左暉離世 千億貝殼向何處去？

　　有爭議的是，貝殼究竟是靠壟斷牟取利益，還是賦能行業需要監管部門調查與認定。但沒有爭議的是，從業20年，左暉顛覆了行業規則，為行業發展做出了貢獻。

　　文｜胡嘉琦 朱耘

　　從鏈家到貝殼，左暉顛覆行業規則，用“真房源”構筑了貝殼找房的護城河，將貝殼打造成業內首屈一指的企業。

　　2020年5月20日，貝殼找房發布公告，公司創始人、董事長左暉因病離世。5月24日，貝殼找房宣布，公司聯合創始人彭永東接棒左暉，出任公司董事長兼CEO，并任命徐萬剛擔任貝殼執行董事，同時宣布左暉為公司“永遠的榮譽董事長”。

　　左暉離世，輿論場上，一面是頌揚，一面是咒罵。

　　因為中介費太貴，2020年首次實現扭虧為盈的貝殼被貼上了“壟斷”的標簽。

　　此前，58同城網CEO姚勁波認為貝殼找房將房產交易領域明目張膽的“二選一”包裝成自愿，強烈呼吁國家反壟斷相關機構對貝殼進行40億元的罰款。

　　貝殼找房真的涉及壟斷行為嗎？左暉作為鏈家及貝殼找房的靈魂領袖、實際控制人及房地產中介行業的“顛覆者”，左暉對行業有哪些貢獻，他離世后，接班人會是誰？千億市值的貝殼找房又將面臨怎樣的“內憂外患”？

　　重構行業

　　左暉是一名企業家。他創辦的貝殼找房2020年在紐交所上市。

　　貝殼找房上市后，股價最高點達79美元/股，市值最高點高達940億美元，約6000億元，貝殼找房猶如一條“鲇魚”，對房地產中介行業進行重構。

　　在中國，二手房買賣由于沒有獨家經營的行業框架，賣家與多家經紀公司和代理商聯系是很常見的。另一方面，購房者在決策過程中要與多家門店和代理商打交道。如果沒有經濟利益的保障機制，經紀商和代理商就不愿意分享信息和資源。隨著時間的推移，信息隔離和客戶獲取方面的惡性競爭在行業中變得普遍。此外，由于歷史上對住房經紀專業缺乏尊重，該行業缺乏有經驗和任期較長的專業經紀人，阻礙了服務效率并導致缺乏來自住房客戶的信任。

　　為了進一步提高行業標準和效率，2019年左暉將成立18年的鏈家和2年的貝殼（鏈家網前身）兩個組織進行結合，從標準化到線上化徹底改造，形成了新的商業模型——貝殼找房。

　　相比傳統中介行業存在的壁壘，貝殼找房的商業模式讓更多的中介進入平臺之中分得一杯羹。左暉首先將鏈家的“真房源”放在平臺上，即便是競爭對手，也可以加入賣鏈家“真房源”的隊伍中，從房源方的房源錄入人、房源維護人、房源實勘人、委托備件人、房源鑰匙人到客源方的客源推薦人、客源成交人、客源合作人、客源首看人、交易顧問都會根據不同比例拿到提點。這種“讓大家都有錢賺”的ACN經紀人合作網絡（Agent Cooperation Network）模式吸引了越來越多的經紀人加入平臺，也因此把經紀人之前的競爭關系轉變成了分工協作。

　　貝殼找房更像是行業規則的制定者，ACN通過促進明確定義和特定角色的協作，重新定義了行業參與者之間的關系。貝殼找房平臺還要求，代理商在貝殼找房的ACN中尊重并積極遵循規則，及時在平臺上發布財產清單。

　　貝殼找房之所以有現在的行業地位，一個重要的原因是站在了鏈家這個“巨人的肩膀上”，自2008年以來，左暉為了清除虛假房源，鼓勵鏈家的經紀人跑遍所有樓盤，建立真實且獨特的財產清單——“住房字典”。

　　據灼識咨詢報告顯示，截至2020年9月30日“住房字典”的覆蓋率約2.33億套住房，“住房字典”也是中國最全面的住宅數據庫。

　　貝殼找房圍繞ACN建立的規則體系需要考慮多種因素，真房源、作業范圍、房源維護人職責、房客源流通、經濟人行為獎勵、門店的準入和分級等多種因素。

　　在這一個過程中，左暉也成功地將手中的中介自營業務轉換成了平臺公司，從線下服務消費者，轉變為通過服務其他組織機構，實現平臺規模、效率、品質的平衡，產生一種正向的循環。

