跑步?jīng)_進(jìn)千億大門(mén) 正榮地產(chǎn) 面臨成長(zhǎng)的煩惱

　　孫夢(mèng)凡

　　要規(guī)模不要高負(fù)債的正榮地產(chǎn)（06158.HK）交出上市后首份成績(jī)單。3月24日，正榮地產(chǎn)公布2018年年度業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入264.53億元，同比增長(zhǎng)32.3%；股東應(yīng)占利潤(rùn)21.21億元，同比增長(zhǎng)50.5%；股東應(yīng)占核心利潤(rùn)19.52億元，同比增長(zhǎng)70.7%。

　　對(duì)房企而言，利潤(rùn)的向好首先源于規(guī)模增長(zhǎng)。2018年，正榮地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額1080.17億，同比增長(zhǎng)54.0%，完成全年1000億元銷(xiāo)售目標(biāo)，躋身房企千億陣營(yíng)；合同銷(xiāo)售面積644萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.8%。

　　具體到各項(xiàng)盈利指標(biāo)，正榮地產(chǎn)毛利率由2017年的21.1%上升至22.8%，股東應(yīng)占核心利潤(rùn)率由去年同期5.7%提升至7.4%。財(cái)報(bào)內(nèi)容顯示，毛利率的提升，主要受益于2018年結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)同比增長(zhǎng)33%達(dá)到17445元。

　　從2015年到2018年，正榮地產(chǎn)用四年時(shí)間完成從230億到千億的跨越。2015~2018年其合約銷(xiāo)售額、合約銷(xiāo)售面積復(fù)合增長(zhǎng)率分別為67.3%、61.0%。

　　在這千億銷(xiāo)售金額中，一線(xiàn)城市占3.8%、二線(xiàn)城市占84.8%、三線(xiàn)城市占11.4%，蘇州、南京、南昌三座城市占據(jù)前三。長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、中國(guó)中部經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)區(qū)分別貢獻(xiàn)約52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。

　　然而，將自身定位為“改善大師”的正榮地產(chǎn)，過(guò)去一年的合約平均售價(jià)卻有所下降。2018年這一數(shù)字為16765元/平方米，而2017年同期為18484元/平方米。

　　對(duì)此，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健稱(chēng)：“銷(xiāo)售均價(jià)下跌不是問(wèn)題，主要因?yàn)?018年公司在二線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比大幅提升，如上海等一線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比減少。”

　　相較價(jià)格端反映出的市場(chǎng)認(rèn)可度變化，正榮地產(chǎn)的核心問(wèn)題一直是高杠桿率。

　　自上市以來(lái)，其較高的負(fù)債率一直備受關(guān)注。去年業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮管理層承諾：2018年計(jì)劃將凈負(fù)債比率降至100%以下。而2017年，這一數(shù)字高達(dá)183.2%。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，計(jì)劃已然達(dá)成，截至年末，正榮地產(chǎn)凈債務(wù)與權(quán)益比率下降至74%。

　　實(shí)際上，自去年IPO以來(lái)，正榮地產(chǎn)通過(guò)多元化融資，于年內(nèi)先后發(fā)行優(yōu)先票據(jù)7.6億美元、公司債券人民幣20億元及資產(chǎn)支持證券人民幣35.04億元。在實(shí)現(xiàn)降負(fù)債的基礎(chǔ)上，提升長(zhǎng)債占比。

　　從償債指標(biāo)來(lái)看，其流動(dòng)比率也由2017年的1.3增加至2018年的1.4。通常來(lái)說(shuō)，流動(dòng)比率用來(lái)衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。比率越高，企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)。財(cái)報(bào)稱(chēng)，流動(dòng)比率增加系流動(dòng)資產(chǎn)增加所致。

　　縱然各項(xiàng)指標(biāo)向好，但正榮地產(chǎn)目前負(fù)債率仍處于較高水平。2018年，其總資產(chǎn)為1413.99億元，總負(fù)債1169.20億元，負(fù)債率82.69%。此前2015~2017年，其負(fù)債率分別為89.40%、89.64%、88.51%。

　　目前，正榮地產(chǎn)一年內(nèi)需要償還的短期有息負(fù)債中包括優(yōu)先票據(jù)10.9億元，公司債券11.2億元，以及計(jì)息銀行貸款及其他借款216.3億元，合計(jì)238.4億元。而期末在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為225.4億元，低于一年內(nèi)償債總額。

　　規(guī)模與債務(wù)仍需平衡的情況下，正榮地產(chǎn)將2019年銷(xiāo)售目標(biāo)定為1300億元，目標(biāo)增長(zhǎng)僅20%。顯然，跨過(guò)千億后的正榮地產(chǎn)，正在調(diào)整自己的發(fā)展節(jié)奏。目前，其土地儲(chǔ)備共計(jì)2456萬(wàn)平方米，平均成本4491元/平方米，貨值約人民幣4200億元。

責(zé)任編輯：李鋒