深賽格：“晃動”的大廈和地產

　　本報記者/蔣翰林/童海華/深圳報道

　　近日，“中國電子第一街”深圳華強北標志性建筑賽格大廈異常晃動事件，觸動著資本市場的神經。

　　在尚未明確原因地搖晃三天之后，深圳市賽格集團有限公司發布公告，宣布從5月21日起封樓，暫停所有業主、商戶、租戶進出賽格大廈寫字樓和電子市場。《中國經營報》記者在6月1日實地探訪中發現，為滿足臨時發貨、接待客戶，部分大廈商戶被臨時安置到了華強北地下商業街。

　　實際上，早在1999年封頂當年，賽格大廈就已出現兩次晃動。據親歷大廈建設全過程的人士記載，當時，大廈的總建筑師陳世民決定將樓頂26米鋼針割斷一部分，降低高度后，大廈停止了晃動，直到今年5月18日。

　　公開資料顯示，賽格大廈由深圳賽格集團投資興建，上市公司深圳賽格股份有限公司（000058.SZ，以下簡稱“深賽格”）持有賽格廣場約4萬平方米物業。

　　頂著世界最高鋼管混凝土建筑之一、深圳第三高樓的光環，賽格大廈矗立在中國“電子天堂”最繁華的中心，20余年來既目睹著華強北的興衰，也見證了賽格集團從風光無兩到漸入困境的局面。

　　晃動的大廈和房價

　　5月18日午間，深圳賽格大廈突然發生搖晃，隨后樓內大約15000多名人員全部疏散。當晚，福田發布通報，經現場專家初步檢測踏勘，大廈主體及周邊環境未發現涉及安全的異常情況，周邊地面未發現開裂現象。

　　之后，深圳每日公布大廈相關監測數據，截至6月1日中午，各項監測數據正常，但具體震動原因不明，持續引發各界擔憂和關注。為盡快查明晃動原因，專家在研究論證后，計劃于6月1日起，對賽格大廈開展激振試驗等一系列試驗、測試工作。

　　6月1日，《中國經營報》記者實地探訪了賽格大廈及周邊電子市場。大廈四周拉起警戒線，依然實行封閉管理。一位現場檢測工作人員告訴記者，檢測內容主要是大廈柱梁，包括沉降、傾斜率等指標。

　　有商戶表示，從5月18日至21日，他們陸續進入樓內搬運貨物，目前已被物業臨時安排至華強北地下商城。

　　記者看到，地下商城內搭起了小隔間，擁擠的桌面張貼著公司名稱，擺放著主機、顯示器等電子產品。

　　據商戶介紹，原賽格大廈內大部分商戶在這里臨時辦公，也有少數商戶選擇重新租賃辦公地點，以方便賣貨、出貨。

　　值得注意的是，賽格大廈的商辦房源售價也開始“動搖”。貝殼找房APP顯示，賽格廣場目前的參考均價為44766元/平方米，該參考均價是基于過去兩年所有成交和有效掛牌房源數據統計而得。

　　但記者查詢發現，賽格大廈目前在貝殼平臺掛出的8套房源，均價只在28000元/平方米左右，遠低于參考均價。

　　對于大廈晃動造成的影響，IPG中國首席經濟學家柏文喜分析稱，“對于賽格大廈來說，辦公場所無法正常使用就收不到租金，整棟大樓的估值也會受到影響。如果大廈被評定能夠繼續使用，意味著要投入資金進行加固和維護；如果被評定不能使用，對本來就不好出租的賽格大廈來說，是毀滅性打擊。”

　　深賽格的“地產困局”

　　隨著賽格大廈的落成，賽格集團地產板塊的品牌由此打響。其官網顯示，集團先后開發了深圳市賽格科技園、經濟大廈、工業大廈、慶安航空大廈、八卦嶺光纖小區、南山外來人口安置區、深圳賽格 ECO 中心等多個房地產開發項目，累計竣工面積超過 100 萬平方米。

　　賽格集團持有上市公司深賽格56.7%股份，后者持有賽格廣場39900平方米物業。盡管深賽格在晃動事件后回應稱，目前大廈晃動對深賽格影響不大，然而，在賽格大廈晃動、被封的幾天，深賽格的股價一路下滑。5月18日大廈晃動后，深賽格股價連續4日下跌，累計跌幅超10%，19日股價跌幅超過7%，全天累計跌幅為4.88%。

　　深賽格財報顯示，2020 年度，公司主營業務包括以通信市場、電子專業市場為核心的市場流通業務，以物業經營及管理服務為核心的智慧城市及城市服務業務，以檢驗檢測與新能源為核心的戰略性新興業務。

　　值得注意的是，2020年深賽格房地產開發業務營收39.5億元，占總收入的28.13%，僅次于電子市場及物業租賃和管理。而這兩項主營業務占深賽格總營收的比例超95%。

　　實際上，近年來深賽格的營收和凈利潤一路下滑。財務數據顯示，2018年、2019年、2020年，深賽格的營業總收入分別為16.12億元、14.93億元、14.04億元，同比分別下滑20.60%、7.38%、6.00%。2018年、2019年、2020年，深賽格歸屬于上市公司的扣非凈利潤分別為1722萬元、-169.5萬元、-2336萬元，同比分別下滑88.42%、109.84%、1278.51%。

　　由深賽格2020年報可見，在售的惠州東方威尼斯花園、賽格假日廣場、南通賽格時代廣場、深圳賽格新城市廣場等項目，均有不同程度的去化難問題。例如位于深圳龍崗的賽格新城市廣場，2017年入市至 2020 年 12 月 31 日，實現銷售面積65487.44 平方米，占完工后可銷售面積的61.85%。公司表示，去化難度較高的原因為項目剩余未售房產主要是大面積公寓，較難去化。

　　而公司已停工3年多的西安賽格廣場項目則更受關注。據悉，2014年，深賽格控股子公司深圳市賽格地產投資股份有限公司以550萬元收購了西安賽格廣場的項目公司，西安賽格康鴻置業有限公司（以下簡稱“西安康鴻”）55%的股權，成為其控股股東。同年底，西安賽格廣場項目進入實施階段。該項目預計總投資額21億元，截至2020年底，該項目已累計投入4.85億元。

　　西安賽格廣場定位為高新區高端商業地標綜合體，規劃有189.6米的超高層甲級寫字樓、西安首家科技主題購物中心、服務公寓、高檔住宅等。2017年底，項目進入停工狀態。去年，公司披露擬轉讓持有的西安康鴻55%股權。

　　深賽格在年報中闡釋，西安項目停滯主要原因為房地產行業政策收緊，項目建設資金壓力增大，開發風險加大。

　　關于賽格大廈晃動情況和公司地產相關業務，記者聯系了深賽格方面，發送采訪函后暫無回復。

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責任編輯：王婷