佛山有商辦樓盤變身“花式公寓” 個(gè)別銷售暗示“查不到自家頭上”

　　實(shí)習(xí)記者/陳婷/記者/鄭炳巽/趙毅/佛山報(bào)道

　　“地塊性質(zhì)屬于商業(yè)辦公用房，但實(shí)際用途由業(yè)主決定。他們（指執(zhí)法人員）不可能去挨家挨戶拍門，看看房子是用來干什么的吧。”這是《中國經(jīng)營報(bào)》記者近日在佛山隨機(jī)走訪相關(guān)樓盤，調(diào)查當(dāng)?shù)亍吧谈淖　鼻闆r時(shí)，一銷售人員對(duì)記者所表明的態(tài)度。

　　值得注意的是，以上對(duì)話場(chǎng)景，發(fā)生在掛有“本項(xiàng)目為商業(yè)辦公（非住宅）項(xiàng)目”提示牌的樓盤項(xiàng)目中。經(jīng)過銷售人員一番帶有住宅功能介紹的推介，且在記者隨同銷售人員參觀了設(shè)置有“淋浴間”“陽臺(tái)”各式具有住宅功能的樣板房之后，該提示牌的設(shè)置儼然成了一種裝飾品。

　　此外，另一樓盤銷售人員對(duì)記者表示，“我們的房產(chǎn)證屬于辦公性質(zhì)，雖然相關(guān)政府部門存在不允許‘商改住’的說法，但目前并未出臺(tái)具體處罰措施。”

　　事實(shí)上，針對(duì)商辦類項(xiàng)目的銷售，佛山住房和建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱“佛山住建局”）于11月15日發(fā)布了《加強(qiáng)服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)范商業(yè)、辦公類項(xiàng)目銷售行為的通知（征求意見稿）》，文件明確指出，全市商辦類項(xiàng)目在銷售過程中不得以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費(fèi)者。

　　花式變身

　　近日，記者在隨機(jī)走訪佛山數(shù)個(gè)商辦性質(zhì)項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，存在將房屋改建成住宅對(duì)外展示并出售的情形，除了平層、復(fù)式兩個(gè)格局，在記者走訪的過程中還發(fā)現(xiàn)了“雙鑰匙”“四鑰匙”的住宅設(shè)計(jì)，即將房間隔成雙人和四人使用，以提高出租率。在這其中，不乏位于繁華中心地段的樓盤，亦可發(fā)現(xiàn)知名開發(fā)商的身影。

　　距離廣佛地鐵線金融高新區(qū)站約1.5公里處，記者來到坐落于廣東金融高新區(qū)內(nèi)的“德高信中央大道”項(xiàng)目，其備案名為“德高信易聯(lián)金融廣場(chǎng)”，項(xiàng)目性質(zhì)為辦公。

　　據(jù)在場(chǎng)銷售人員介紹，該項(xiàng)目目前在售T1、T2棟，均在明年9月份全部交樓；T3棟則作為佛山易聯(lián)投資有限公司的總部大樓使用。

　　其中，T1棟在今年開盤，在售63平方米、93平方米、112平方米三個(gè)面積的復(fù)式戶型，均為4.5米層高精裝修交樓，均價(jià)2萬～2.4萬元；T2棟于去年推出，目前只剩4套精裝房，近期加推了4層的毛坯房，均價(jià)1.4萬元，5樓以上則全為4.5米層高復(fù)式精裝修交樓，均價(jià)1.75萬元。

　　記者留意到，該項(xiàng)目營銷中心現(xiàn)場(chǎng)便掛有“本項(xiàng)目為商業(yè)辦公（非住宅）項(xiàng)目”的提示牌，但銷售人員并沒有主動(dòng)提示記者注意。在記者詢問購買該樓盤作為住宅是否存在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，該銷售人員對(duì)記者說道：“地塊性質(zhì)屬于商業(yè)辦公用房，但實(shí)際用途由業(yè)主決定。他們（指執(zhí)法人員）不可能去挨家挨戶拍門，看看房子是用來干什么的吧。”

