大房企終于要過這一坎：多元化

　　作者： 張歆晨 孫夢凡

　隨著城鎮化漸漸成熟，在行業銷量見頂和“房住不炒”政策基調下，僅靠土地、人口、城市紅利實現擴張的時光一去不返。房企爭相布局多元化，基于地產主業切入文旅、醫療、養老等細分市場。目前行業TOP 30房企，已找不到純地產開發定位的選手。 

　　行至2019年，無論是主動還是被動，房地產企業的多元化拓展，已不再是星星之火，而是燎原之勢。 

　　 世界500強中，有129家來自中國，歷史上首次超過美國（121家）。 

　　從“全民蝸居”到安居、適居，從“筒子樓”、“大雜院”到商品房、現代化小區，中國房地產發展二十余年，成為城鎮化進程的重要參與者，也成為觀察中國經濟發展道路的重要窗口。風雨二十載，一大批房企應運而生，并逐漸活躍在世界商業舞臺。

　　而隨著城鎮化漸漸成熟，在行業銷量見頂和“房住不炒”政策基調下，僅靠土地、人口、城市紅利實現擴張的時光一去不返。房企爭相布局多元化，基于地產主業切入文旅、醫療、養老等細分市場。目前行業TOP 30房企，已找不到純地產開發定位的選手。

　　行至2019年，無論是主動還是被動，房地產企業的多元化拓展，已不再是星星之火，而是燎原之勢。

　　然而，賽道轉換之路并非一蹴而就，房企多元化之路，遠比地產開發的主營業務更為艱難。正如恒大董事局主席許家印在談及公司涉足的新能源汽車時所言，“我們造車要技術沒技術，要團隊沒團隊，是一窮二白一無所有。”而萬科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不夠”。

　　所以，無論行業內外，對于房企的多元化業務普遍秉持“懷疑”之心態，并不相信哪家公司能真正蹚出一條新路。

　　前路艱難，房企多元化布局卻仍是大勢所趨。在世界科技革命和產業革命關鍵期，每個企業都要面臨鳳凰涅槃式的考驗。中國房企在創造大量財富后，同樣正努力實現財富正循環，通過多元化業務探索，讓資金重回社會。

　　切換賽道

　　11月12日，恒大新能源汽車全球戰略合作伙伴峰會在廣州召開。恒大集團現場與全球汽車產業鏈中的60家頭部企業簽約，包括米其林、博世集團、賓尼法力納集團、大陸集團等零部件企業。

　　一家中國頭部房地產企業，卻在新能源汽車領域頻頻發力。看似大步跨界，但恒大的選擇，已不讓行業啞然。機構統計顯示，2018年，TOP30房企70%發布多元化戰略，百強房企有97%布局多元化業務。

　　對于房企來說，憑借自身資源與優勢，進軍地產上下游產業是第一選擇，如商業地產、產業地產等；地產上下游之外，專業性更強的“非地產”領域，也得到了房企青睞，包括文娛、大健康、農業、環保、科技、汽車、體育等。

　　以文旅地產為例，越來越多的房企將此作為開啟利潤增長點的新窗口，搶灘布局。據中指院數據，目前已有57家房企進入文旅地產領域，其中前50強有36家，51～100強有21家，行業競爭日趨激烈。

　　令人詫異的數據背后，是中國房地產環境的巨大變化。招商證券指出，隨著我國城鎮化進程漸漸成熟，行業銷量增長落入負增長的概率越來越高，庫存跌價風險放大，拿地就賺錢的年代早已遠去。曾經黃金時光再難復制，過往周期賦予的庫存升值空間將被壓縮。

　　在此之下，房企多元化賽道越發擁擠。而龍頭房企在這場較量中，已邁出搶先的步伐。2019年，碧桂園董事局主席楊國強將集團重新定位為“全世界創造美好生活的高科技綜合性企業”，并明確地產、機器人、農業三個發展重點。

　　恒大將新賽道鎖定在文旅、健康、新能源汽車領域。在備受關注的新能源汽車板塊，恒大已針對新能源汽車完成全方位布局。從收購NEVS51%股權，到入股動力電池企業卡耐新能源，再到收購泰特機電有限公司70%股份，恒大幾乎布局新能源汽車全部產業鏈條。

　　而地產界“好學生”萬科，于2014年正式開啟轉型之路，發力物業服務、長租公寓、商業開發、物流倉儲及產業園項目等。“對于房地產行業的龍頭企業來說，如果能抓住轉型的機會，新天地將比原來更加廣闊。”萬科曾說。

　　在這場轟轟烈烈的多元之路上，龍頭房企仍占優勢。中指研究院指出，前十企業憑借自身資源優勢和穩健運營能力，轉型方向大而全，60%以上的企業搶占商業地產、文旅地產、養老地產等領域。而中小企業受規模或資源限制，多元化布局相對單一，較多關注社區服務及特色小鎮等。

　　以融創中國為例，該集團在積極布局文旅產業后，再次進軍大健康市場。10月27日，融創中國與清華大學、青島市人民政府及西海岸新區管委分別簽署協議，在青島西海岸新區合作共建“清華大學附屬融創青島醫學中心”，投資消費升級和美好生活。

