每經(jīng)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 張靜    

　　秦農(nóng)銀行一口氣上架18套西安房源。

　　根據(jù)西部產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)，上述房源價(jià)格在60.65萬(wàn)元-111.71萬(wàn)元，其中16套位于蓮湖區(qū)，2套位于長(zhǎng)安區(qū)，價(jià)格最低的一套面積為130.91㎡，掛牌價(jià)僅60.65萬(wàn)元，單價(jià)低至4633元/㎡。

　　即使當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格遇冷，西安二環(huán)內(nèi)，平均5500元/㎡左右的價(jià)格也是很難想象的。

　　但事實(shí)上，上述18套房源是第二次擺上貨架了，價(jià)格下調(diào)了近200萬(wàn)元。這或許與其“特殊”的產(chǎn)權(quán)關(guān)系有關(guān)，蓮湖區(qū)房源掛牌所留電話人士表示，國(guó)有資產(chǎn)在一些程序問(wèn)題上可能導(dǎo)致過(guò)戶進(jìn)展緩慢，去年賣(mài)了一套類(lèi)似房源，現(xiàn)在這9個(gè)月了還沒(méi)過(guò)戶……

　　18套房源中，最貴的兩套由秦農(nóng)銀行長(zhǎng)安支行掛出，分別為子午大道899號(hào)智慧城五期3幢24層1單元12403室、12404室，建筑面積94.45平方米，掛牌價(jià)111.71萬(wàn)元。這也是唯二兩套單價(jià)超過(guò)10000/㎡的房源。

　　剩下的16套都由秦農(nóng)銀行蓮湖支行掛出，包括玉祥閣、悅園小區(qū)、方興大廈、潘家村小區(qū)等，上述房源面積都在100㎡以上，但由于房齡較長(zhǎng)，多為老舊小區(qū)，戶型設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，買(mǎi)不上多少價(jià)格，價(jià)格最低的一套位于蓮湖區(qū)玉祥閣小區(qū)，面積為130.91㎡，評(píng)估價(jià)為101.09萬(wàn)元，但掛牌價(jià)僅需60.65萬(wàn)元，單價(jià)低至4633元/㎡。

玉祥閣小區(qū) 每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?夏子博攝

　　這些價(jià)格普遍低于某購(gòu)房APP上的市場(chǎng)價(jià)，以玉祥閣小區(qū)為例，130.91㎡戶型的一套房源最低掛牌價(jià)為92萬(wàn)元，單價(jià)為7028元/㎡。

　　這批房源也不是首次掛牌了。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》，2023年12月份，秦農(nóng)銀行也曾掛牌出售上述房源，不過(guò)當(dāng)時(shí)共有25套，其中7套為商鋪。掛牌結(jié)束后，這7套商鋪全部成交，剩余的18套住宅即為上述住宅，總價(jià)約為1590.09萬(wàn)元。而此次掛牌的房源總價(jià)約1393萬(wàn)元，相較于上次下調(diào)了196.41萬(wàn)元。

　　西安二手房?jī)r(jià)格整體走弱不假，但遠(yuǎn)低于市場(chǎng)卻出售遇冷，或許還與這批房源的產(chǎn)權(quán)關(guān)系有關(guān)。

　　在掛牌信息中提示，目前房產(chǎn)證載所有權(quán)人與現(xiàn)出售人秦農(nóng)銀行蓮湖支行不一致（由于2015年信用社體制改革，因多種原因暫未變更權(quán)屬人名稱）。

　　記者以尋求購(gòu)房者身份致電掛牌信息電話，對(duì)方告知道，蓮湖支行掛牌的16套房源中，只有（玉祥閣）那三套房產(chǎn)是在個(gè)人名下，所以比其他要便宜得多，其中兩戶配合意愿度低，后續(xù)交易過(guò)程可能需要?jiǎng)佑梅墒掷m(xù)，另外，蓮湖支行、戶主、購(gòu)買(mǎi)人三方在簽合同、過(guò)戶、打賬等流程上如何獲得房管部門(mén)認(rèn)可備案也是個(gè)問(wèn)題。

　　“即使配合意愿度高的情況下，國(guó)有資產(chǎn)在一些程序問(wèn)題上也可能導(dǎo)致過(guò)戶進(jìn)展緩慢，處理起來(lái)很復(fù)雜繁瑣。”上述蓮湖區(qū)房源人士表示，去年賣(mài)了一套類(lèi)似房源，現(xiàn)在這9個(gè)月了還沒(méi)過(guò)戶，就是卡在稅費(fèi)問(wèn)題上。

