原標題：鵬潤控股赴港IPO 多次使用個人銀行賬戶收取預售款

本報記者 吳靜 北京報道

環京樓市因限購而持續低迷之際，一家打著雄安概念的“袖珍型”房企欲借IPO尋求融資輸血。

近期，來自河北省保定市白溝鎮的本土房企——鵬潤控股有限公司（以下簡稱“鵬潤控股”）向港交所遞交了招股書。“過山車”式的業績以及混亂的財務管理令市場對其未來的持續造血能力存疑。

據招股書披露，在以往業績記錄期間，該公司于2017年通過信托渠道獲得了僅有的一次有息貸款1.6億元，期限3年。在遞表之前，公司迅速將本息還清，使得資產負債率在短期內降至5.7%；同時還完成了5600萬元的派息承諾。伴隨著還款和派息，截至2019年10月底，公司的現金及現金等價物相比2018年底也驟降47%。

遞表前還清所有借款

《中國經營報》記者注意到，近幾年，鵬潤控股資產負債率波動較大。根據招股說明書，截至2017年底為57.3%，到2018年底便增加至76.9%，但截至2019年10月31日，鵬潤控股的資產負債率大幅減少至5.7%。

資產負債率大幅波動，與公司的有息負債變化密切相關。事實上，據招股書披露，在鵬潤控股此前的會計年度，獲得的有息貸款只有一次。

記者在天眼查上查到，2017年11月3日，鵬潤控股的業務運營主體——河北鵬潤房地產開發有限公司（以下簡稱“河北鵬潤”）曾將數額為3000萬元的股權質押給渤海國際信托股份有限公司以獲得貸款，該筆貸款數額未披露。

在其招股書上，鵬潤控股方面披露，2017年11月，河北鵬潤子公司高碑店華創房地產開發有限公司（以下簡稱“高碑店華創”）與一家位于中國的持牌信托公司（一名獨立第三方）訂立貸款協議。據了解，該融資安排與銀行貸款類似。該筆貸款額度為1.6億元，利率為9%，生效日為2017年11月13日，到期日為2020年11月13日。

2017年，鵬潤控股動用7000萬元信貸額。截至2018年12月31日，鵬潤控股未償還的有息負債總額達1.11億元。但于2019年10月底前，鵬潤控股便償還了9000萬元的有息借款。至2019年12月，鵬潤控股已償還所有本金及相應利息，有息借款清零。這使得鵬潤控股的資產負債率迅速降至5.7%。

值得注意的是，除了迅速還清債務外，遞表前夕，鵬潤控股大量支出現金用于派息。招股書顯示，于2017年12月，河北鵬潤向其當時的股東宣派股息5600萬元，其已于2019年6月以現金悉數派付。

伴隨著這兩項操作，截至2019年10月底，鵬潤控股的現金及現金等價物僅剩2123.9萬元，而2017年、2018年、2018年前10個月及2019年前10個月，公司期末現金及現金等價物分別為5448萬元、3984.2萬元、5624.2萬元及2123.9萬元。

持續造血能力存疑

作為一家欲在港股上市的公司，鵬潤控股未來的造血能力是投資人關注的重要因素。

據了解，鵬潤控股的運營主體河北鵬潤2009年起步于白溝新城，并于2015年將業務擴展至高碑店市，二者均為河北省保定市轄下行政區域。

截至2019年11月30日時，鵬潤控股的總土地儲備為77.67萬平方米，其中，已竣工建筑面積為2.12萬平方米，開發中的建筑面積為50.8萬平方米，持作未來開發的建筑面積約為24.8萬平方米。有超過一半土儲位于白溝新城。

按項目計，鵬潤控股共擁有13個房地產項目，其中9個項目位于白溝新城，4個項目位于高碑店市。據仲量聯行統計，目前鵬潤控股已是白溝新城最大的住宅物業開發商之一，占市場份額17.2%，也是高碑店市第三大住宅物業開發商，占市場份額6.7%。