　　支持者認為，貝殼找房推進了行業的發展。但質疑者認為，左暉的商業帝國中，貝殼找房做裁判員，鏈家做運動員。

　　除此之外，貝殼找房因中介費太貴飽受質疑，對左暉的印象并不好。

　　對于貝殼找房涉嫌壟斷的聲音不斷，有網友聲稱，“幾乎壟斷了所有的房產信息，他也是助推房價的黑手。”“被鏈家狠狠割過一筆，我只能說大快人心。”

　　貝殼究竟是壟斷牟取利益，還是賦能行業仍存爭議，需要監管部門調查與認定。但沒有爭議的是，從業20年，左暉完全顛覆了行業，為行業的發展做出了貢獻。

　　做難而正確的事

　　“堅持做難而正確的事”是左暉的人生信條，這一信條也一直貫穿于他創辦的企業中。

　　大學畢業后左暉先后做過電話客服及保險經紀，而北京化工計算機畢業的高材生緣何選擇進入地產中介行業呢？

　　在選擇生意時，左暉會關注兩件事，首先，入局的生意市場是否足夠大；其次，門檻是不是高，后續的前景如何，是否足夠的復雜。左暉坦言，“如果（生意）足夠大，且足夠復雜，并且在C端的，我們就很感興趣。”

　　2001年以前，房地產中介行業亂象橫飛，充滿“原罪”。在魚龍混雜的市場中，“虛假房源” “黑中介” “吃差價”的做法屢見不鮮。

　　2001年，國家開始規范行業，提高行業的準入門檻，要求房地產經紀人必須通過四門考試，才能執業上崗，同時還下發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》。也是在這一年，左暉敏銳地意識到了房地產中介的機會，成立鏈家，并率先提出“不吃差價”。

　　起先，吃慣了差價的中介們并不理解左暉的做法，因此鏈家也出走了大批的房產經紀人。

　　經過市場和時間的檢驗后，左暉“不吃差價”理念得到了用戶的認可，也因此獲得了更大的市場機會。

　　2002年是左暉的轉折年，當年，左暉提出“二手房商品房轉按揭業務”，2003年鏈家推出了“二手房交易資金托管業務”，這也顛覆了北京二手房交易的規則。

　　2004年到2007年，鏈家在市場的認可聲中，跑得非常快，從30家門店做到了500家，遠超行業水平。

　　而傳統中介行業在互聯網背景下的相對落后也讓左暉感到焦慮。2009年，左暉開始請IBM為鏈家做戰略轉型，甚至挖來了IBM戰略與變革高級咨詢顧問彭永東進入鏈家。

　　隨后，為了擁抱互聯網時代，2010年，左暉成立鏈家在線，并于2014年正式更名為鏈家網。

　　多年以來，鏈家始終將“真房源”作為工作準則，鏈家多次發起“全渠道真房源”行業發布會。

　　除了堅持“真房源”，左暉還十分關注房地產經紀人這一群體，強調房地產經紀人與組織的良性關系重要性，左暉曾提出，“在房地產交易行業，房地產經紀人是一直被忽略的群體，職業化程度不高。鏈家所作的，就是提高這些人的職業化，從行業平均從業時間7個月，到鏈家的30個月。鏈家在過去所有的努力，都是怎么能建設一個網絡，怎么能建設基礎的信任，怎么能提升效率，怎么能在組織和角色之間形成良性的關系。這就是‘重’的地方，也是鏈家最強的地方。”

　　鏈家在快速發展的過程中不可避免地出現了一些組織問題。比如，2015年左暉曾發文宣布即將與東北地區最大的一家房屋中介公司大連好旺角合并的消息，然而，合并期間恰逢市場下滑，左暉提出要向好旺角學習，但這一提議在組織內部遭受了很多質疑的聲音。鏈家的同事認為，“鏈家這么厲害，干嗎天天要學習好旺角呢？”面對質疑，左暉意識到，“外部發生任何事情都沒有關系，真正的戰斗力不是亮出獠牙，真正的戰斗力是發自內心的，從自我生長出來的。”