　　上述人士還表示，“無(wú)法保證房源不漏水之類(lèi)的，都是20年的老房子了，因?yàn)橹伴L(zhǎng)期沒(méi)住人，有可能比同小區(qū)房源平均質(zhì)量還要差一些?！?/p>

　　一位玉祥閣房源附近的房屋中介人士表示，附近小區(qū)里房子基本不會(huì)空，有一部分住的，也有一部分是租的，只要價(jià)格到位不愁租，租金每月基本在2500元左右。

　　優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)？

　　一般而言，大型國(guó)企及上市公司掛牌出售房產(chǎn)，無(wú)外乎兩種原因：

　　一是確因閑置而出售：為了盤(pán)活固定資產(chǎn)，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，減少不必要的成本開(kāi)支，從而提高整體運(yùn)營(yíng)效率；二是出于優(yōu)化業(yè)績(jī)：因?yàn)闃I(yè)績(jī)壓力，通過(guò)出售房產(chǎn)來(lái)改善財(cái)務(wù)報(bào)表，在短期內(nèi)提振公司業(yè)績(jī)。

　　業(yè)績(jī)壓力并不算大，“優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)”更可能是秦農(nóng)銀行考慮的方向。

　　據(jù)悉，秦農(nóng)銀行是2015年在原西安市城六區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社基礎(chǔ)上，以新設(shè)合并方式組建的一家省級(jí)農(nóng)商銀行。秦農(nóng)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，改制過(guò)程中，原來(lái)各聯(lián)社的債權(quán)債務(wù)及法律關(guān)系由秦農(nóng)銀行進(jìn)行承繼，上述18套房源就是改制以前原信用社聯(lián)社時(shí)期購(gòu)置的，對(duì)這些權(quán)屬是沒(méi)有爭(zhēng)議的。    

　　該秦農(nóng)銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示：“我們這個(gè)資產(chǎn)實(shí)際上是屬于一種正常處置，按照我行發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)文件，我們自有的不動(dòng)產(chǎn)要盤(pán)活處置，作為金融機(jī)構(gòu)，我們肯定也要優(yōu)化資產(chǎn)配比、提高資本充足率，當(dāng)然去年的情況不是非常理想，流拍了。”

　　上述蓮湖支行掛牌所留電話人士亦表示，秦農(nóng)銀行正在清理相關(guān)資產(chǎn)以求盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)。據(jù)他介紹，蓮湖支行上架的16套房產(chǎn)，基本都是2000年前后的單位團(tuán)購(gòu)房，當(dāng)時(shí)有職工退房，最后就退到了單位名下，有3套后來(lái)發(fā)現(xiàn)還在個(gè)人名下。長(zhǎng)安支行掛牌電話人士也表示，“掛牌房源屬于單位當(dāng)時(shí)買(mǎi)的房，但是現(xiàn)在有好多原因，需要把這些固定資產(chǎn)都賣(mài)掉。”

　　“不少住宅20年都是閑置的，這些房產(chǎn)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是有稅的?！鄙鲜鰭炫齐娫捜耸勘硎尽?/p>

掛牌上架的房源所屬小區(qū)之一 每日經(jīng)濟(jì)新聞夏子博 攝

　　不過(guò)，從當(dāng)前掛牌情況來(lái)看，上述18套房源仍存在無(wú)法全部脫手的可能。

　　對(duì)此，秦農(nóng)銀行相關(guān)人士表示，按照國(guó)有資產(chǎn)交易管理規(guī)定，一般國(guó)有資產(chǎn)對(duì)外首次掛牌肯定要按照評(píng)估價(jià)，如果沒(méi)有成交，就會(huì)根據(jù)市場(chǎng)反饋再確定新的掛牌價(jià)格，或者重新確定盤(pán)活處置方式，有處置的，有盤(pán)活的，有出租的，最終的要求是一房一策，把盤(pán)活處置推進(jìn)下去，最終要達(dá)到的一個(gè)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，后期我們可能還會(huì)有少量的商鋪會(huì)進(jìn)行盤(pán)活處置。

　　實(shí)際上，將價(jià)值不大的固定資產(chǎn)梳理出清，或也符合秦農(nóng)銀行戰(zhàn)略需求。

　　2021年印發(fā)的《陜西省“十四五”金融業(yè)高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃》明確提到，“支持秦農(nóng)銀行爭(zhēng)取在全省布局，加快籌備上市，走特色化發(fā)展道路，打造全國(guó)一流農(nóng)商行”。

