杭州棚改這三年：“拆遷暴富？如今不存在的”

　　來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

　　每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

　　93歲的杭州人錢老爺子今年春節(jié)過得與往年大不相同。他因棚改拆遷搬離了居住40多年的老宅，跟年輕人一樣過上了租房生活。但，這是他從未有過的經(jīng)歷。

　　杭州除了是“人間天堂”，這幾年還是一座拆城。從中心城區(qū)延安路到第十區(qū)臨安各街道，無一例外。

　　因拆遷一夜暴富的故事聽了很多，很羨慕，也很勵志，杭州自然也有不少這樣的案例。但去年夏天棚改貨幣化政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，讓這些案例成為歷史，拆遷暴富不存在了，多的是“用拆遷款再貼錢買房”以及對于政策下樓市畫相的焦慮。

　　“拆遷暴富？不存在的”

　　趕在去年棚改貨幣化政策收緊的最后一波，秦楠買了房，110多平方米，均價1.8萬元/平方米，毛坯房總價近200萬元。這個春節(jié)，她和父母只能窩在三四十平方米的老房子里。

　　這位85后單身姑娘的家去年被拆遷，120多平方米的房子，拿到的賠償款不到180萬元。

　　去年4月的最后一天，秦楠家樓下突然貼出了一張紙：畫著紅圈圈的拆遷公告。“而就在那幾天前，我媽媽剛剛才接到通知，說拆遷會延遲到（去年）9月進(jìn)行，大家有充分的時間找臨時居住地、選擇新房或二手房。但是，沒錯，我家就是這樣，毫無征兆地被拆遷了！”秦楠說。

　　秦楠家房子是她父親單位的集資房，120多平方米。就在拆遷公告貼出來一周內(nèi)，秦楠和她父母被催著完成了房屋測量、裝修評估等一系列手續(xù)。從她提供的材料看，主要補(bǔ)償類型包括拆遷補(bǔ)貼、裝修補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、搬家補(bǔ)貼等，以及一口價獎、配合評估獎、積極騰空獎等，總的算下來，不到180萬元。

　　“很多人都說，杭州這兩年的高房價都是拆遷戶炒上去的。那其中肯定沒有我，因為我們家的拆遷款還買不了一套位置好些的毛坯房。去年夏天有樓盤出現(xiàn)過10萬一個號子費也不一定能買到房的情況，盡管這不是理想的出手時機(jī)（2018年7月間），但我們是剛需。所以，別把拆遷戶直接定義為暴發(fā)戶，至少我家不是。”秦楠告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　曾手持千萬現(xiàn)金，四處找房

　　2015年4月，杭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于大力推進(jìn)住房保障貨幣化的指導(dǎo)意見》，大力推行貨幣化棚改。文件提出，在國有土地征遷安置中，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模烧魇詹块T在按評估價格對被征收人住宅房屋給予補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，再按評估價格的20%給予貨幣補(bǔ)貼。被征收人按期搬遷且在領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償款之日起12個月內(nèi)購買住宅房屋的，根據(jù)購房納稅憑證，由征收部門再按被征收房屋評估價格的22%給予獎勵。

　　巨額獎勵政策帶來的效果也是一流的。

　　一年后的2016年6月，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動方案的通知》，第一條即推進(jìn)棚改貨幣化安置，并提出棚改貨幣化安置率原則上要達(dá)到50%以上；創(chuàng)新“房票”、團(tuán)購等方式，引導(dǎo)購買庫存商品住房。而據(jù)當(dāng)時的媒體報道，“政策出臺一年之后，2016年杭州貨幣化安置比例已超過50%，重新購買商品房占比超過七成”。

　　此外，安居客的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，杭州的房屋均價是1.6萬元/平方米，一年之后（2016年12月）為2.2萬元/平方米，漲幅近40%。到了2017年12月，均價達(dá)到了2.8萬元/平方米，兩年間漲幅75%。

　　其中，拆遷大區(qū)之一的臨安，2015年12月的均價是6578元/平方米，到2017年12月，均價已經(jīng)達(dá)到了1.5萬元/平方米，兩年間漲幅超過100%，達(dá)到了近150%。

　　2017年，杭州誕生了無數(shù)個一夜暴富的神話，也因早年間的違建催生了許許多多拆遷故事。

　　比如，江干區(qū)四堡單元、七堡單元BC2-01地塊的貨幣化安置價格約3.6萬元/平方米。如果按照一家5口人算，每人55平方米，補(bǔ)償金額就超過950萬元。加上各項補(bǔ)助和獎勵，一個家庭到手的貨幣化安置費用近1000萬元。

　　下城區(qū)華豐村的貨幣安置補(bǔ)償方案則為，家里1個人貨幣安置580萬元，2個人660萬元，3個人740萬元，4個人820萬元，5個人900萬元，6個人980萬元，7個人1060萬元。人越少，越劃算。