　　前路艱難

　　即使房企轉型者眾，但從目前多元化發展情況看，成功轉型的企業幾乎沒有，地產開發與銷售仍然在房企業務板塊中占絕對比重。早年那批轉型試水者，仍在盈利邊緣掙扎。

　　不久前，在萬科南方區域媒體交流會上，郁亮稱，評判萬科新業務以“交多少現金給集團”為標準，并不合適。郁亮說出這句話時，萬科轉型已走過六年。但現實是，新業務的價值和貢獻仍未從財報中體現出來，主營房開業務亦受拖累。

　　過去兩年，無論是年銷售金額、收入、凈利潤等核心指標，萬科都曾被碧桂園、恒大趕超。盡管郁亮多次對外宣布，萬科的目標是馬拉松比賽的最終勝利，但龍頭老大的失落感不言而喻。

　　比萬科更早轉型的企業，亦罕見成功者。2012年，SOHO中國便宣布，未來三年，逐步告別一貫以來的散售模式，改為持有出租物業。然而，SOHO中國從散售轉型自持后，營業收入及凈利潤連續三年下滑。近期更是陷入清倉拋售資產傳聞中。

　　內地開發商的轉型，為何至今沒有美麗，只見憂愁？萬科另一高管孫嘉給出兩點答案：一是內地開發商轉型布局時間不夠長，港資房企新鴻基轉型10年才成功；其二，香港房企多數是家族式企業，可以進行長線布局。但內地很多房企職業經理人，公司既定戰略無法持續。

　　那么，市場留給內地房企的時間有多久？孫嘉的回答是，十年可能都不夠，我們需要更有耐心。實際上，習慣賺快錢的房企，在切換至需精耕細作的領域時，思維轉化并不容易。“不能讓地產開發的人來做多元化，要想成功必須要換一套人馬。”有業內人士稱。

　　陽光城執行副總裁吳建斌給出的數據更為直觀。他曾表示，去年公司產業發展中心動員31個區域找到132個項目，立項96個、簽投資意向41個、做策劃方案42個、最后內部過會6個，而確權僅3個。

　　說到底，轉型是一門平衡的藝術。新老業務的平衡，在某種程度上，是當下與未來的平衡。充沛現金流、穩健財務架構作支撐外，管理能力、團隊匹配、戰略與賽道選擇，缺一不可；房地產市場也須穩定向上、新業務才能謀求更加豐富的用戶和融資產品支持。

　　然而當下，多數規模內地房企習慣于高杠桿發展，自身并不具備充沛、健康的經營現金流，中小型房企的蜻蜓點水又難成氣候。從大環境來看，當下的地產市場受政策和預期影響，仍未迎來穩定的長周期。

　　價值再挖掘

　　在多元化的拓展路途之上，頭部房企明顯較二三線企業更為堅決，無論碧桂園還是恒大，抑或是萬科、融創，都已將新業務提升至集團戰略的高度。盡管每家企業選擇的方向各不相同，但將資源投入至科技、健康等關乎人類長遠發展的產業，是這些企業的不二之選。或許，這便是頭部房企所謂的社會價值，雖然眼下還看不到顯著的成效。

　　事實上，房地產企業在攫取大量財富的同時，也曾因為企業規模和良好的績效而有過高光時刻。今年7月22日，美國《財富》（Fortune）雜志發布最新世界500強企業排行榜，這是觀察全球最大企業的最新發展趨勢的窗口。從數量上看，世界最大的500家企業中，有129家來自中國，歷史上首次超過美國（121家）。

　　其中，上榜的房地產企業共有5家，全部來自中國，分別為恒大（排名第138位）、碧桂園（排名第177位）、綠地控股（排名第202位）、保利集團（第242位）、萬科（排名第254位）；營業收入分別為704.78億美元、573.09億美元、527.21億美元、462.07億美元、449.13億美元。

　　頭部房企集體躋身世界500強，不能不說是這個行業對于中國商業站上世界舞臺的一種貢獻。如今，各大房企通過多元化的拓展，將財富和資源投入至高科技等新興領域，同樣也是房地產行業再度挖掘自身價值，反哺社會的另一種探索。

　　以碧桂園寄予厚望的機器人業務為例，其初衷是投身中國智能制造事業，瞄準世界科技前沿，打造現代機器人產業生態圈，助力國家科技進步，鄉村振興和現代農業則被提升到集團戰略位置，助力國家鄉村振興。

　　而恒大日益深入的汽車布局，同樣為我國新能源汽車產業提供了更多可能。該集團董事局主席許家印稱，恒大新能源汽車的目標是，用3到5年成為全世界最大、實力最強的新能源汽車集團，核心技術必須世界領先，產品品質必須世界一流。

　　雖然，房企的多元化僅僅走出了一小步，但不積跬步無以至千里，在中國經濟轉型升級的重要窗口期，唯有以自我革命般的創新應對挑戰，中國房企才能真正走向世界核心舞臺。

責任編輯：覃肄靈