8月12日簽訂土地出讓合同，出讓宗地用途為R2二類居住用地。

項(xiàng)目距密云萬象匯500米左右，步行1.2公里至鼓樓商圈，直線距離京承高速、高鐵密云站約1公里。

周邊主要在售新盤是同為首開開發(fā)的國樾天晟項(xiàng)目，總計(jì)207套住宅，2020年10月預(yù)售，目前仍有部分現(xiàn)房在售，網(wǎng)簽均價(jià)3.1萬元/平。

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