　　秦楠說，其朋友圈中，有不少人都有農(nóng)村宅地，早幾年下來的房產(chǎn)證審批本就不合規(guī)，所以拆遷談判的時候差別很大。“看似一棟樓，但有兩本房產(chǎn)證，按人頭數(shù)給補(bǔ)償款，一夜成土豪。另一種情況則是，一棟樓，只有一本房產(chǎn)證，業(yè)主就覺得不平衡了，就想方設(shè)法抵抗。但政策就是這樣，最后誰都沒辦法。”

　　在“主城區(qū)城中村改造五年攻堅行動”的計劃指引下（杭州市2016年提出用5年時間基本完成178個主城區(qū)城中村改造），2017年成為杭州近年來拆遷量最大的一年，整個市場一房難求，不少人“手持千萬現(xiàn)金，四處找房”。

　　另據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，包括葛洲壩地產(chǎn)、中冶置業(yè)、電建地產(chǎn)、華僑城，以及金科、路勁、大名城等在內(nèi)的近20家開發(fā)商，也在2017年完成了對杭州的首輪布局。其中，葛洲壩在2017年6月15日競得的蔣村地塊，總價43.1767億元，樓面價31698元/平方米，溢價率達(dá)70%，自持面積44%。

　　這時的杭州，滿城拆遷戶，房子沒拆完，新房沒建成，錢已到手，樓市需求暴增，嚴(yán)重供不應(yīng)求。

　　與此相呼應(yīng)的，是節(jié)節(jié)攀升的土地出讓金。

　　中指院的數(shù)據(jù)顯示，2016年杭州土地市場成交金額1593.9億元，相比2015年的630.5億元同比漲幅超過150%。2017年這一數(shù)值是2160.9億元，排名全國第二，僅次于北京。一個值得注意的細(xì)節(jié)是，據(jù)《2017年杭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，當(dāng)年杭州市財政收入為2921.3億元。

　　而到了2018年，杭州的土地出讓金為2498億元，超越北上廣，高居全國首位。

　　“流搖”激增，政策轉(zhuǎn)向

　　2018年4月，杭州開始實施搖號買房，大轉(zhuǎn)折也由此開始。

　　受此消息影響較大的除了購房者，還有一批之前做房號生意的中介。

　　“生意一下就不好做了。”中介王巖悻悻然道：“遠(yuǎn)郊區(qū)直到去年七八月還能做幾單，但現(xiàn)在沒有了。區(qū)位不同、開發(fā)商不同，號子費用也不同，從三五萬到十來萬元的都有，高峰期還要托關(guān)系才能買到，但也不保證能買到房。做一單到手千把塊錢，來錢很快，要買的人有的是，拆遷戶居多，都是開發(fā)商最喜歡的那種全款買房客戶。”

　　秦楠也回憶道，去年7月，她咨詢過一個本地開發(fā)商的熱門樓盤，當(dāng)時他們的號子費最高已經(jīng)被炒到了15萬元，還得有關(guān)系才行。“開始也心動過，因為整個市場真的非常熱，大家討論的都是怎樣才能搶到好房子，很多都是手持全款，有一種錯過了就買不到房的感覺。”她稱：“我們家買在遠(yuǎn)郊區(qū)，就是在那之后搖號買的，200多套房子，1000多個號，我們是93號，選到了相對理想的戶型。”

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在去年“紅盤”頻生的月份，杭州樓市的最低中簽率曾探至0.14%，即4441戶家庭搖號搶購6套房源。

　　與此形成鮮明對比的，則是去年8月起不斷增加的“流搖”（即搖號未成功）樓盤數(shù)量。據(jù)“杭州買房搖號助手”小程序，去年8月之前，杭州樓市每月的“流搖”樓盤數(shù)量尚保持在個位數(shù)。但從去年9月開始，“流搖”樓盤數(shù)量開始攀升，2018年最后一個月達(dá)到了66個。

　　據(jù)記者了解，融創(chuàng)某精裝修項目在去年7月開盤時中簽率已經(jīng)超過80%，后來甚至都不需要搖號購買。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，2018年10月8日，國務(wù)院常務(wù)會議明確指出，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

　　拆遷引發(fā)的樓市喧囂終于開始降溫。安居客的數(shù)據(jù)顯示，2018年7月后，杭州全城樓市均價在觸及2.93萬元/平方米的峰值后開始緩慢回落，同年12月為2.87萬元/平方米，今年2月為2.81萬元/平方米。

　　如今的杭州，拆遷工作仍在繼續(xù)。用錢老爺子的話說：“這兩年的杭州隨處可見拆遷，你今天路過的時候那些房子還在，或許明天再路過就已經(jīng)是廢墟了。我就是沒想到，這么大年紀(jì)了還要和年輕人一樣租房住。”

　　對杭州來說，可能拆遷確實是度過這段調(diào)控期的特殊方式。值得注意的是，在棚改貨幣化安置政策發(fā)生轉(zhuǎn)向之后，在2022年亞運會概念利好釋放周期，杭州將有多大可能成為第五座一線城市？

　　（文中人物均系化名）

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責(zé)任編輯：李鋒