中國文旅上市遇阻 奧園資本布局增添變數(shù)

　　作者： 孫夢(mèng)凡

　　[ 過去三年，中國文旅分別實(shí)現(xiàn)營收1.86億元、3.35億元、7.36億元。 ]

　　中國奧園(03883.HK)最新一次資本運(yùn)作，并沒有如之前幾次那樣順利。港交所信息顯示，中國文旅集團(tuán)（下稱“中國文旅”）此前遞交的IPO招股書已呈“失效”狀態(tài)，奧園系其單一最大股東。

　　對(duì)此奧園方面回復(fù)第一財(cái)經(jīng)稱，港交所在交表6個(gè)月后，根據(jù)正常程序會(huì)顯示為失效狀態(tài)，目前中國文旅上市進(jìn)展順利，公司會(huì)重新更新一版上傳，具體時(shí)間和更新信息以港交所網(wǎng)站為準(zhǔn)。

　　中國文旅為中國奧園關(guān)聯(lián)企業(yè)，主營文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從過往業(yè)績來看，該集團(tuán)營收仍然高度依賴房地產(chǎn)開發(fā)銷售，旅游收入占比較低。因此，外界對(duì)于中國奧園投資中國文旅且推動(dòng)其上市的意圖仍有疑惑。

　　脫胎于地產(chǎn)開發(fā)

　　中國文旅成立于2018年，主要業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)、景點(diǎn)咨詢及管理服務(wù)、酒店咨詢及管理服務(wù)等。截至2020年2月29日，該公司在廣東持有18個(gè)度假物業(yè)，其中8個(gè)已竣工、4個(gè)在建、6個(gè)待建，土地儲(chǔ)備面積約160萬平方米。

　　過去三年，中國文旅分別實(shí)現(xiàn)營收1.86億元、3.35億元、7.36億元，其中銷售度假物業(yè)分別約1.86億元、2.67億元、5.94億元，賣房收益占總收益的99.8%、79.8%及80.7%，實(shí)際旅游業(yè)務(wù)收益所占甚微。

　　過去兩年，中國文旅資產(chǎn)負(fù)債比率分別約632.0%、272.2%；截至2019年末，該公司一年內(nèi)需償還的銀行及其他借款約5.35億元，而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為4.89億元。

　　這個(gè)規(guī)模尚小，極度依賴房地產(chǎn)物業(yè)銷售，又與奧園主營業(yè)務(wù)存在一定同業(yè)競(jìng)爭關(guān)系的文旅企業(yè)，是如何與奧園發(fā)生交集的？

　　招股書信息顯示，Rich Planet持有中國文旅30%股權(quán)，前者由譚嘉偉、陳凱君旗下卓時(shí)、蔡宏江及許清彬擁有36%、24%、20%及20%股權(quán)；奧園旗下悅景持股28%，趙文煒、譚嘉偉、林錦堂通過旗下公司分別持股27.5%、10%、4.5%。

　　在上述股東結(jié)構(gòu)中，陳凱君為恩平金輝煌（中國文旅前身）創(chuàng)始人，最早在2006年擁有全部股權(quán)；2010年，譚嘉偉的父親譚文超拿下公司部分權(quán)益，蔡宏江及許清彬則于2012年進(jìn)入，均系原始股東。

　　奧園正式入場(chǎng)則是在2017年。當(dāng)年，奧園旗下悅景、趙文煒旗下騏達(dá)、林錦堂旗下雅志拿下金輝煌股權(quán)載體冠基60%的股本，其中悅景持股28%，騏達(dá)持股27.5%，林錦堂持股4.5%。

　　林錦堂曾于奧園擔(dān)任首席財(cái)務(wù)官、執(zhí)行董事等要職，中途離開轉(zhuǎn)至花樣年，2018年又加入中國文旅，并被任為集團(tuán)主席；趙文煒也與奧園有交集，截至去年末持有奧園健康17.71%的股權(quán)。