在鵬潤控股方面看來，兩地區均受惠于京津冀地區協同發展的國家戰略，此外，它們還臨近雄安新區，享有高增長潛力。公司近40%的土地儲備在雄安新區成立以后獲得。2018年時，公司收購土地總數為16個，涉及的總建筑土地面積約為11.42萬平方米，同比增長256.88%。不過，由于市場需求增加，每平方米的土地價格明顯上漲，同比增幅近50%。

招股書顯示，營收方面，2017年、2018年、2018年前10個月及2019年前10個月，鵬潤控股營收分別約為3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元。

對于2018年營收的大幅下降，鵬潤控股方面解釋稱，主要由于已交付總建筑面積減少，當年只有一個項目的若干物業竣工并交付客戶。而2019年前10個月的營收同比暴增1308%，對此，鵬潤控股方面表示，原因為已交付總建筑面積增加及已確認平均售價增加。

此外，土儲過于單一亦存在隱憂。據仲量聯行數據顯示，2018年時，白溝新城住宅物業的平均售價為每平方米5818元，2017年時下滑超8%。若后續白溝新城與高碑店市的房價漲幅有所放緩，鵬潤控股的業績或將受到更多影響。

由于鵬潤控股所開發的地塊主要位于縣域地區，項目開發牽涉到的拆遷問題較多，高昂的拆遷成本也在考驗著公司的資金承壓能力。

比如，公司在高碑店的鵬潤·翰林苑項目進展緩慢。從2013年5月到2017年1月，光就拆遷安置協議的達成，鵬潤控股就花了3年多時間。據記者了解，鵬潤控股為這一項目支付的動遷安置成本總額超過8000萬元，項目的開發總成本預計為2.63億元。

若想做大規模，持續的資金融入不可或缺。招股說明書披露，鵬潤控股不僅需要資金在白溝新城及高碑店市收購地塊，還需要解決鵬潤·學府一期及鵬潤·美墅家二期開發運營資金需求。

多次使用個人賬戶收取預售金

除了造血能力存疑外，鵬潤控股的內部管理也較為混亂。

招股書顯示，在遞表之前，通過一系列的股權騰挪，公司實控權由張中華掌握，張中華在公司中擔任董事會主席、CEO及執行董事，其妻李紅擔任財務總監及執行董事。而張、李二人及其子女共同成立的家族信托基金，持有公司99%的股權。

根據保定市頒布的法律法規，從2016年開始，樓盤的預售款要存入指定控制賬戶。但鵬潤控股在部分項目未取得預售許可證的情況下便開始收取預收款，并將部分預售款存入張中華以及他的雇員個人賬戶。

據了解，鵬潤控股曾使用29個以14名人員的名義、在7家中國銀行不同分行開設的個人銀行賬戶，以償付河北鵬潤（包括其高碑店市分公司）及高碑店華創的公司資金。這14名人員中，包括附屬公司員工、張中華所控制關聯公司員工、親屬，以及張中華的親屬。

2017年、2018年及2019年前10個月，公司通過個人銀行賬戶收取的預售款總額分別為3.21億元、2.71億元和1.21億元，分別占公司收取預售所得款總額的67.1%、28.0%和11.7%。同期，個人銀行賬戶的付款分別占公司營運支出總額的3.4%、5.1%和少于0.1%。

但對于未獲預售許可證便開始收取預售金，保定白溝新城規劃建設局、高碑店市住房和城鄉建設局以及白溝新城及高碑店市地方稅務機關并未對此作出處罰。

直到2020年2月，鵬潤控股才規定不通過非指定賬戶收取預售款，所涉項目也均補齊預售證。但如何限制實控人借用公司資金用作其他途徑的問題，鵬潤控股方面并未說明。

記者聯系了這些主管部門及鵬潤控股方面。高碑店市住房和城鄉建設局讓記者聯系當地審批局，高碑店市行政審批局方面則回復表示，商品房預售許可證審批權于2018年4月劃至該局，但日常監管職能和處罰職能并未劃轉至該局，對企業的違規銷售行為并不知悉且無權進行處罰。鵬潤控股方面則不接受記者采訪。

白溝新城綜合文化服務中心宣傳科工作人員已將記者的采訪問題轉達至白溝新城規劃建設局，截至發稿，白溝新城規劃建設局方面未作回復。

（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）