　　之后，記者隨同銷售人員參觀了一個(gè)63平方米的樣板房，該房被設(shè)計(jì)為復(fù)式樓，一樓為一房一廳，二樓有一個(gè)臥室，樓上樓下均配有一個(gè)衛(wèi)生間。銷售人員進(jìn)一步表示，按顧客需求，還可再交4萬元多隔出一個(gè)房間。

　　與“德高信中央大道”隔街相望的，便是“京華廣場(chǎng)”項(xiàng)目，其1、2座的備案性質(zhì)均為商業(yè)和辦公。同樣，該項(xiàng)目在營銷中心亦設(shè)有“本項(xiàng)目為商業(yè)辦公（非住宅）項(xiàng)目”的提示牌。當(dāng)記者提出疑問時(shí)，銷售人員對(duì)此解釋稱“說是不能住，但你可以上去看一下，已經(jīng)有人入住了。”

　　據(jù)銷售人員介紹，“京華廣場(chǎng)”為地鐵上蓋項(xiàng)目，并規(guī)劃有大型商圈，對(duì)標(biāo)廣州高德置地廣場(chǎng)，“不管是毛坯還是精裝修，都是現(xiàn)樓交付，馬上有回報(bào)率。”銷售人員如是說。在參觀現(xiàn)房的過程中，記者發(fā)現(xiàn)部分房間確有人入住，而現(xiàn)房已被建為復(fù)式住宅格局，銷售人員表示，根據(jù)實(shí)際需要，顧客亦可增設(shè)隔間。

　　不同于將樣板房大方公開的前兩個(gè)樓盤，在記者走訪另一項(xiàng)目過程中，銷售人員對(duì)于記者提出的參觀樣板房要求先是表示答應(yīng)而后又拒絕，且顯得猶豫與局促。在記者再次要求下，對(duì)方出示了一段45平方米的樣板房視頻資料。視頻顯示，該房已被建成復(fù)式住宅式樣，樓上樓下分別設(shè)有兩個(gè)臥室和一個(gè)臥室，均配有衛(wèi)生間。目前第5座樓盤依然在售，還剩5層、11層等樓層零散房源可挑選，總價(jià)在100萬元左右。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目1～10座均為商鋪和辦公用房，現(xiàn)場(chǎng)掛有“本項(xiàng)目為商業(yè)辦公（非住宅）項(xiàng)目”提示牌。物業(yè)保安對(duì)記者透露，1座已有人入住，而記者也在現(xiàn)場(chǎng)看到，外圍陽臺(tái)上掛有晾曬衣物。

　　在另一走訪的樓盤中，項(xiàng)目銷售人員在帶領(lǐng)記者參觀已被改建成住宅格式的現(xiàn)房之后，對(duì)記者表示：“購房之后拿到的房產(chǎn)證屬辦公性質(zhì)，雖然相關(guān)政府部門存在不允許‘商改住’的說法，但目前并未出臺(tái)具體處罰措施。”

　　中倫文德律師事務(wù)所律師張顯峰告訴記者：“開發(fā)商將商業(yè)住房改為住房銷售的，但在宣傳中未告知消費(fèi)者實(shí)情而導(dǎo)致購房者實(shí)際無法居住房屋，購房者可以根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，向法院提起訴訟，要求解除雙方房屋買賣合同。如果開發(fā)商在合同訂立時(shí)未出示商品房預(yù)售許可證或商品房預(yù)售許可證為辦公用途，未向購房者明示房屋規(guī)劃用途的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。”

　　張顯峰還表示，“另外，根據(jù)合同法第42條第2款的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。購房者可要求開發(fā)商賠償因此受到的損失。”

