近1.2萬人搶購223套房 中簽率低于2% 南京樓市火熱入夏

　　本報記者/郭陽琛/張玉/南京報道

　　“日光盤”“萬人搖”“開發商鋌而走險趕進度”…… 在連續多日氣溫突破30℃后，南京樓市也一度“急速升溫”。

　　連日來，《中國經營報》記者走訪了仁恒公園世紀、江畔都會上城、錦繡樾江府、綠城云棲玫瑰園等項目，發現既有萬余人搶購200多套期房，也有現房開盤近半年去化不足四成。

　　此外，盡管已有多家房企因無證施工被通報罰款，仍有仁恒置地G108地塊、藍光雍錦逸境府等項目“鋌而走險”，渴望以此縮短工期趁著樓市火熱的“東風”入市。

　　南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華在接受記者采訪時表示，無證施工等違規現象的根源在于樓市過熱，“新房、土拍限價方面都應有所收緊，讓南京樓市降降溫”。

　　再現“萬人搖”

　　近日，位于南京市棲霞區燕子磯板塊的仁恒公園世紀迎來首開，共計192套房源，戶型面積103~157平方米，銷許均價高達3.89萬/平方米。值得注意的是，盡管最低首付五成，仍吸引807組購房者參與搖號，中簽率23.8%，順利實現“日光”。

　　時間撥回至半年前，燕子磯板塊的新房單價還不到3萬元。南京樓市的火爆可見一斑。

　　除了燕子磯板塊，南京最火爆的板塊莫過于江北核心區。位于南京長江隧道出口附近的江畔都會上城，共計223套精裝房源，僅兩天就吸引了12000多組顧客報名，最終11890組審核通過，中簽率不到2%。

　　記者現場走訪發現，江畔都會上城售樓處的看房者仍絡繹不絕，沙盤前四五個置業顧問同時講解，聲音此起彼伏，有些不得不提高音量為顧客介紹。更難以想象的是，一套89平方米的樣板間竟同時涌入了20多人。

　　據置業顧問王雅（化名）介紹，項目位于江北中央商務區，周邊二手房已經突破4萬元/平方米，較好的區位因素加之房價倒掛導致項目異常火熱，“我已經接待了將近500組了，一天接待20組都是常態，嗓子都啞了”。

　　張麗（化名）來自南京市六合區，她和同事、朋友10余人約好一起組團看房，一心想在江北核心區置業，已在江畔都會上城、金地保利風華府、大華錦繡時代等多個項目報名。

　　“大部分項目中簽率都低于10%，甚至很多低于5%。”張麗向記者訴苦，她每天起床的第一件事就是翻看報名項目的微信群動態，“為了增加買到房的概率，我也在和丈夫商量要不要假離婚”。

　　“現在火的項目要看天要靠搶，區位較差的項目根本無人問津。”王雅認為，這一現象的根源在于限價政策，現在大部分項目的價格都比較接近板塊限價，本身區位、環境、裝修等沒有優勢的項目再沒有價格優勢，肯定就沒人買了。

　　例如，同樣位于江北的錦繡樾江府在3、4月先后兩次開盤，均價約2.5萬元/平方米，卻不盡如人意。據南京網上房地產數據，截至6月4日，該項目一期192套房源，累計成交77套；而二期132套僅售出26套，去化率僅為19.7%。

　　為此，該項目不得不降價銷售。該項目置業顧問表示，當天認購最低可享受九六折優惠，“如果誠心想要，價格還可以再談，我們手上都有指標可以向公司申請”。

　　作為“地王”，位于雨花臺區的綠城云棲玫瑰園歷經多次風波終于在去年年底首開，開盤去化不到三成，之后也一直處于“賣不動”的狀態。

　　“現在房源已經不太多了，128平方米以上的大戶型還有一些。”置業顧問告訴記者，該項目均價約3.5萬元/平方米，毛坯交付但優惠較多，已拿到新的預售證將在6月9日加推二期。

　　但據南京網上房地產數據，截至6月4日，一期僅成交60套，去化不足四成，尤其是1號樓的12套房源僅售出1套。

　　南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，市場出現分化也是正常的，但目前冷熱不均確實較為嚴重。“南京的房價梯度是橄欖型的、不合理的，高度只集中在狹窄的空間，很多搶房嚴重的板塊存在房價低估、一二手房房價倒掛的現象。”

　　房價“天花板”被刷新

　　樓市火爆之下，記者在走訪中了解到，多個板塊的項目均有不同程度的上漲。

　　同策研究院數據顯示，4月，南京市多個優質項目及新盤上市，住宅供應88.08萬平方米，成交量為86.27萬平方米，環比上漲57%；成交均價26640元/平方米，整體有所上升。進入5月，樓市上行的勢頭不減，多個板塊刷新了區域房價的“天花板”。

　　“幾乎各個板塊都有上升，有的幾千元，有的甚至更高，尤其是一些過去不太看好的板塊。 ”在吳翔華看來，一方面，相對寬松的金融政策給了購房者較強烈的樂觀預期；另一方面，疫情后很多板塊的限價也陸續有了松動。