　　對(duì)于奧園入股，中國文旅表示：“引入奧園集團(tuán)作為策略性投資者不但有利集團(tuán)的整體戰(zhàn)略性發(fā)展，并在共享度假物業(yè)發(fā)展及文化旅游業(yè)務(wù)方面的資源與專業(yè)知識(shí)方面達(dá)致協(xié)同效應(yīng)。”

　　雙方在業(yè)務(wù)往來上確實(shí)交纏頗深。過去兩年，中國文旅的最大客戶均為奧園，主要營收來源泉林黃金小鎮(zhèn)也已冠上奧園的名號(hào)，它還向奧園旗下英德巧克力王國等項(xiàng)目提供咨詢及管理服務(wù)。

　　奧園資本版圖持續(xù)擴(kuò)容

　　文旅一直是奧園資本棋局中的重要一環(huán)，早在2014年，奧園便將文旅擺上戰(zhàn)略地位，現(xiàn)在已是集團(tuán)八大業(yè)務(wù)板塊之一。實(shí)現(xiàn)百億營收、分拆上市，奧園從未隱藏對(duì)文旅的期望。如今，這一目標(biāo)要靠中國文旅間接實(shí)現(xiàn)。

　　但是，中國文旅的收入構(gòu)成，讓市場(chǎng)對(duì)它的估值產(chǎn)生分歧。有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，該公司仍以房地產(chǎn)銷售為主，如果按房企定位估值，或許只能到個(gè)位數(shù)市盈率；如果將估值聚焦到高毛利且輕資產(chǎn)的文化旅游業(yè)務(wù)，估值將更具想象空間。

　　文旅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)很大，但并非每個(gè)入局者都能賺得盆滿缽滿。譬如重倉文旅的新華聯(lián)，今年前三季度預(yù)計(jì)虧損6.3億至6.9億元，而去年同期為盈利1.63億元。在新冠肺炎疫情潛在風(fēng)險(xiǎn)下，文旅企業(yè)日子并不好過。

　　談及中國文旅的前景，克而瑞直言，奧園的文旅業(yè)務(wù)模式對(duì)自然資源依賴度高，也需要長期的資金支持，目前公司盈利還有待于多元化。

　　今年前九月，中國奧園實(shí)現(xiàn)銷售金額833.6億元，同比增6.1%。在2016~2018年，該集團(tuán)銷售額復(fù)合年增長率達(dá)89%，去年在高基數(shù)下也實(shí)現(xiàn)29%的增速。截至今年上半年，奧園賬面694億元現(xiàn)金可覆蓋475億元短期借貸，不過凈負(fù)債率已升至79.8%。

　　增速下降及負(fù)債率的攀升，已拖累奧園在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)。目前，奧園實(shí)控人郭梓文手中已有三個(gè)上市平臺(tái)，分別為港股上市的中國奧園、奧園健康(03662.HK)，以及持股比例29.3%的A股上市房企京漢股份(000615.SZ)。

　　中國奧園目前總市值204.34億港元，年初該股股價(jià)曾沖至12.27港元，目前股價(jià)已較高點(diǎn)跌去四成；奧園健康股價(jià)也由年中9.65港元的高點(diǎn)跌至5.57港元，總市值40.45億港元。

　　克而瑞認(rèn)為，“融資新規(guī)”下，股權(quán)融資獲得的低成本資金尤為重要，房企分拆子公司上市有助于緩解財(cái)務(wù)壓力，降低其資產(chǎn)負(fù)債率；還可提升母公司估值，從而拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資的良性循環(huán)。

　　若能成功登陸港股，中國文旅可借此募資補(bǔ)血，奧園商業(yè)帝國也有望再添一個(gè)上市平臺(tái)。不過，即將二度遞表的中國文旅能否闖關(guān)成功，仍充滿不確定性。

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責(zé)任編輯：王婷