　　查封不盡

　　11月15日，針對(duì)商辦類項(xiàng)目的銷售，佛山住建局發(fā)布《加強(qiáng)服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)范商業(yè)、辦公類項(xiàng)目銷售行為的通知（征求意見稿）》，文件明確提出五點(diǎn)要求：一是開發(fā)商在銷售項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃功能進(jìn)行銷售，對(duì)當(dāng)期銷售商品房的規(guī)劃功能及使用屬性進(jìn)行公示；二是除服務(wù)型公寓外，在商辦類項(xiàng)目銷售過程中不得再以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費(fèi)者；三是開發(fā)商與購房人簽訂購房合同前，銷售人員與購房人需共同在展板旁拍照存檔；四是房屋規(guī)劃用途應(yīng)統(tǒng)一登記為“辦公用房”；五是不配置管道燃?xì)庠O(shè)施、教育學(xué)位等。

　　事實(shí)上，關(guān)于將非住宅用地包裝成“公寓”對(duì)外出售已有先例，且由此引發(fā)了開發(fā)商與業(yè)主的糾紛，也有相關(guān)部門曾對(duì)涉事企業(yè)給予處罰。

　　佛山市南海區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)于市場(chǎng)亂象曾指出，涉事企業(yè)通過設(shè)置展板的方式宣傳“允許‘商改住’”“水電按住宅標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)”等內(nèi)容；在樣板間中設(shè)置“淋浴間”“陽臺(tái)”等具有居住功能的設(shè)施進(jìn)行展示；通過銷售人員推銷和推送微信信息等方式宣傳具有住宅功能色彩的信息，容易引起客戶對(duì)商品房的性能、功能產(chǎn)生誤解。故認(rèn)為涉事企業(yè)在明知其銷售的商品房的性能為辦公用房的情況下進(jìn)行上述宣傳行為，獲得了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擾亂了商品房交易市場(chǎng)的正常秩序，依法應(yīng)予以行政處罰。

　　而關(guān)于記者近期走訪的上述樓盤項(xiàng)目，佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，產(chǎn)品狀態(tài)為“已簽約”“已備案”的房屋不在少數(shù)，可見已售出絕大多數(shù)貨值，且用途分為“商業(yè)”和“辦公”兩種，按“住宅”用途進(jìn)行搜索則無相應(yīng)房屋顯示。但依據(jù)上述銷售人員的推廣介紹，以及記者所參觀的樣板房來看，項(xiàng)目中存在實(shí)際用途為“住宅”的房屋，已有人入住并且仍在正常對(duì)外出售。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，“佛山的舊工業(yè)區(qū)與舊商業(yè)區(qū)較多，改成真正的辦公樓市場(chǎng)空置率太高，但是改成住宅的話利潤(rùn)空間就變大了。同時(shí)因?yàn)橄拶徴邔⑼鈦砣巳焊魮踉谕猓⒉辉谙拶彿秶鷥?nèi)，兩者綜合一起，造成違規(guī)公寓查封不盡的現(xiàn)象。”

　　近年來，佛山公寓市場(chǎng)整體平穩(wěn)，價(jià)格更是穩(wěn)中有升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2013～2017年，佛山一手公寓的成交套數(shù)從4700套持續(xù)上升至27637套。2018年，佛山公寓市場(chǎng)迎來供應(yīng)量近幾年來的最高峰，但成交量有所下滑，為24563套；2019年前7個(gè)月有所回暖，已賣出1.5萬套。

　　廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同則認(rèn)為，“目前國家管理層已經(jīng)強(qiáng)調(diào)和提出要進(jìn)行逆周期的調(diào)控。這樣的狀況下，經(jīng)濟(jì)和金融都出現(xiàn)了比較嚴(yán)峻的局面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于比較困難低迷的狀況下，佛山出臺(tái)這種對(duì)公寓和商辦項(xiàng)目規(guī)范性過強(qiáng)、限制性過強(qiáng)的新政，其實(shí)是不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定原則的，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期可能會(huì)帶來一定的妨礙和影響。希望佛山政府能夠進(jìn)一步通盤考慮，做一些適時(shí)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。”

　　記者就市場(chǎng)亂象如何整治致函佛山住建局進(jìn)行采訪，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

責(zé)任編輯：張國帥