　　左暉在《詳談：左暉》一書中提出，“組織最理想的狀態就是保持最大靜摩擦力的狀態。蜜月期是短期，組織存在的價值就是要不斷去折騰每一個人，包括高級干部輪崗，都是要防止組織僵化。”

　　愛折騰的左暉在2015年發布了“Lianjia.鏈家”，開啟了移動互聯網房產綜合服務平臺，同年，鏈家還與好旺角、德佑地產、伊程地產等多家房地產公司實現戰略合作，鏈家的盤子越大。

　　通過多年不斷的擴張及收并購，左暉的版圖越來越大了。

　　然而，左暉的野心和眼光不止于此，他深切地了解到，互聯網時代，搭建以技術驅動的品質居住服務平臺才有未來。

　　2018年4月底，鏈家網開始平臺化，變成了一個新的品牌貝殼找房，不同于鏈家網的垂直自營模式，貝殼的使命是締造平臺。貝殼找房以共享真實房源信息與鏈家管理模式為號召，吸引經紀人與經紀公司入駐。同時還推出了VR看房。以“VR看房、VR講房、VR帶看”三大VR核心功能。

　　除了領先的技術和先進的理念外，貝殼找房最大的優勢在于背靠鏈家的龐大用戶基礎、樓盤字典和線下交易渠道。

　　截至2020年底，貝殼平臺連接的經紀門店數超過4.69萬家，平臺連接經紀人數量達到49.3萬人。

　　競爭者蜂擁而至

　　根據中投報告，隨著中國住房市場供需更加平衡，預計房地產經紀服務將產生重大市場機遇。通過房地產經紀服務在中國的房屋銷售和租賃交易規模（GTV）總額預計將從2019年的10.5萬億元增長至2024年的19.1萬億元，代表經紀服務滲透率從2019年的47.1%增長至2024年的62.2%。

　　中投顧問報告稱，隨著房地產開發商越來越多地轉向經紀服務提供商轉型，以更好地鎖定和轉化客戶，以GTV計算的中國新房銷售經紀服務滲透率預計將從2019年的25.5%上升至2024年的42.5%。

　　2020年貝殼找房財報顯示，貝殼找房交易規模（GTV）突破3.5萬億元，同比上漲64.5%。

　　隨著中國未來存量房市場的盤子越來越大，經紀服務滲透率也在不斷增強，貝殼找房在機會面前也有著更多的挑戰，競爭者蜂擁而至，在新一輪的競爭中，“流量”爭奪成為競爭的核心。

　　2019年8月，58同城、世聯行、同策咨詢舉辦“58愛房品牌發布會”，58愛房是由58同城、世聯行、同策咨詢共同發起的互聯網+新房分銷服務平臺。2020年10月，安居客為了進一步分食新房市場，推出了安居客新房旗艦店。

　　截至2020年末，安居客收集了1.94億套房產數據，貝殼找房則有2.4億套房源，經紀人規模方面，安居客擁有72.6萬人，超過貝殼的49.3萬人。

　　此外，開發商“自產自銷”也占據了一定的比例。恒大的營銷平臺恒房通過重組迭代為房車寶，成為涵蓋一二手房車交易等的交易服務平臺。據恒大方面披露，房車寶擁有門店4.3萬家，2020年交易規模（GTV）為1.2萬億元，預計在2021年底這一數字將達到2.2萬億元。

　　貝殼找房的競爭者們都采取哪些商業模型呢？房互研究院創始人相國良分析稱，貝殼找房的競爭者們商業模型不盡相同，有傳統的代理，比如以易居世聯行同策為代表的獨家代理，聯合代理；另一種通過分銷渠道，比如開發商自促自銷，自媒體營銷；還有通過流量轉換商業閉環來獲客，比如58愛房。

　　一個疑問是，蜂擁而至的競爭者目前能對貝殼找房構成威脅嗎？

　　貝殼找房在招股書中坦言，除了這些國家層面的平臺和公司，貝殼找房與傳統的房地產經紀門店和品牌，在當地爭奪房地產經紀人和房企客戶。同時，貝殼找房面臨來自其他房屋交易公司對其代理網絡的激烈競爭，也面臨新房銷售渠道競爭。

