雷達財經出品 文|肖灑 編|深海

房地產市場的溫度，藏在貝殼的財報里。

近日，房產經紀服務平臺貝殼控股（下稱“貝殼”）發布中期業績，今年上半年公司實現凈收入397億元，相比2023年上半年的398億元略有下滑；凈利潤為23.33億元，較上年同期的40.49億元下滑約42.38%。

相比一季度，貝殼的降幅有所收窄。今年一季度，貝殼實現營收為164億元，同比下降19.2%；凈利潤為4.32億元，同比下降84.28%。

房產交易服務收入仍是貝殼的主要收入來源，上半年占比達到65%，但存量房及新房業務的凈收入減少拖累了公司的整體營收。報告期內，公司存量房交易的總交易額同比減少了8.7%，新房交易的總交易額同比減少32.4%。

上半年，貝殼經營活動所得現金流凈額約38.6億元，較上年同期的74.3億元大幅下滑。

房產交易服務業務收入下滑，貝殼瞄上了新賽道，在經紀業務之外的家裝、租賃和住宅開發業務戰略地位提升。

從實際情況來看，今年上半年，多元化業務中的家裝家居和房屋租賃服務的凈收入均錄得大幅增長。住宅開發方面，此前傳出貝好家拿地的消息，目前這項業務仍在剛剛起步階段。

上半年凈利降四成

隨著房地產行業的持續調整，作為產業鏈上的企業，貝殼面臨盈利壓力。

8月12日，貝殼公布的上半年業績數據顯示，1-6月份公司凈收入為397億元，同比微降0.04%，主要由于存量房及新房業務的凈收入減少，被家裝家居及房屋租賃業務的擴張所抵銷。

在盈利方面，上半年貝殼的凈利潤為23.33億元，較上年同期的40.49億元下滑約42.38%；經調整凈利潤為41億元，而2023年同期為59億元。

1-6月份，貝殼總交易額（GTV）為1.47萬億元，較2023年同期減少16.2%。其中，存量房交易的總交易額為1.02萬億元，較2023年同期減少8.7%；同期新房交易的總交易額為3871億元，同比減少32.4%。

交易額的減少，直接影響了貝殼以此為基礎的收入水平。報告期內，貝殼來自存量房業務的凈收入為131億元，同比減少16.3%。其中，傭金收入同比下滑17.5%至106億元，來自平臺服務、加盟服務及其他增值服務的收入同比減少10.5%降至25億元。

新房業務受到的影響更大，該部分帶來的凈收入從2023年上半年的171億元，降到了今年上半年的129億元，同比跌幅為24.9%。

公開數據顯示，2024年1-7月份，全國新建商品房銷售面積同比下降18.6%，新建商品房銷售額同比下降24.3%，房地產開發企業到位資金同比下降21.3%。目前，不少房地產的指標仍然處于下降之中，房地產市場總體仍處于調整中。

但同時，國內房地產市場經歷了第一季度的平淡表現，第二季度隨著多項利好政策落地，交易逐步好轉。

受此影響，上半年貝殼的業績也呈現出前低后高的表現。

一季度，公司實現營收為164億元，同比下降19.2%；凈利潤為4.32億元，同比下降84.28%；調整后凈利潤13.92億元，同比下降60.91%。

受新房交易市場低迷影響，2024年第一季度貝殼總交易額，由2023年同期的9715億元下降35.2%至6299億元，降幅達35.2%。

5月17日，央行聯合金融監管總局推出樓市重磅政策，包括取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率、設立保障性住房再貸款等一系列穩樓市措施。

在此背景下，隨著樓市成交量上升，進入二季度貝殼二季度業績大幅改善。

財報顯示，公司二季度實現總交易額8390億元，同比增長7.5%；凈收入234億元，同比增長19.95%；凈利潤19億元，同比增長46.2%；經調整凈利潤26.9億元，同比增長13.9%。

不過，二季度的回暖，這依然無法掩蓋其所面臨的增長頹勢。財報后，開源證券下調了貝殼2024-2026年non-GAAP凈利潤預測。

大和發表研究報告稱，由于鏈家店面較高的固定成本，調低貝殼2024至2026年每股盈利預測1%至5%；基于較弱的市場情緒，調低公司預測市盈率倍數，由23倍降至21倍并下調目標價12%，由65港元降至57港元。

家裝業務主動“踩剎車”

相比地產中介業務，貝殼的家裝業務相對亮眼。

貝殼對家裝的布局，很早就開始了。公開資料顯示，2015年，鏈家與萬科成立萬鏈初次試水家裝賽道，打響了進軍家裝板塊的第一槍。

此后，貝殼在家裝領域進行一系列投入，并于2020年貝殼上線自營家裝品牌“被窩”，其運營主體為北京被窩裝飾有限公司。

根據天眼查App，萬科鏈家 (北京) 裝飾有限公司注冊資本3000萬，在2022年3月更名北京被窩裝飾有限公司，同時北京萬科企業有限公司從股東中退出，目前由貝殼美家科技（浙江）有限責任公司（下稱“貝殼美家”）全資持有。