　　“南京樓市實際上并沒有全面升溫，更多還是一個結構性的市場，兩極分化現象非常嚴重。”張輝認為，不能以局部月份的房價升溫來衡量整個市場，整體還是比較平穩的，只是局部出現了過熱的勢頭。

　　樓市的火爆離不開土拍市場的推波助瀾。5月20日，南京“紅5月”首場土拍再次引爆市場，誕生了多幅高價地塊。記者梳理發現，此次共推出6幅地塊，起始總價58.1億元，最終全部成功出讓，成交總價達69.04億元，溢價率為18.9%。

　　其中，競爭最為激烈的仙林湖G16地塊，前兩分多鐘報價便多達30輪，最終被南京棲霞建設股份有限公司拿下。總價17.5億元，成交樓面價27142元/平方米，不僅達到最高限價，也創下仙林湖板塊新高。

　　堯化門G15地塊同樣人氣頗高，吸引了高科、卓越、金科等多家房企爭奪。經過56輪的競拍，被南京高科置業有限公司以總價20.4億元、樓板價19712元/平方米的代價拿下，溢價率36.9%，與區域地王所差無幾。

　　“我們項目旁也馬上要拍地了，只要拍地，下一期肯定會漲價。”一名常年在南京的新房銷售經理告訴記者，土拍市場已或多或少成為區域房價的風向標，“現在南京土拍太火了，新地王的數量也大幅增多，我們看到周圍的‘面粉’漲價了，‘面包’也會想跟著漲價。”

　　中指院數據顯示，今年1~4月，南京土拍成交總價位列全國第四，同比增長139%，僅次于上海、杭州、北京；4月，南京市則以439.2億元的出讓金總額位列300城首位，且有三宗宅地入圍全國總價TOP10。

　　吳翔華認為，當前南京樓市已不是簡單的恢復性上漲，而是一次全新的反彈，如果樓市繼續升溫，上級主管部門可能會對地方政府進行約談。“預計陸續會出臺一些調控措施，包括限價、土地市場收緊等，下半年可能進入冷靜期或恢復期。”

　　仍有項目無證施工

　　樓市的火爆也滋生了開發商無證施工等違規亂象。

　　5月21 日，記者實地走訪了位于南京市江寧區麒麟科創園區的仁恒G108地塊。項目被3米多高的金屬擋板圍住，工地內已有五六臺挖掘機在平土，除了普通工人外，還有兩名施工人員在進行測繪，不時傳出轟隆隆的響聲。地塊內很多泥土已被翻新蓋有濾網，西南方向靠近光華路的一側已有規律地布滿了鋼筋樁，售樓處的地下室部分甚至已經完工。

　　奇怪的是，記者環顧項目四周，沒有發現《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》等相關證件公示。據南京市規劃和自然資源局信息，該項目僅有《建設用地規劃許可證》，辦結日期為4月23日，計劃開工日期為6月2日。

　　一名附近負責清潔的工作人員告訴記者，該項目從過年后就有少量工人陸續進場，4月中旬，就開始準備設置圍擋，工人的簡易房也搭起來了，“至少已經施工兩三個月，主要在挖地基，聲音也挺大的。”而在今年1月，該地塊剛被仁恒和五星控股聯合以底價拿下，成交總價22.55億元，樓面價9064元/平方米。

　　事實上，記者注意到，今年5月中旬，由于項目現場負責人無法出示施工證件，江寧區城市管理局已對該項目下發了停工核查通知書。不過，截至記者走訪當日，該項目仍在繼續施工。

　　江寧區城市管理局違建管控中心相關負責人告訴記者，項目主體部分并未施工，而售樓處卻已經建成了一層。“據我了解，項目工程規劃仍在規劃局審核，大概在6月初才能完成。從法律法規上講，沒有規劃許可是不允許施工的。”

　　對此，記者多次致電致函仁恒置地，集團總部工作人員表示，具體項目情況應聯系南京分公司。南京仁恒相關負責人則表示，“自己正在外出，對該項目情況并不了解。”

　　公開資料顯示，2020年以來，南京市已有藍光雍錦逸境府、華僑城·路勁等多個項目被曝光涉嫌無證施工，并已有多家開發商因此被開罰單。

　　3月，德基集團旗下的南京新宇房產開發有限公司因無施工許可證和施工圖設計文件未經審查擅自施工、未組織竣工驗收擅自交付使用，被南京市城鄉建設委員會罰款706.7598萬元；4月，南京錦致置業有限公司因存在無施工許可證、施工圖設計文件未經審查、未按規定辦理工程質量監督手續擅自施工等行為，被罰款52.389萬元。

　　“開發商也很清楚，這種樓市過火只是暫時的，因為它沒有什么太多的市場面或是經濟面的支撐，而僅僅是因為宏觀政策的寬松，所以選擇鋌而走險的就比往常多了。”在吳翔華看來，之所以無證施工頻現，就是要趕進度，抓緊實現銷售回款。

　　“要解決的問題，根源在于樓市過熱，一是限價不能過度寬松，應重新收緊再回到原來的位置上；二是土地市場應暫時避免上市熱點板塊的地塊。”吳翔華說。

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責任編輯：楊亞龍