　　未來如何？

　　《商學院》記者從貝殼找房2020年財報中發現，左暉在貝殼找房中占據舉足輕重的地位，其所占百分比有益的所有權為38.8%，占投票總數的力量達到了81.1%。

　　2020年貝殼找房財報顯示，Propitious Global Holdings Limited（合宜環球控股有限公司，以下簡稱合宜環球）是一家在英屬維爾京群島注冊成立的公司，由左暉實益擁有。合宜環球由Grain Bud Holding Limited全資擁有，而Grain Bud Holding Limited是一家在英屬維爾京群島注冊成立的公司，由左暉通過信托實益擁有。左暉和他的家人是信托的受益人。因此，左暉可被視為實益擁有合宜環球持有的全部股份。

　　從持股比例來看，合宜環球、隸屬于騰訊的實體、SVF II Holdings Subco(DE)LLC.、與高瓴關聯的實體分別持有的所有權為24.9%、11.6%、7.1%和5.0%。

　　公司CEO彭永東（現為公司董事長兼CEO）所占有益的所有權為3.1%，而占投票總數的力量僅為1.0 %。

　　騰訊作為貝殼找房的第二大股東和業務合作伙伴，對于貝殼找房的意義非同尋常，貝殼曾在招股書中表示，“騰訊結合我們運營的各個方面，為貝殼找房提供服務。如果這些服務變得有限、受限制、縮減、效率降低或更昂貴，或因任何原因而不能為我們所用，貝殼找房業務可能會受到重大和不利的影響。”

　　左暉離開后，騰訊還會一如既往的支持貝殼嗎，騰訊會發起對貝殼找房的控制權的爭奪嗎？貝殼找房將何去何從？

　　對此，相國良認為，公司上市后，一個最核心的問題就是解決科學治理問題，上市就是在解決標準化和公司治理這兩個難題，貝殼有成熟的管理團隊和優秀的人才，從這個視角看，貝殼不一定會有太大的問題。在相國良看來，行業變化很多，貝殼壓力來自于財務壓力。

　　有觀點認為，貝殼找房急于上市與此前簽署的“對賭協議”的壓力不無關系，

　　據貝殼招股說明書顯示，2016年，騰訊、高瓴資本等數家機構參與了鏈家的B輪融資，投資金額達64億元，并簽署了對賭協議：“鏈家承諾公司在B輪融資完成后的5年內實現上市，若鏈家未能在2021年4月前完成IPO，投資人有權在任何時間按照8%的單利率進行回購。”這意味著，如果鏈家不能順利上市，其在償還融資金額之外，還要支付8%的利息。

　　目前貝殼找房已經上市成功上市，但是從貝殼找房既往的財務數據中《商學院》記者發現，2017年、2018年、2019年其收入分別為255億元、286億元、460億元。成交額和營收不斷增加的同時，卻依舊虧損。招股書顯示，2017年至2019年，貝殼找房三年間實現凈虧損分別為為5.38億元、4.28億元、21.8億元，合計超過31億元。2020年全年貝殼找房營業收入為705億元，同比增長53.2%；全年凈利潤達27.78億元，經調整后凈利潤達57.20億元，同比大增245.4%。

　　但貝殼找房平臺卻因調整中介費飽受消費者質疑。據此前新華網報道，2021年春節過后，鏈家的中介費率已經調整為不高于房屋總總價的3％，即賣方不高于1％，買方不高于2％。同時，取消收取買方貸款總額1.5％的服務費，改為收取2000元的權證代辦費與貸款服務費。據有關數據顯示，法律規定房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%到2.5%計收；實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但不超過成交價格的3%。由此可見，貝殼找房的中介費在“紅線”邊緣。貝殼找房還要面對住房交易和服務行業競爭加劇將導致市場份額和傭金率下降的問題。

　　貝殼找房平臺的價格調整會引來主管部門的關注嗎？而對于消費者端的質疑是貝殼找房的服務真的值那么多錢嗎，多名消費者抱怨稱，“買房已經扒層皮，中介還要抽下筋。”

　　貝殼找房會一直保持營收利潤穩定的狀況嗎，貝殼與投資人又存在哪些不可知的“對賭”協議，對此，《商學院》記者將持續關注。

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責任編輯：李思陽