　　“全省布局”和“籌備上市”或是秦農(nóng)銀行未來(lái)發(fā)展的一條主線。近年來(lái)秦農(nóng)銀行在合并吸納上動(dòng)作頻頻，2024年7月，秦農(nóng)銀行藍(lán)田支行、周至支行正式掛牌開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著秦農(nóng)銀行改革任務(wù)完成，再次吸納合并兩家農(nóng)商行，銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量變更為442家，繼續(xù)位居西安市金融機(jī)構(gòu)首位。

　　而倘若要進(jìn)行《陜西省“十四五”金融業(yè)高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃》提到的——“籌備上市”，上述類(lèi)似老舊房產(chǎn)的固定資產(chǎn)對(duì)上市毫無(wú)幫助，甚至可能成為累贅。

　　從經(jīng)營(yíng)角度看，當(dāng)前秦農(nóng)銀行整體經(jīng)營(yíng)還是比較穩(wěn)健的。2023年公司總資產(chǎn)、營(yíng)收、凈利潤(rùn)分別為4441.19億元、72.04億元、18.55億元，分別同比增長(zhǎng)9.33%、13.16%、-0.30%，聯(lián)合資信出具的2024跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，維持秦農(nóng)銀行主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

　　但秦農(nóng)銀行也有些問(wèn)題比較棘手。例如評(píng)級(jí)報(bào)告提示：1．秦農(nóng)銀行貸款行業(yè)及客戶集中度較高，房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率高；2．關(guān)注類(lèi)貸款和不良貸款規(guī)模及占比有所上升，信貸資產(chǎn)質(zhì)量面臨一定下遷風(fēng)險(xiǎn)，撥備水平有待提升。

圖片來(lái)源：陜西秦農(nóng)農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司2024年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告

　　評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，秦農(nóng)銀行最大十家客戶貸款比例2019年至2023年分別為67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，2022年14家主板、新三板上市農(nóng)商行前十大貸款客戶占比的平均值為30.12%，遠(yuǎn)低于秦農(nóng)銀行。

　　客戶集中或與其省級(jí)農(nóng)商行定位有關(guān)，聯(lián)合資信評(píng)級(jí)報(bào)告中指出：“貸款客戶集中度方面，秦農(nóng)農(nóng)商銀行加大力度支持‘一帶一路’等省內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目和西安市本地國(guó)有企業(yè)，投放了部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類(lèi)貸款，導(dǎo)致其客戶集中度水平較高，面臨一定的貸款客戶集中風(fēng)險(xiǎn)……”

　　值得注意的是，秦農(nóng)銀行前十大客戶中出現(xiàn)逾期的情況。評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，貸款前十大戶主要涉及交通運(yùn)輸業(yè)和建筑業(yè)，2023年年末貸款前十大戶中涉及逾期貸款余額16.00億元（單戶逾期）、無(wú)不良情況，針對(duì)大戶大額逾期情況，秦農(nóng)銀行正在積極協(xié)調(diào)化解，但未來(lái)實(shí)際處置情況有待觀察。

　　秦農(nóng)銀行在一些信貸風(fēng)險(xiǎn)核心數(shù)據(jù)上低于行業(yè)平均值，2023年末，我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率、關(guān)注類(lèi)貸款占比分別為1.59%和2.20%，分別較上年末下降0.04和0.05個(gè)百分點(diǎn)，撥備覆蓋率為205.14%。而截至2023年年末，秦農(nóng)銀行不良貸款率、關(guān)注類(lèi)貸款占比分別達(dá)到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20個(gè)百分點(diǎn)，撥備覆蓋率164.59%，同比下降4.62個(gè)百分點(diǎn)。

　　評(píng)級(jí)報(bào)告中顯示，秦農(nóng)農(nóng)商銀行憑借良好的客群基礎(chǔ)及廣泛的網(wǎng)點(diǎn)分布等優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略導(dǎo)向，專注服務(wù)“三農(nóng)”、中小微企業(yè)以及個(gè)人客戶，存貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)；陜西省金融機(jī)構(gòu)眾多帶來(lái)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，2023年，秦農(nóng)農(nóng)商銀行存貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)占有率在當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)中保持中上游水平。

　　封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?夏子博攝

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責(zé)任編輯：李琳琳