廣州澳洲山莊爛尾20年始末

　　■本報記者 楊仕省 北京報道

　　位于廣州市黃埔區的澳洲山莊小區從2003年爛尾至今，2384戶買房業主至今無法住進他們早已付清房款的房子。

　　據了解，澳洲山莊小區業主的接房路可謂一波三折：先是開發商廣州澳美房地產開發有限公司（下稱“澳美”）資金鏈斷裂，隨后在當地政府部門的牽頭下計劃拆掉重建，并制訂了重建方案。然而，當澳美引進一家新公司——廣州方興房地產建設有限公司（下稱“方興”）后，方興卻不同意此前政府牽頭達成的重建方案，致使用地被查封，重建受阻。

　　更意想不到的是，2019年8月12日方興向廣州市中級法院申請宣告澳美破產清算，法院居然受理了此案。對此，業主們擔心，一旦法院啟動對澳美的破產清算程序，他們的合法權益將被侵害，房子更是遙遙無期。

　　《華夏時報》記者獲悉，澳美在2019年9月2日舉行的破產清算聽證會上向合議庭承諾，在確定債權金額后15天內能夠全額還款。這不符合破產清算條件，但方興依然我行我素，申請澳美破產。

　　澳美法定代表人胡耀智對《華夏時報》記者表示：“別人都是去找人要錢，我是拿著錢追著人家還，對方不接受還款不說，還一意孤行去法院申請破產清算。”

　　澳洲山莊爛尾始末

　　澳洲山莊位于廣汕公路金坑路段旁的一座山丘上，毗鄰金坑水庫和金坑森林公園。但是因開發商澳美資金鏈斷裂，擁有5個區、292棟樓的澳美山莊自2003年開始爛尾至今。當時，小區建成共225棟，剩余67棟為在建和爛尾工程。

　　經過小區業主和廣州相關部門的共同努力，10年后的2013年，時任廣州市常務副市長的陳如桂主持召開廣州市處理“爛尾樓”專責小組第二次全體會議，會議審議通過《澳洲山莊盤活重建工作方案》（下稱《重建方案》）。

　　《重建方案》稱，澳美已引進方興及其子公司廣州富鼎實業有限公司（下稱“富鼎”）合作開發澳洲山莊項目，各方擬將臨近廣汕路的10萬平方米暫未開發的地塊用于項目啟動區建設，計劃建成約30余萬平方米的住宅及相關商業配套設施，方興當時表示同意用此項目的房源和回籠資金用于滾動開發。

　　國家企業信用信息公示系統顯示，方興成立于1995年，注冊資本9000萬元，法定代表人為吳楷明，持股64.78%。天眼查顯示，富鼎成立于2006年，法定代表人也是吳楷明。

　　2015年，澳美、方興共同向國土規劃部門提交了澳洲山莊重建整體修建性詳細規劃方案，準備在位于原小區西南角的“017號地塊”（土地使用權證編號：蘿增國用字第1995特017號）進行恢復重建。

　　“只要土地解禁了，施工那就快了。”澳美公司多起訴訟的代理人、原澳美老員工麥志偉告訴《華夏時報》記者，澳美共7塊土地被封存，4塊被方興拿走，剩下3塊地只要解凍1塊那企業就盤活了。業主們也以為，他們離住進新房的日子不遠了。但現在來看，他們都太樂觀了，而問題就出在土地上。

　　記者查知，2004年澳美為解決資金問題，將包括“017號地塊”在內的4塊地轉讓給方興，轉讓方式為仲裁。彼時，雙方有仲裁協議，方興同意“017號地塊”暫不過戶。但到2016年5月，方興將一份《恢復強制執行申請書》交到法院，要求過戶“017號地塊”。胡耀智和澳洲山莊的業主們得知后都是反對，因為如果“017號地塊”被過戶，即代表《重建方案》確定的內容沒了基礎，業主們的新房也就成為了“空中樓閣”。

　　胡耀智表示，賣了4塊地后，資金危機還未徹底解除。2005年，吳楷明提議把包括“017號地塊”在內的3塊地交給他操盤。于是，二人就在2007年聯手偽造了一筆債權債務，并把偽稱的澳美欠債款項拆分成3筆，分別用3則仲裁以3塊土地的轉讓來抵債償還，這些土地按當時市價約9億元。

　　最終，“017號地塊”還是被過戶了。業主喬先生告訴《華夏時報》記者，“017號地塊”被過戶侵害了業主們的的利益。此外他們發現一些違規問題：一是超快受理速度，第一起仲裁從立案至結案耗時僅僅17天，第二起仲裁從仲裁庭開庭至結案也僅耗時四個月；二是，三塊土地價格均沒有經過第三方來評估，交易對價遠低于當時市場價等。

　　值得一提，前兩起仲裁案里的仲裁員陳忠謙、王小莉曾先后擔任過廣州仲裁委主任一職。據廣州市紀委監委2019年7月9日消息，陳忠謙涉嫌嚴重違紀違法被查，6天后王小莉也被查。

　　償債未果反被申請破產

　　但澳美與方興的糾紛遠不止“017號地塊”這么簡單。上世紀90年代，澳美與幾家銀行產生的貸款或貸款擔保，隨著樓盤爛尾無法償還變成了不良債權，后被賣到信達資產管理公司手上。

　　記者拿到的材料顯示，2013年12月，信達把約1.46億元的不良資產包，以3050萬賣給了國企廣東志華發展有限公司（下稱“志華”）。到2018年8月，志華將該資產包以3050萬賣給了民企方興。方興也因此擁有了澳美的3筆債權。

　　“在三筆長達15年的債權轉讓過程中，至今無法獲得債權人信息，澳美資金周轉過來了，導致償還債款卻找不到人還債。” 麥志偉告訴《華夏時報》記者。

　　“直到2018年9月26日，法院一紙《變更執行人申請書》送到了澳美面前，該申請書清晰記錄了債權的流轉過程，澳美這才知道債權人是方興，并開始著手清償負債。”麥志偉告訴記者。

　　記者拿到2019年8月21日廣州中院向澳美作出的（2019）粵01破申120-2號通知書。“方興于8月12日向該院申請對澳美進行破產清算。”該通知書稱，9月2日，廣州中院舉行聽證會，澳美向合議庭承諾，在債權金額確定后15天內能夠全額還款，但方興卻堅持申請澳美破產。

　　“此中情況我知悉，但未得到領導的準許，我不敢說其中的緣由。”方興一位負責人這樣回應本報。

　　麥志偉向《華夏時報》記者提供的匯單顯示，為說明澳美承諾還債能力的真實性，澳美的匯單顯示1600萬元已匯到法院賬號，用于還債。

　　不過此時業主們的擔心依舊，若澳美破產了，澳美與2000多戶業主的債權債務關系也將不復存在。“澳美向業主們提供的合法房產便落空了，因為在這起破產案里，業主們只能被認定為是一般債權人，清償順序被排在最末位，受償幾乎為零。”交了房款的業主詹女士告訴《華夏時報》記者，他們咨詢律師得知，“在法律上方興沒有義務為我們建房，我們的房款交給了澳美，澳美才能為客戶提供房子，因此說，法院的裁決對客戶來說尤其重要。”

責任編輯：張國帥