此外，貝殼還通過一系列收購，豐富旗下的家裝矩陣。比如，起家于杭州圣都家裝，于2021年7月宣布與貝殼達成協議，后者以總對價80億元收購圣都100%股權。

2022年4月，貝殼宣布，已成功完成對圣都家裝的收購，總對價為39.2億元人民幣現金及4431.59萬股公司A類普通股股權，圣都正式成為貝殼子公司。

至此，“圣都”成為貝殼旗下，除了“被窩”之外的又一品牌。官網顯示，圣都已完成江、浙、皖、滬三省一市的核心地級市場全覆蓋，及武漢、成都等全國多個一二線省會城市直營體系市場布局，并深耕華東布局全國，

除此之外，2023年10月11日，貝殼發布公告稱，公司全資子公司貝殼美家擬收購空間智慧（全稱“空間智慧裝飾裝修（北京）有限公司”）剩余的全部股權，合計支付最高約15.5億元。

貝殼表示，預期2024年上半年完成收購事項，交易完成后，空間智慧成為貝殼全資子公司。

通過不斷收購加碼，貝殼的家裝板塊營收增長迅猛。根據2023年年報，貝殼家裝家居業務合同額為133億元，可比口徑同比增長93%；凈收入取得74%的可比口徑同比增幅，達到109億元。

2024年上半年，貝殼家裝家居業務的總交易額為76億元，同比增加24%；對應凈收入同比增長59.9%至64億元。

不過，目前貝殼家裝業務收入規模相對較小，且據財報，由于仍處于爬坡期，其經營利潤率相對低于房產交易業務。

此外，今年貝殼還主動放緩了家裝業務的擴張步伐。貝殼董事長兼首席執行官彭永東在電話業績會上表示，“今年對我們家裝業務是主動放慢速度的一年……跑太快了，對面的風險是犧牲客戶品質和客戶的信任。”

毫無疑問，家裝的業務流程復雜、涉及人員廣泛且產品種類繁多，規模過快擴張會增加交付壓力，對品牌運營、口碑會形成考驗。未來貝殼家裝能否在規模突破的同時保證品質和口碑，還需要繼續觀察。

入局房地產開發

貝殼前身為2001年成立的鏈家房地產經紀公司，2009年“鏈家在線”上線，開始互聯網化嘗試，2015年鏈家合并多家房產中介公司，開啟全國化布局。

2018年“貝殼找房”平臺正式上線，2020年和2022年，公司相繼在紐交所和港交所上市。

值得一提的是，2021年5月20日，年僅50歲的貝殼創始人兼董事會主席左暉因病情意外惡化逝世，此后彭永東接過董事長一職。

2023年7月12日，彭永東發布一封公開信，宣布啟動“一體三翼”戰略升級并進行相應的組織架構調整。

此前，貝殼的戰略是“一體兩翼”，“一體”即存量房和新房交易業務，“兩翼”指家裝家居及普惠居住業務。

但在貝殼新的“一體三翼”戰略下，新增貝好家事業線，組建成經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線，分別對應著房產經紀、家裝、租賃和住宅開發。

其中，租賃業務在今年上半年收入實現58.13億元，同比增長176.7%，主要來自省心租模式的在管房源增加。

而新設“貝好家”事業線，被認為是這家中介巨頭，正式從房產交易向住宅開發探索。但是，一年時間過去了，相比之前在布局家裝領域時的高舉高打，貝殼在住宅開發方面的動作，則要低調一些。

據報道，貝好家在今年的土拍市場上先后作出嘗試，雖然未能在北京和廣州土拍市場上有所收獲，但到了今年7月底，貝好家控股的西安嘉家致和置業有限公司在西安未央區成功拿下兩宗商住地塊，成交總價共計1.34億元。

天眼查App顯示，西安嘉家致和置業有限公司由貝好家（西安）置業發展有限公司持有95%的股權，后者是貝殼投資控股有限公司的全資孫公司。

但是，地產行業持續調整，貝好家似乎不打算直接介入房地產開發。貝殼對外介紹稱，貝好家的定位不是傳統房地產開發，而是數據驅動型住宅開發服務平臺。目前，貝好家處于前期探索階段。

在業內人士看來，在當前市場行情下實打實地介入開發也不是明智的選擇，股權合作甚至做輕資本合作更適合貝殼。

實際上，在拿地當天，綠城管理就宣布簽約了貝殼這2宗地的代建，主要負責代建服務與品牌輸出保障。

不難理解，貝殼雖然深耕居住服務多年，在新房銷售端有極強的能力，但尚無大量房地產開發經驗，在項目投資、設計、營造等專業領域仍屬于“門外漢”。

從營收貢獻角度來看，剛剛起步的地產開發業務，更像是一次對新業務摸索的驗證，目前對業績影響較小。今年上半年，公司新興業務及其他的凈收入僅為16億元。

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